每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”、“加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”……中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一系列對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是對(duì)長租房和保障房的高度重視的，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

住房租賃市場(chǎng)越來越被重視。

根據(jù)《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》（以下簡(jiǎn)稱《藍(lán)皮書》）推算，到2030年，我國住房租賃人口約2.6億，住房租賃市場(chǎng)整體規(guī)模將近10萬億元。

同時(shí)，政策也在不斷推動(dòng)租賃行業(yè)發(fā)展，“租購并舉”“加快發(fā)展保障性租賃住房”等利好政策不斷提出。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期專訪了自如首席市場(chǎng)官（CMO）熊赟，他告訴記者：“這個(gè)行業(yè)正在朝著越發(fā)健康的方向發(fā)展。”

機(jī)構(gòu)化長租房占比待提高

租住的生活方式正在被更廣泛地接受，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國主要一線城市及新一線城市租客租房時(shí)間正在越來越長，已經(jīng)有75%的人群租房時(shí)間超過3年，其中租房6~9年的占比達(dá)32%，租房10年以上的占比超過12%。

有長租公寓行業(yè)分析師認(rèn)為：“在日前舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央關(guān)于長租房的提法從之前的‘規(guī)范發(fā)展’到2021年的‘加快發(fā)展’，并且‘加快發(fā)展長租房市場(chǎng)’置于‘推進(jìn)保障性住房建設(shè)’之前，其實(shí)可以看出，進(jìn)入健康發(fā)展階段之后的長租行業(yè)已經(jīng)獲得了認(rèn)可，成為新時(shí)代城市住房租賃生態(tài)建設(shè)的重要一員。”

熊赟也表示：“大力發(fā)展保障性租賃住房是住房制度建設(shè)和城市居住生態(tài)轉(zhuǎn)型的重要環(huán)節(jié)，是推動(dòng)當(dāng)代中國實(shí)現(xiàn)‘住有所居’的重要手段。自如作為在住房租賃精耕多年的企業(yè)，希望以專業(yè)化運(yùn)營能力參與保障性租賃住房供給建設(shè)，助力解決新市民安居難題。”

“這個(gè)行業(yè)在經(jīng)歷了調(diào)整之后，正朝著越發(fā)健康的方向發(fā)展。”熊赟說。

《藍(lán)皮書》顯示，目前市場(chǎng)上由住房租賃企業(yè)運(yùn)營的長租房規(guī)模已經(jīng)到達(dá)了500萬間。2021年，自如進(jìn)入第10城蘇州，并在全國管理100萬間房源，累計(jì)服務(wù)50萬業(yè)主、500萬自如客。

需要看到的是，相比于整體住房租賃市場(chǎng)，整個(gè)長租專業(yè)機(jī)構(gòu)的體量還非常小。

《藍(lán)皮書》顯示，我國從2011年住房租賃行業(yè)起步至今，機(jī)構(gòu)化長租房占比僅為2%，即使在人口流動(dòng)大的一線城市，也僅在5%左右。機(jī)構(gòu)化長租房占比亟待提高。

行業(yè)經(jīng)營邏輯正在改變

對(duì)于2022年趨勢(shì)，熊赟認(rèn)為“行業(yè)的經(jīng)營邏輯在改變”。

此前，長租公寓“二房東”“吃差價(jià)”的商業(yè)模式受到了爭(zhēng)議，需要有一種運(yùn)營模式令業(yè)主和運(yùn)營方收益共享。

目前，自如正在推行長租委托新模式“增益租”。據(jù)介紹，這個(gè)新模式讓房東與業(yè)主不再是單純的租賃委托關(guān)系，在整個(gè)收房和出房過程中更加透明，讓業(yè)主真正能享受到專業(yè)服務(wù)，同時(shí)資產(chǎn)管理運(yùn)營也能帶來房屋品質(zhì)與收益的雙雙上升。

“其實(shí)業(yè)主可以把托管當(dāng)成一種資產(chǎn)托管方式”，據(jù)熊赟介紹，“之前，自如把房源從業(yè)主那里租來，裝修改造之后再租出去。而增益租是業(yè)主承擔(dān)改造費(fèi)用，通過符合租客需求并且標(biāo)準(zhǔn)化的裝修，自如能很快幫助業(yè)主把房子租出去。這里面最核心的變化，是協(xié)商確定出租價(jià)格，透明無差價(jià)，業(yè)主從簽約時(shí)就知道收益多少，這個(gè)過程中自如只是收取一定服務(wù)費(fèi)用，另外超額收益會(huì)與業(yè)主進(jìn)行分成。而如果房子沒能成功租出，增益租也有80%的租金作為保底收益給到業(yè)主。”

“增益租的模式下，業(yè)主可以享有市場(chǎng)紅利，對(duì)租客來說租金也可以隨行就市，更加靈活，將來業(yè)主查看自己的房屋資產(chǎn)收益可能和查看股票賬戶的感覺類似。”熊赟說。

據(jù)介紹，目前自如大量新增房源的業(yè)主都選擇了增益租，目前采用這一模式委托的房源已有4萬余間。

數(shù)字化會(huì)成為趨勢(shì)

今后，長租行業(yè)還需在集中式公寓方面進(jìn)行拓展。

熊赟認(rèn)為，集中式公寓核心是物業(yè)資源，長租公寓企業(yè)經(jīng)過分散式公寓運(yùn)營，利用積累的品牌度信任度和運(yùn)營能力，與相關(guān)物業(yè)資源進(jìn)行對(duì)接，進(jìn)行一系列改造和運(yùn)營，二者并行不悖。長租行業(yè)有兩個(gè)方面，一方面是要把房屋變得更好，另一方面是高效運(yùn)營，也就是“服務(wù)房子”和“服務(wù)人”兩大維度，有了這兩方面積累，業(yè)務(wù)拓展會(huì)更容易。

比如，目前自如旗下有41個(gè)改造盤活存量物業(yè)的項(xiàng)目，這些被重新盤活的物業(yè)包括老舊廠房、閑置的商業(yè)和辦公場(chǎng)所。此外，面對(duì)城市中低收入群體的租房需求，除發(fā)展政府鼓勵(lì)的保障性租貨住房外，專業(yè)化住房租賃企業(yè)拓展藍(lán)領(lǐng)公寓或?qū)⑹切掳l(fā)力點(diǎn)。

熊赟對(duì)此表示，一方面，隨著規(guī)模增長，在保障居住品質(zhì)的基礎(chǔ)上，藍(lán)領(lǐng)公寓租金相對(duì)較低，與保障性租賃住房形成合力；另一方面，藍(lán)領(lǐng)公寓一般采用B2B模式，簽約主體多為企業(yè)客戶，租期時(shí)間長而穩(wěn)定。

此外，長租領(lǐng)域數(shù)字化也會(huì)是行業(yè)趨勢(shì)。數(shù)字化對(duì)生產(chǎn)方式、生活方式、治理方式的變革都在產(chǎn)生影響，生產(chǎn)要素、資源要素配置也被重新定義。

熊赟認(rèn)為，“十四五”期間，隨著我國數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入2.0階段，將從數(shù)據(jù)資源化利用階段到市場(chǎng)化配置階段，會(huì)更加注重?cái)?shù)據(jù)要素市場(chǎng)化配置，在此期間起步于住房租賃產(chǎn)業(yè)、投身于租住生活服務(wù)的住房租賃企業(yè)，將成為數(shù)字化建設(shè)進(jìn)程中的重要一環(huán)。

面對(duì)未來，住房租賃行業(yè)各企業(yè)有望依托數(shù)字化建設(shè)，打造功能互補(bǔ)、良性互動(dòng)的居住大數(shù)據(jù)共享機(jī)制，并與相關(guān)部門形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。各方在保護(hù)消費(fèi)者信息安全、符合監(jiān)管要求的前提下，攜手提高住房租賃市場(chǎng)的數(shù)字化服務(wù)能力，為廣大租客、業(yè)主群體更加完善的住房體系。