每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 陳夢妤

“三道紅線”不僅深刻影響著房企格局，也改變了物業(yè)行業(yè)的資本步伐。

截至12月16日，2021年以來在港交所遞表的物業(yè)企業(yè)達到23家，其中上半年遞表企業(yè)為21家，占全年遞表數(shù)超8成，尤以6月最為熱鬧，單月遞表企業(yè)數(shù)達8家，而下半年僅2家物企遞表。

與之相對應(yīng)的是，市場上大宗收并購接連不斷，越來越多中型開發(fā)商旗下物業(yè)平臺選擇出售或與龍頭物企合作，如此前已遞表的富力物業(yè)、陽光智博等。2022年物業(yè)行業(yè)還有哪些機會？物企將如何謀求新的資本路徑？帶著這些問題，日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪了中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟。

物業(yè)IPO潮難延續(xù)

近兩年來物業(yè)上市潮起。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2019年新上市物企達到12家，2020年增長至18家，然而到了2021年，盡管IPO物企再創(chuàng)新高達23家，但最終成功的只有12家。

“按照當前的市場趨勢判斷，較難延續(xù)近兩年的IPO潮。”在牛曉娟看來，部分有特色和成長性優(yōu)勢的企業(yè)，尤其是部分國企仍有對接資本的機會，整個資本市場的分化也將越來越明顯，真正受到市場關(guān)注和青睞的仍將是頭部企業(yè)。此外，企業(yè)間還可通過資產(chǎn)換股建立戰(zhàn)略合作關(guān)系來謀求發(fā)展。

可供參考的案例來自2021年8月，陽光城以旗下物業(yè)公司陽光智博生活100%股份戰(zhàn)略投資萬物云，換取萬物云4.8%股份，即萬物云向陽光智博增發(fā)4.8%股份。而兩個月前的6月，陽光智博已向港交所遞表尋求IPO。

“對于收購方，不需要支付大量現(xiàn)金，又可根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標選擇契合的標的企業(yè)開展合作；對于被收購方，如果不具備上市條件或錯過最佳上市時期，最好的選擇就是換成上市公司或擬上市公司的股份，換股后仍能保留所有者權(quán)益，共同分享彼此成長后的溢價，也不失為一種互惠雙贏共同發(fā)展的舉措。”牛曉娟表示。

事實上，盡管2021年上市物企數(shù)量減少，但行業(yè)并購熱度空前高漲，大宗并購案頻發(fā)。尤其在下半年，物企并購熱度甚至超過了上市熱度，成為行業(yè)年度最熱的話題。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月10日，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達71宗，涉及33家物企，交易金額約333.3億元。

“房地產(chǎn)市場融資政策收緊，短期內(nèi)無法實現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商，紛紛出售旗下物業(yè)公司，以期幫助開發(fā)集團度過寒冬，這是導致2021年并購市場熱度高，大型并購案頻發(fā)，優(yōu)質(zhì)標的多的重要原因。”牛曉娟分析指出，企業(yè)擴規(guī)模、求發(fā)展，則是此輪并購狂潮的內(nèi)生驅(qū)動力。

“在經(jīng)歷了這一波整合之后，預(yù)計到2021年年底，全國物業(yè)管理面積總計將達274億平方米，行業(yè)集中度將進一步提升。”牛曉娟認為，TOP10企業(yè)的市場份額將由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，百強企業(yè)的市場份額則會由2020年的49.7%提升至52.1%，首次實現(xiàn)占比過半，行業(yè)馬太效應(yīng)顯著。

物企尚處黃金期

需要注意的是，隨著企業(yè)之間的競爭日趨激烈，行業(yè)內(nèi)部分化程度加劇。

“優(yōu)質(zhì)資源正在加速向頭部企業(yè)集聚，市場集中度將再度加強。上市物業(yè)企業(yè)中，市值相差最大的超800倍，規(guī)模差值最高約180倍。”

在牛曉娟看來，物業(yè)行業(yè)尚處黃金發(fā)展階段，長期來看依舊是具備投資機會的。具體可從碧桂園服務(wù)、萬物云和龍湖智慧服務(wù)等頭部物企屢屢出手，“鯨吞”行業(yè)內(nèi)多家優(yōu)質(zhì)企業(yè)看出。

她分析認為，一方面，企業(yè)積極并購策略集中體現(xiàn)，通過收購和自身業(yè)務(wù)發(fā)展良性互補的優(yōu)質(zhì)標的，鞏固市場地位；另一方面，大宗并購案例是市場價值規(guī)律的外化表現(xiàn)，當市場上并購需求和供給此消彼長、加速釋放時，也正說明物業(yè)行業(yè)具備高度的市場活躍性和巨大的市場潛力，值得投資者高度關(guān)注。

“在行業(yè)市場出現(xiàn)波動的情況下，基于抗周期性特質(zhì)、受經(jīng)濟影響較小、擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流和增長預(yù)期，物業(yè)行業(yè)會逐漸發(fā)展成地產(chǎn)之外的獨立行業(yè)，具備較大的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;牛曉娟表示，物業(yè)行業(yè)具備準公共服務(wù)屬性，越來越多資源向物業(yè)企業(yè)聚集，同時企業(yè)也積極加大智能運用推廣，轉(zhuǎn)變服務(wù)模式，為社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展提供契機，行業(yè)依舊存在發(fā)展空間。

至于物業(yè)企業(yè)未來的發(fā)展方向，牛曉娟指出，未來企業(yè)還需要從“速度、廣度、深度和厚度”四個方向?qū)崿F(xiàn)長期發(fā)展。

具體來看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展整體相當于10年前的房地產(chǎn)行業(yè)，且物企TOP10市場份額和房企TOP10市場份額的增長軌跡也印證了這一點。對于物企而言，所謂“速度”，即要在“十四五”期間追趕上地產(chǎn)過去10年的發(fā)展積累，物企TOP10的份額要達到目前房地產(chǎn)TOP10企業(yè)份額的27.5％，到2025年，物企TOP10在管總面積需要達到近96億平方米。

“廣度”則是以住宅為基本盤，廣泛布局非住宅賽道，圍繞空間、資產(chǎn)和人開展多元增值服務(wù)。

“深度”是指中小型企業(yè)要立足現(xiàn)有領(lǐng)域深耕，穩(wěn)扎穩(wěn)打提升區(qū)域密度；在業(yè)務(wù)選擇上精耕貼心貼身的增值服務(wù)，而在非住宅賽道或者其他專業(yè)領(lǐng)域要做精專業(yè)，做強品牌，構(gòu)筑服務(wù)壁壘。

“厚度”則是指做強團隊，健全機制，釋放人才潛能。物業(yè)行業(yè)正在吸引，并且未來必將吸引更多優(yōu)秀人才。如何發(fā)揮這些人才的作用，留住這些人才，需要健全的機制。