每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

經(jīng)歷“金九銀十”接連失約后，11月房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫。

中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，11月百城新建住宅平均價格為16183元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為2015年5月以來的第二次下跌（首次為疫情初期的2020年2月）；同比上漲2.72%，漲幅較上月收窄0.36個百分點；百城二手住宅平均價格為16013元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月擴大0.04個百分點；同比上漲3.66%，漲幅較上月收窄0.38個百分點。

多家機構分析認為，今年全年商品房銷售規(guī)?；?qū)⑴c上年基本持平，2022年房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)“銷售面積回落、銷售均價平穩(wěn)運行、新開工面積繼續(xù)下降、投資低速增長”的特點。

新房價格年內(nèi)首次下跌

臨近年末，在銷售和資金的雙重重壓之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然加大促銷回款力度，房價仍面臨下行壓力。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，11月百城新建住宅均價為每平方米16183元，環(huán)比出現(xiàn)年內(nèi)首次下跌，跌幅0.04%。其中，一線城市環(huán)比下跌0.10%，同比上漲2.66%；二線城市環(huán)比下跌0.02%，同比上漲2.84%；三四線代表城市價格與上月持平，同比上漲2.57%。

值得注意的是，就算是房價一度領漲的長三角城市群，新房價格也已出現(xiàn)連續(xù)兩個月下跌，11月環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月擴大0.05個百分點。其中上海、南京環(huán)比跌幅更是分別達到了0.16%和0.15%，溫州、昆山、寧波等9城均由漲轉跌。京津冀城市群內(nèi)多數(shù)城市新房價格環(huán)比下跌，價格環(huán)比由上月上漲0.28%轉為下跌0.02%。特別是廊坊、張家口等部分城市，自年初以來持續(xù)處于下跌狀態(tài)。

整體來看，11月百城新建住宅價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)為53個，較上月增加22個，跌幅均在0.5%以內(nèi)。其中，北海、威海等8個城市跌幅均為0.2%（含）-0.4%；上海、深圳等10個城市跌幅在0.1%（含）-0.2%；昆山、寧波等35個城市跌幅均在0.1%以內(nèi)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬分析認為，四季度樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式顯現(xiàn)，部分城市存在政策微調(diào)預期，整體市場有望改善，但政策傳導至市場端尚需時間，全國商品房銷售面積和金額同比預計將繼續(xù)下降；房價或保持小幅波動，部分城市房價面臨一定調(diào)整壓力，發(fā)布“限跌令”城市數(shù)量或增加。

此外，根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS統(tǒng)計，今年1-11月，20個代表城市商品住宅月均供應面積約1940萬平方米，與去年同期基本持平，處近五年歷史同期次高位。7-11月，上市面積同比下降14.5%。

“5月以來，房企推盤力度后勁不足，疊加土地供應放緩，代表城市新批上市面積同比有所下降。”毛大鵬表示，特別是下半年以來，購房者置業(yè)情緒明顯回落，去化壓力增加下房企推盤積極性不足，三季度代表城市新批上市面積同比下降13.4%，10-11月，房企推盤力度進一步減弱，代表城市新批上市面積同比下降16.5%。

而從成交情況來看，克爾瑞監(jiān)測的29個重點城市預計成交規(guī)模達1808萬平方米，環(huán)比下降4%，同比降幅達32%。其中，一線城市成交小幅回升，預計整體成交新房320萬平方米，環(huán)比上升10%，同比下降17%；25個二三線城市預計整體成交1488萬平方米，環(huán)比下降7%，同比下降35%，降幅有擴大趨勢。

克爾瑞分析指出，“現(xiàn)階段房企加強銷售回款仍是第一要務，預計年末企業(yè)將加大供貨力度，并推出更大力度的優(yōu)惠措施，打折降價潮或?qū)⒙?。受此影響，年末成交有望企穩(wěn)，但回升幅度有限。”

二手房成交止步“7連降”

經(jīng)歷了今年以來熱點城市二手住宅市場成交量連續(xù)多月下滑后，臨近年末，多城陸續(xù)放松按揭貸款支持首套剛需住房消費，部分城市二手房交易終于迎來回暖行情。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，11月份10個重點城市二手房市場共計成交面積339萬平方米，整體規(guī)模環(huán)比回升32%，同比跌幅收窄至43%，相比2019年跌幅亦縮小至34%。

以深圳為例，其官方平臺最新數(shù)據(jù)顯示，11月共成交2118套二手住宅，成交套數(shù)較10月的1605套環(huán)比上漲32%。盡管從環(huán)比數(shù)據(jù)上看，深圳二手房成交有所上升，但同比跌幅仍較大。11月，深圳二手住宅成交面積為20.07萬平方米，同比大跌60.09%。

在價格方面，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)示，11月深圳二手住宅價格環(huán)比下跌0.18%，跌幅較上月收窄0.17個百分點，同比上漲2.2%。

另據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，11月深圳二手樓盤帶看熱度逐漸向北轉移，龍華區(qū)成為最大贏家。11月深圳二手樓盤帶看熱度TOP10中，龍華區(qū)獨占7席，而福田區(qū)、南山區(qū)及龍崗區(qū)等以往二手住宅成交熱度較高的區(qū)域，僅各占一席。

不僅是深圳，11月北京二手房市場成交量也結束4個月的連降局勢，環(huán)比出現(xiàn)上揚。據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，11月北京二手房成交11851套，環(huán)比上月增長26.9%。

此外，10城中成都、杭州、青島、蘇州等城市二手房成交量漲幅也在25%以上，僅大連環(huán)比下降45%跌幅最大。同比來看，10城整體表現(xiàn)仍跌多漲少，超半數(shù)熱點城市成交規(guī)模同比下降5成以上；不過深圳、杭州、青島同比降幅有收窄跡象，同比回落7成以內(nèi)。

“當前全國主要城市二手房住宅市場放量回升止步‘7連降’，疊加臨近年底市場進入業(yè)績沖刺季，預計后續(xù)將保持回升態(tài)勢。”克爾瑞分析表示。

不過需要注意的是，受“二手房成交參考價”政策影響，多個城市二手房成交價下跌態(tài)勢擴大。如長三角城市群市場降溫明顯，二手房成交價出現(xiàn)年內(nèi)首次下跌，環(huán)比由上月上漲0.02%轉為下跌0.05%；寧波、金華、溫州、上海環(huán)比繼續(xù)下跌，紹興由漲轉跌；京津冀領跌各主要城市群，二手住宅價格環(huán)比下跌0.21%，跌幅較上月擴大0.09個百分點。

“信貸政策放松對于二手房市場是利好消息，但目前成交狀況遠沒有恢復到往年同期水平，市場信心塑造仍需要時間。”地產(chǎn)分析師嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，臨近年末房企業(yè)績指標壓力明顯，新房市場會對二手房市場造成較大沖擊，整體回暖仍有待觀察。

土地流拍率仍處23%高位

從拿地角度看，房企11月份拿地依然處于較低水平，月內(nèi)拿地總額同比、環(huán)比雙降，拿地金額創(chuàng)年內(nèi)新低。雖然11月上海、深圳、南京、蘇州等多城舉行了第三批集中土拍，但是房企對于拿地普遍較為謹慎。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，11月份，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環(huán)比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額創(chuàng)新低。

另據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截至11月28日，全國300城經(jīng)營性土地成交總建面14337萬平方米，較10月全月上漲8%，同比下降43%；成交總金額升至4118億元，環(huán)比微增2%，同比仍下降33%。受三四線城市成交占比提升影響，平均樓板價降至2872元/平方米，環(huán)比下降6%，同比上漲16%。

盡管第三批次集中土拍規(guī)則略有松綁，但仍未扭轉溢價率的下滑趨勢，11月土地成交平均溢價率環(huán)比減少0.6個百分點至2.7%，再度創(chuàng)下歷史新低。

具體來看，無錫17宗地底價成交，整體溢價率接近于0；深圳11宗地中有7宗底價成交，整體溢價率接近4.65%；蘇州26宗地中有23宗底價成交，1宗流拍，整體溢價率接近0.6%；南京推出61宗地，其中有35宗底價成交，15宗臨時中止出讓，1宗流拍，整體溢價率為3.39%……各能級城市表現(xiàn)一致，溢價率環(huán)比均呈下降趨勢，尤其是二線城市，溢價率低至1.1%，再創(chuàng)歷史新低。

盡管土地流拍現(xiàn)象環(huán)比有所好轉，但平均流拍率依然處于23%的高位。其中，四成流拍地塊集中在寧波、南京、石家莊、西安、鄭州等二線城市，并以涉宅用地居多。

“當前房企資金壓力仍未得到紓解所致。雖然近期房地產(chǎn)信貸端政策有所調(diào)整，但民營企業(yè)的融資端口仍未放松，加之項目回款速度也未有效加快，房企資金端仍然高度緊張，因此拍地積極性并不高，投資重點也將更聚焦于重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊，樓市行情慘淡的城市預計仍將會出現(xiàn)大規(guī)模的流拍。”克爾瑞分析表示。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-年末樓市“翹尾”難現(xiàn) 多地成交跌幅擴大