每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“這兩個(gè)月，就我手上的二手房源出售情況來(lái)看，房東也不著急著賣(mài)，價(jià)格波動(dòng)比較小。”重慶渝北區(qū)房產(chǎn)中介唐波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，年底新房?jī)?yōu)惠比較大，更多人愿意選擇看新房。

雖然重慶多家房企在年底加大了優(yōu)惠力度，但購(gòu)房者觀望情緒依舊濃郁。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，11月單月受商品住宅占比下降及車(chē)庫(kù)等低價(jià)物業(yè)大量成交影響，重慶商品房銷(xiāo)售價(jià)格跌破萬(wàn)元，下跌至8500元/平方米水平。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)則顯示，11月重慶新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，這也是重慶新房?jī)r(jià)格年內(nèi)首次環(huán)比下跌。而今年4月和5月，重慶新房?jī)r(jià)格曾連續(xù)兩月領(lǐng)漲70城。

“整體來(lái)看，2021年重慶商品住宅成交量有起有伏，但中心城區(qū)價(jià)格保持穩(wěn)中有升。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，“受政策環(huán)境、土地成本、購(gòu)房者觀望情緒等多方影響，2021年重慶房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)仍能保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。”

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500351758

新房?jī)r(jià)格先揚(yáng)后抑

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，重慶新房?jī)r(jià)格一路上漲，至5月達(dá)到頂峰，環(huán)比上漲達(dá)1.9%。

“當(dāng)時(shí)不少新樓盤(pán)都取消了折扣、返贈(zèng)電器等購(gòu)房?jī)?yōu)惠，價(jià)格一路跳漲，一些熱點(diǎn)板塊新樓盤(pán)甚至開(kāi)始捂盤(pán)。”唐波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

盡管如此，依然未能阻擋購(gòu)房者的熱情?？藸柸鹬貞c監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期后，包括華僑城、御湖壹號(hào)等重慶多個(gè)新項(xiàng)目出現(xiàn)了“開(kāi)盤(pán)即售罄”現(xiàn)象，建面均價(jià)連續(xù)兩周上漲，庫(kù)存量持續(xù)下降，去化周期僅3個(gè)月。

“2021年重慶樓市波動(dòng)較大，中心城區(qū)商品住宅市場(chǎng)年初經(jīng)歷調(diào)整后迎來(lái)小陽(yáng)春，3月回暖顯現(xiàn)；4月受成都、西安等城市需求外溢及土拍市場(chǎng)熱度較高影響，成交量快速攀升至高位；5月成交量沖高，隨后受市場(chǎng)大環(huán)境影響，成交熱度逐漸下降。9月以來(lái)市場(chǎng)成交熱度持續(xù)較低，月度成交量不足百萬(wàn)平方米。”戴小紅表示，“金九銀十”相繼失約后，重慶新房?jī)r(jià)格也在11月出現(xiàn)了今年首次環(huán)比下跌。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

為促進(jìn)銷(xiāo)售，從今年第三季度開(kāi)始，直播和優(yōu)惠在重慶樓市漸成趨勢(shì)。特別是進(jìn)入11月，一眾房企在“雙11”期間更是不遺余力地投入熱情和精力，使出渾身解數(shù)玩轉(zhuǎn)促銷(xiāo)花樣。

如金科聯(lián)動(dòng)全國(guó)460余盤(pán)，啟動(dòng)“好房雙11金科正當(dāng)紅”活動(dòng)，推出多個(gè)爆款房源限時(shí)秒殺，不少項(xiàng)目總價(jià)折扣力度超過(guò)10%。

重慶龍湖則全面啟動(dòng)“洋房節(jié)”，聯(lián)動(dòng)天曜、云瑤玉陛、千山新嶼、兩江酈灣等十大洋房產(chǎn)品，推出最高9.7折優(yōu)惠。不僅如此，還有購(gòu)洋房抽取價(jià)值1萬(wàn)-50萬(wàn)元的福利包等“三重禮包”。

萬(wàn)科西南區(qū)域推出“萬(wàn)千美好、金喜紛城”好房狂歡節(jié)，還跨界天貓好房送上“萬(wàn)寵福利”，其中價(jià)值100元的滴滴看房券不限量發(fā)放，還為報(bào)名參與活動(dòng)的購(gòu)房者提供了“雙11購(gòu)物金雙倍回血補(bǔ)貼”的返利福利。

保利重慶八盤(pán)聯(lián)動(dòng)，同步保利發(fā)展控股“2021保利又又生活節(jié)”，推出1元神券享“到訪贈(zèng)不停、成交折上折、安心無(wú)憂購(gòu)”三重好禮——品牌小家電到訪領(lǐng)，百元禮包見(jiàn)面送，購(gòu)房享額外9.7折，成交送5年車(chē)位使用權(quán)等。

“各房企今年格外重視年底促銷(xiāo)，實(shí)則是壓力之下的‘背水一戰(zhàn)’。”重慶某人房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人江洋告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年下半年整體市場(chǎng)低迷的，加上“金九銀十”成色不足，大家距離年度任務(wù)指標(biāo)還有不小的差距，抓住“雙11”沖刺年度任務(wù)也實(shí)屬無(wú)奈之舉。

重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，受此帶動(dòng)，11月重慶商品房市場(chǎng)成交環(huán)比量漲價(jià)跌，成交面積204.18萬(wàn)平方米，環(huán)比增加33%；成交均價(jià)8683元/平方米，環(huán)比下降16%。

“整體來(lái)看，2021年重慶商品住宅成交量有起有伏，但中心城區(qū)價(jià)格保持穩(wěn)中有升。一方面是由于重慶房?jī)r(jià)基數(shù)在同類(lèi)型城市中相對(duì)較低，有一定的上漲空間；另一方面隨著成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的不斷推進(jìn)，重慶作為西南兩大極核之一，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、發(fā)展活力及影響力將不斷提升。”戴小紅分析指出，全年來(lái)看，2021年重慶商品住宅成交量同比預(yù)計(jì)小幅下調(diào)，但跌幅仍低于2020年同期水平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

集中供地由熱轉(zhuǎn)冷

重慶二手房?jī)r(jià)格與新房保持同樣的趨勢(shì)，在今年10月首次出現(xiàn)下跌，環(huán)比下跌0.2%，11月與10月持平。

“這兩個(gè)月，就我手上的二手房源出售情況來(lái)看，房東也不著急著賣(mài)，價(jià)格波動(dòng)比較小。”唐波表示，年底新房?jī)?yōu)惠比較大，更多人愿意選擇看新房。

從貝殼找房的第三季度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，重慶依然是一個(gè)以剛需為主的城市。從成交總價(jià)段來(lái)看，100萬(wàn)元以內(nèi)成交的二手房占比遠(yuǎn)超其他總價(jià)位段，達(dá)50%以上；150萬(wàn)元以內(nèi)占成交房源比近80%。從戶型面積上看，90平方米以內(nèi)成交房源占比超過(guò)60%，120平方米以內(nèi)成交房源占比近九成。

事實(shí)上，今年以來(lái)，重慶住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售的先揚(yáng)后抑與集中供地有著緊密關(guān)系。

4月28-29日，重慶首批集中供地進(jìn)入競(jìng)拍階段。經(jīng)過(guò)兩天六場(chǎng)激烈爭(zhēng)奪，主城區(qū)46宗地塊全部出讓?zhuān)偝山活~達(dá)635億元，平均溢價(jià)率42.99%。其中，30宗地塊溢價(jià)率超過(guò)40%，占比超60%，數(shù)宗地塊的樓面價(jià)近1.5萬(wàn)元/平方米。

綜合22城首批集中土拍來(lái)看，溢價(jià)超30%的城市僅深圳和重慶，32%的城市溢價(jià)率在10%以下，41%的城市溢價(jià)率在10%-20%。

數(shù)據(jù)來(lái)源： 中指數(shù)據(jù)CREIS

值得注意的是，自2016年上半年始，重慶中心城區(qū)商品房用地成交樓面均價(jià)便整體上行。2020年上半年受新冠疫情影響，成交樓面均價(jià)雖出現(xiàn)回調(diào)。但進(jìn)入2021年，土地市場(chǎng)恢復(fù)常態(tài)化，第一批次集中供地引發(fā)的土地?zé)?，致使上半年重慶土地成交樓面均價(jià)突破7000元/平方米關(guān)口，達(dá)到7645元/平方米，同比上漲28.3%。

不過(guò)到9月第二批次集中供地時(shí)，重慶采取“現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)+競(jìng)自持租賃住宅”或“現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)+競(jìng)自持租賃住宅+競(jìng)高品質(zhì)住宅”的方式，每宗地塊均設(shè)置了最高限價(jià)，折算溢價(jià)率上限約6%-15%。42宗出讓地塊，其中9宗終止拍賣(mài)、5宗流拍、2宗進(jìn)入拍賣(mài)環(huán)節(jié)、26宗底價(jià)成交，總成交金額約為162.6億元。

在剛剛落幕的重慶第三批集中土拍中，28宗地塊共計(jì)成交23宗，成交建筑面積404萬(wàn)平方米，成交金額276億元，平均溢價(jià)率0.48%。拿地的17家房企中（含聯(lián)合拿地）僅3家民企，國(guó)企央企占比達(dá)到82%，包括金科、龍湖、華宇、東原等在內(nèi)的重慶本土大型房企集體缺席。

“重慶首批和二三批集中土拍市場(chǎng)熱度反差較大，首批時(shí)房企資金相對(duì)充裕，加之優(yōu)質(zhì)地塊較多，且部分房企土儲(chǔ)本就告急，甚至去化周期已不到一年，故土拍市場(chǎng)熱度較高；二批次時(shí)市場(chǎng)環(huán)境變化，加之拍賣(mài)規(guī)則調(diào)整，土拍市場(chǎng)遇冷；三批次盡管土拍規(guī)則優(yōu)化，但房企拿地積極性仍不強(qiáng)，故成交多為掛牌成交。”

在戴小紅看來(lái)，二三批次集中土拍市場(chǎng)盡管熱度不高，但成交樓面價(jià)水平并未下降。2021年重慶中心城區(qū)住宅用地成交樓面均價(jià)為7775元/平方米，同比上漲。“明年受政策環(huán)境、土地成本、購(gòu)房者觀望情緒等多方影響，重慶房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)仍能保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。”

（應(yīng)受訪者要求，文中唐波、江洋為化名）

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500455440