每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“相比新房來說，二手房價格全是業(yè)主說了算，還有可能會碰到業(yè)主臨時加價的情況。今年7月份我?guī)Э蛻羧タ捶孔?，第一次看時是一個價，過了兩天再去看時業(yè)主每平米加價了500元。”在?？趶氖路课萁?jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的張玉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，11月70城僅有3個城市二手房價格環(huán)比上漲，其中?？诙址績r格環(huán)比上漲0.3%，漲幅居70城第2位。這已是?？诙址績r格連續(xù)18個月上漲，而在今年7月和8月，其環(huán)比漲幅曾連續(xù)兩月排名70城之首。

新房方面，雖然?？诘男路砍山涣窟h(yuǎn)超二手房，但新房價格在連續(xù)上漲16個月后，11月環(huán)比下跌0.5%。這也是?？谛路績r格年內(nèi)首次環(huán)比下跌。

“?？谛路拷灰谆馃岷托路抗?yīng)不足是海口二手房價格上漲的原因之一。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，新房市場的一部分需求受擠壓進(jìn)入二手房市場，帶來二手房的購房壓力，進(jìn)而帶動房價上漲。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500658995

一二手房價格倒掛明顯

自2020年6月以來，?？诙址績r格已經(jīng)連續(xù)上漲了18個月。

?？谛阌^(qū)德祐一門店經(jīng)紀(jì)人陳偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從他所負(fù)責(zé)的區(qū)域來看，這兩個月?？诙址績r格變化不大，整體還是比較穩(wěn)定的，“漲得最快的是今年3-9月，明年年初可能還會有一定幅度的上漲”。

“相比新房來說，二手房價格全是業(yè)主說了算，還有可能會碰到業(yè)主臨時加價的情況。”張玉向記者回憶道，今年7月在帶看過程中他就碰到了一次業(yè)主加價的情況，“第一次帶看是一個價格，過了兩天再去看房業(yè)主每平米就加價了500元”。

“有海南自由貿(mào)易港和國際旅游島政策的利好，業(yè)主也不擔(dān)心房子賣不出去，而且很多業(yè)主也不著急賣。”張玉說。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，?？诜康禺a(chǎn)市場目前還是以新房為主，今年1-11月新房累計成交49984套，二手房累計成交21887套，新房成交規(guī)模是二手房的近2.3倍。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

從二手房成交量來看，今年1-11月平均每月成交二手房近1989套，其中11月成交1628套，較10月增長19.4%。

在多位中介看來，?？谝欢址績r格倒掛是導(dǎo)致兩者之間成交規(guī)模差的主要原因。按規(guī)定，海口新房備案價不得超過17300元/平方米。據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，海口11月掛牌二手房平均價格為18941元/平方米，同比上漲22.83%；最近一個月（11月22日-12月22日）掛牌二手房平均價格為19035元/平方米，環(huán)比微漲0.50%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，海口新房交易火熱和新房供應(yīng)不足是?？诙址績r格上漲的原因之一，新房市場的一部分需求受擠壓進(jìn)入二手房市場，帶來二手房的購房壓力，從而帶動房價上漲。

可供參考的是，?？谧匀毁Y源和規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月海口商品房住宅成交5547套，環(huán)比增加1851套，同比增加1881套。這也是今年前11月?？谏唐贩孔≌瑔卧鲁山惶讛?shù)的第二高，僅次于今年8月份的6692套。

然而供需比例并沒有成正比。今年以來，海口商品房住宅新增供應(yīng)（預(yù)售）持續(xù)在低位徘徊，與商品房住宅交易的活躍狀態(tài)相比，存在較大差距。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，今年11月海口商品房住宅預(yù)售2529套，比當(dāng)月成交套數(shù)少了3018套，僅相當(dāng)于當(dāng)月商品房住宅成交量的45.6%。

不過需要注意的是，盡管海口新房市場11月成交量高居不下，但價格卻在連漲16個月后迎來了年內(nèi)首降。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月，海口新房價格環(huán)比下跌0.5%。

可建面積嚴(yán)重不足

事實上，近年來海南首提去房地產(chǎn)化，首推現(xiàn)房銷售，進(jìn)一步拉長了?？谛路康娜胧袝r間，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供求關(guān)系的階段性失衡現(xiàn)象。

此前海南省房協(xié)執(zhí)行秘書長王路在接受媒體采訪時表示，在需求方面，去年海南正式開啟自貿(mào)港建設(shè)，市場對海南的認(rèn)知和預(yù)期很高，疊加人才落戶購房、本地剛需和改善購房，市場購房需求擴(kuò)大；在供給方面，海南宅地供應(yīng)逐年下降，可建面積嚴(yán)重不足。

具體來看，根據(jù)?？谑凶匀毁Y源與規(guī)劃局公示信息，2020年全年住宅用地成交11宗，成交總面積為62萬平方米。但今年前 10月，海口住宅類用地掛牌僅成交了9宗，成交總面積逾21萬平方米（合315.18畝），成交總金額約23.5億元。

從成交宅地的分布位置看，有6宗位于海口江東新區(qū)，2宗位于紅城湖棚改片區(qū)，1宗位于坡博坡巷片區(qū)。從土地用途性質(zhì)來看，1宗為租賃式住宅用地，2宗為保障房用地，3宗為棚改房用地，3宗為安置房用地。

值得一提的是，從2015年起，海南對房地產(chǎn)提出兩個暫停：暫停批地，有地的房地產(chǎn)商暫停批建。2018年4月22日，海南發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，明確在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。另外，海南還推出新房限價政策和現(xiàn)房銷售政策。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

2020年6月8日，海南政府領(lǐng)導(dǎo)在國新辦新聞發(fā)布會上表示，海南的房地產(chǎn)不是外面想要多少就建多少，海南不能成為房地產(chǎn)的加工廠。

條條嚴(yán)厲的政策背后，是海南以“壯士斷腕”的決心擺脫經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴?！逗Ｄ献杂少Q(mào)易港建設(shè)白皮書（2021）》顯示，海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1個百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資在壓減房地產(chǎn)投資背景下2018年、2019年連續(xù)兩年負(fù)增長之后2020年實現(xiàn)較大增長。

到了今年8月25日，?？谠俅纬雠_最新限價令明確規(guī)定：分期開發(fā)建設(shè)的商品住房項目，申報商品住房銷售價格備案時，兩次申報價格備案間隔未超過一年的，原則上按照不超過前期備案價格進(jìn)行申報；預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售、零星銷售尾盤的商品住房項目，備案時間不超過一年的，原則上不得上調(diào)備案價格。

不到一個月后的9月18日，?？谟殖鍪终{(diào)整人才購房等限購政策，包括已落戶海南人才購買首套住房需累計繳納12個月及以上個稅或社保，在首套住房購房合同備案之日起滿36個月，方可購買第二套住房；未落戶海南人才，滿足本人家庭在海南無房且累計繳納24個月社?；騻€稅才能購買1套住房。另外，還加強(qiáng)了非海南省戶籍人員和離異人士購房約束。

但目前來看，記者采訪的多位房屋經(jīng)紀(jì)人和置業(yè)顧問對?？跇鞘械膽B(tài)度都比較樂觀，“自貿(mào)港建成后，相關(guān)的工作機(jī)會自然也會增多，與此同時房價也會跟著上漲，資產(chǎn)也會增加，戶口也會升值。長期看人口，未來的?？诃h(huán)境、教育、各類設(shè)施只會越來越好。”

公開資料顯示，2020年，?？趪腋咝聟^(qū)新增注冊企業(yè)1574家，較2019年全年增長553%；簽約產(chǎn)業(yè)項目40個，合同投資總額64.86億元；海口江東新區(qū)吸引16家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶；海口綜合保稅區(qū)跨境電商申報清單、貨值分別增長6.4倍、6.7倍；?？趶?fù)興城互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)園設(shè)立首個國家海外人才離岸創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，園區(qū)企業(yè)營業(yè)收入增長達(dá)330%。

（應(yīng)受訪者要求，文中陳偉、張玉為化名）

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500658995