每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

臨近年底，對于房企而言，一方面要沖刺年度目標，另一方面還要力保資金安全。

11月24日晚間，佳兆業(yè)集團就近期理財產品兌付、到期美元債等事項作出公告說明，于2021年11月到期的5850萬美元及2985萬美元的利息支付寬限期將分別于2021年12月11日及2021年12月12日到期。同時，為增加流動性，佳兆業(yè)正考慮加快出售房地產項目及優(yōu)質資產等措施。此外，中國奧園、陽光城、當代置業(yè)等房企均在近期尋求債券展期。除當代置業(yè)2.5億美元的美元債展期未獲通過而造成實質性債務違約外，中國奧園3筆共計14.3億元的國內債券以及陽光城6筆債券共計71.766億元均獲得展期通過。

值得注意的是，隨著近期融資環(huán)境的局部放松，不少國企央企背景房企融資步伐加快，11月以來（截至23日）房產企業(yè)融資總額已達617.5億元，相當于10月總額的約169.2%，單月融資規(guī)模環(huán)比連續(xù)3個月下降后終于呈現(xiàn)上升勢頭。

多家房企債券獲展期

在“三道紅線”之下，今年下半年以來房企融資頻頻受阻。尤其是三季度以來，多家房企出現(xiàn)流動性問題。

11月24日，針對網(wǎng)傳的“奧園一筆6600萬元信托貸款違約”消息，中國奧園方面表示，該借款為合資公司作為借款人，由于合資公司存在其他債務糾紛引起，目前正在積極主動和對方聯(lián)系溝通。

另據(jù)市場消息，中國奧園第二筆國內私募債的展期方案獲得通過。據(jù)Wind，該筆債券簡稱為“21奧園ABN001”，發(fā)行規(guī)模共5.5億元，發(fā)行利率為5.8%，將于11月26日到期，發(fā)行機構為云南國際信托有限公司。

而過去一段時間里，除奧園外，佳兆業(yè)、陽光城兩家房企也因流動性陷入困境，兩家公司均與投資人和債權人展開協(xié)商，希望獲得資金兌付或債務償還展期。最新消息顯示，債權人已通過佳兆業(yè)和陽光城的展期申請。

有業(yè)內人士透露，目前不少房企都已經(jīng)啟動了與債權人協(xié)商債務展期的工作，提前預防實質性違約的發(fā)生，而一些企業(yè)則已著手變賣資產，以求過冬。

值得注意的是，近期陷入風波的房企，包括“三道紅線”全達標的“綠檔”房企，以及只踩中一道紅線的房企。如出現(xiàn)債務違約的當代置業(yè)、花樣年，截至2021年上半年僅剔除預收賬款的資產負債率超標。這些公司年中的賬面現(xiàn)金均能覆蓋短債。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長8.8%（今年1~2月為51.2%），增速連續(xù)8個月呈現(xiàn)下降趨勢。此外，占房企資金來源54%的內源資金（即定金和按揭貸款），今年以來連續(xù)5個月下降。

申萬宏源在研報中表示，隨著預售監(jiān)管資金政策趨嚴，房企滯留了大量資金在項目公司層面，無法回到母公司層面。按揭額度的收緊，也限制了房企的開工和融資。

“房企債務展期釋放出企業(yè)面臨流動性困難的信號，無法按期償還即將到期債務。房企應利用債務展期時間積極籌措資金，及時與債權人溝通并按期償還債務。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水博士表示，需要債務展期的房企首先面臨的是如何活下去的問題。如果未能妥善解決流動性困難，房企將發(fā)生債務違約，嚴重影響房企信用，以及企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

另據(jù)不完全統(tǒng)計，自9月份以來，穆迪、惠譽、標普三大國際評級機構對中國房企做出了142次調整評級和展望的動作（包括對某一家房企重復調整評級的次數(shù)），其中評級和展望被下調的累計有106次，比例高達74.6%。這一數(shù)字超過了2020年全年的調整次數(shù)，創(chuàng)下中國房企評級近年來全年被下調總次數(shù)的歷史新高。

信用債發(fā)行明顯提速

不過，進入第四季度以來，央行和銀保監(jiān)會多次提及促進房地產行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，房企融資環(huán)境預期有所緩和。

尤其是11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會以來，數(shù)十家央企或國企性質房企在銀行間市場頻繁發(fā)債，房企融資閥門也終于有了松動跡象。

11月22日晚間，保利發(fā)展發(fā)布公告，計劃發(fā)行不超過98億元的公司債券，募集資金擬用于償還有息債務、補充流動資金、項目建設及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。這是保利發(fā)展11月以來第三次發(fā)布公司債券相關公告，11月5日和20日，保利發(fā)展先后發(fā)布中期票據(jù)發(fā)行結果公告，實際發(fā)行募資規(guī)模分別為25億元和20億元。

除了保利發(fā)展，首開股份、中海發(fā)展、招商蛇口、光明地產、蘇州高新、金地集團以及鄭州地產集團等房企也紛紛完成債券發(fā)行。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，11月房地產企業(yè)融資總額為617.5億元，相當于10月總額的約169.2%，單月融資規(guī)模環(huán)比連續(xù)3個月下降后終于呈現(xiàn)上升勢頭。從結構來看，信用債發(fā)行規(guī)模已達425.4億元，是最主要的融資力量，占總規(guī)模的近七成。

與此同時，本輪房企融資審批速度也明顯加快，如小商品城11月10日宣布擬發(fā)行的10億元超短融計劃，已經(jīng)于11月15日發(fā)行完成，發(fā)行周期僅為5天。

“繼11月9日銀行間市場交易商協(xié)會召開房企代表座談會后，信用債發(fā)行明顯提速，本月發(fā)行量已達上月的227.2%，市場響應積極。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星分析指出，目前銀行間債券市場融資口子已經(jīng)有一定松動，未來資質良好、信用較高的企業(yè)特別是國企央企也有望加入發(fā)債隊伍。但本月發(fā)行人仍以央企及地方國企為主，僅金地一家為混合所有制企業(yè)，民企等待融資邊際放松仍需時日。

對于民營房企而言，則是紛紛通過配股融資、變賣資產、控股股東“自掏腰包”、提前回購美元債等方式積極“自救”。

11月17日，中國恒大公告稱，出售其持有的恒騰網(wǎng)絡全部股份，總價為21.28億港元。同日，融創(chuàng)中國也公告稱，已將3.35億股融創(chuàng)中國配售股份和1.58億股配售股份配售予不少于六名承配人，兩項配售合計所得款項凈額約9.42億美元。而在此之前，融創(chuàng)中國已在短短十天內通過出售貝殼股票、轉讓項目股權等動作回籠資金超70億元。

此外，近兩個月來，已有包括新城、世茂、正榮、融信、弘陽、金輝、旭輝、中梁在內的15家房企回購不同規(guī)模的美元債，回購總金額超過11億美元，約合人民幣70億元以上。

但需注意的是，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年房企海外債將面臨更大考驗，年度到期債務規(guī)模3560.2億元。按季度來看，一二季度合計到期余額分別為983.3億元和983.9億元，三四季度到期余額分別為852.6億元和740.4億元。

“除加大營銷、緊抓回款，必要時房企通過出售項目或尋求股權合作等方式來穩(wěn)定資金鏈、盤活自身現(xiàn)金流外，還要量入為出、審慎拿地，精細化運營。”中指研究院認為，房企要“節(jié)衣縮食”過緊日子，改掉“黃金時代”大手大腳的“壞毛病”。