2021年即將收官?；赝?021年，在疫情有效防控下，住房租賃市場回歸傳統(tǒng)周期，市場熱度上升，連迎春節(jié)后租賃旺季、畢業(yè)季租賃旺季，熱度背后也呈現(xiàn)出諸多新特征、新變化。

12月27日，貝殼研究院發(fā)布《2021年住房租賃市場報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）?！秷?bào)告》顯示，今年租賃市場整體呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，但租金水平仍低于疫情前。租賃市場不斷向“買方市場”轉(zhuǎn)變，品質(zhì)化租住需求持續(xù)釋放。租賃企業(yè)數(shù)量已達(dá)萬級規(guī)模，租賃行業(yè)市場主體筑基初步完成。租賃行業(yè)發(fā)展2.0模式開啟，預(yù)計(jì)明年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢。

租賃市場：呈現(xiàn)十大特征

基于貝殼找房平臺租賃成交情況，《報(bào)告》從租金水平、成交周期、房源特征等方面盤點(diǎn)了今年租賃市場的十大突出特征。

從租金水平來看：一是租金比疫情前下跌近9%。今年全國重點(diǎn)40城平均月租金為38.8元/平方米，同比微漲1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%，短期內(nèi)租金水平難以回到疫情前水平。二是超六成城市租金低于疫情前。相比于2019年，其中上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、長沙、廈門、無錫、蕪湖、徐州及蘭州14個(gè)城市租金持平或微漲外，其余26個(gè)城市租金仍下跌。

從成交周期來看：一是房客源成交周期仍高于疫情前。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年全國重點(diǎn)40城房源成交周期為50.1天，同比縮短2.4天，相比于2019年延長9.9天，客源成交周期為9.7天，同比基本持平，相比于2019年延長1.9天。二是租客租住時(shí)間或超10年。由于房價(jià)收入比較高或部分城市的限購、限貸政策，城市居民購房計(jì)劃推遲，一線及多數(shù)新一線城市平均購房年齡走高，租客的租賃年限或超過10年，一線城市趨勢更為顯著。

從房源特征來看：一是家庭型租賃需求釋放。全國重點(diǎn)40城大戶型成交占比增加3個(gè)百分點(diǎn)，由于購房計(jì)劃延遲，家庭型租賃群體增加，并且在租金水平下行后，家庭型租客更偏向租住大戶型滿足改善需求。二是北上津租賃房屋平均房齡超20年。上海、北京、天津租賃成交房屋的平均房齡最高，一線城市租賃成交房齡在21年及以上的房屋占比超過四成。三是高房齡房屋套均月租金更穩(wěn)。高房齡租賃房屋大多交通便捷、配套完善，因此其套均月租金表現(xiàn)更穩(wěn)。四是小戶型房屋套均月租金跌幅較小。從租客需求來看，小戶型仍然是受租客青睞的主力戶型。對比疫情前，全國重點(diǎn)40城小戶型套均月租金跌幅較小，一線、新一線城市小戶型租金跌幅在1%-3%之間。五是地鐵房套均月租金高出非地鐵房超30%。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，相比于2019年，全國重點(diǎn)34城地鐵房和非地鐵房套均月租金均下跌，地鐵房比非地鐵房套均月租金仍高出33.3%。六是精裝房套均月租金高出簡裝及毛坯房超30%。其中一線城市精裝房與毛坯及簡裝房的套均月租金差距最大，精裝房高出毛坯及簡裝房達(dá)到32.6%。

租賃企業(yè)：規(guī)模創(chuàng)新高

《報(bào)告》還盤點(diǎn)了2021年住房租賃企業(yè)數(shù)量、分布、融資、模式等方面的變化。

數(shù)量方面，住房租賃企業(yè)數(shù)量已達(dá)萬級規(guī)模。根據(jù)國家企業(yè)信用信息網(wǎng)公布的企業(yè)數(shù)據(jù)測算，2021年主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營范圍涵蓋“住房租賃”，實(shí)際經(jīng)營的住房租賃企業(yè)已達(dá)2萬家左右，其中八成為近兩年成立。自去年以來，中央和地方陸續(xù)出臺監(jiān)管政策，有效降低了租賃企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，住房租賃企業(yè)迎來了良性的市場競爭環(huán)境，租賃行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。

分布方面，租賃企業(yè)分布按“東-中-西”依次減弱，由于東部的租賃需求旺盛，租賃企業(yè)集中沿海分布，超六成的租賃企業(yè)分布在長三角、東南沿海及環(huán)渤海地區(qū)。城市分布上，企業(yè)數(shù)量TOP5的城市為廣州、重慶、上海、蘇州和天津，近三成的租賃企業(yè)分布于租賃企業(yè)數(shù)量TOP30的城市，超過五成的企業(yè)分布在TOP40的城市。

融資方面，租賃企業(yè)融資創(chuàng)新低，融資難度再次加大。在經(jīng)歷了去年集中爆雷事件后，投資人對住房租賃領(lǐng)域的投資進(jìn)入到更為審慎理性的階段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，租賃領(lǐng)域四類融資渠道總額在2019年達(dá)到峰值，2020、2021年連續(xù)保持下跌趨勢。

模式方面，企業(yè)模式兩極化，走向更輕、更重。其一，企業(yè)重新審視經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。包租模式在疫情防控期間顯示出極強(qiáng)的脆弱性，資金實(shí)力較弱企業(yè)開始變“輕”，輕資產(chǎn)-分散式和中資產(chǎn)-集中式企業(yè)開始由包租轉(zhuǎn)向輕托管模式，中資產(chǎn)企業(yè)的裝修投入開始轉(zhuǎn)移至業(yè)主承擔(dān)，從而轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。其二，企業(yè)受政府政策引導(dǎo)。政府鼓勵(lì)以新建、盤活方式擴(kuò)大保障性租賃房源，資金實(shí)力較強(qiáng)的中資產(chǎn)-集中式企業(yè)會通過收購或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉(zhuǎn)向自持模式，從而轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)運(yùn)營，品牌房企也會增加自持租賃房源，以獲得長期收益及未來資產(chǎn)增值收益。更“輕”、更“重”的租賃企業(yè)致力于打造專業(yè)化的租賃服務(wù)和精細(xì)化的運(yùn)營能力，開啟穩(wěn)步發(fā)展。

未來展望：2.0模式開啟

《報(bào)告》顯示，未來隨著城鎮(zhèn)化率的提升，租客租住時(shí)間的延長，在疫情不再大規(guī)模反復(fù)的情況下，預(yù)計(jì)明年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢，對外來人口吸引力較強(qiáng)的城市，如城市群核心城市、省會城市租賃市場熱度將更為旺盛。而隨著保障性租賃房源、白領(lǐng)公寓和藍(lán)領(lǐng)公寓等房源的增加，未來租賃市場供需矛盾趨于緩和，租金水平不具備大幅上漲的動(dòng)力，尤其是對外來人口吸引力較弱的城市，租金將保持相對穩(wěn)定。

《報(bào)告》認(rèn)為，2021年將成為租賃行業(yè)2.0模式的元年。今年，政府和市場關(guān)系、企業(yè)發(fā)展邏輯以及租賃企業(yè)社會參與升級，觸發(fā)租賃行業(yè)發(fā)展2.0模式開啟。

政府與市場關(guān)系升級，市場化力量將得到充分發(fā)揮。今年住房租賃頂層設(shè)計(jì)完善，租賃監(jiān)管政策趨嚴(yán)，住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展的環(huán)境基本形成，同時(shí)政策支持全方位突破，保障性租賃住房發(fā)力，租賃企業(yè)迎來土地、財(cái)政、稅收、金融等方面支持。未來在政策引導(dǎo)下，租賃領(lǐng)域?qū)⒏喟l(fā)揮市場化力量，推動(dòng)租賃市場成熟化發(fā)展。

租賃企業(yè)發(fā)展邏輯升級，聚焦于更好地服務(wù)租賃雙方。在監(jiān)管完善的背景下，行業(yè)進(jìn)一步出清，租賃企業(yè)由粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、精細(xì)化發(fā)展，資產(chǎn)運(yùn)營模式走向更輕、更重，企業(yè)不再盲目拓展房源，而是專注于為租賃雙方提供更好的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。

租賃企業(yè)社會參與升級，為城市社區(qū)服務(wù)和治理創(chuàng)造價(jià)值。租賃企業(yè)提供的品牌化租賃產(chǎn)品和服務(wù)，能夠有效提升城市外來人口居住環(huán)境，并且通過組織社區(qū)活動(dòng)等促進(jìn)外來人口的社會融入，使得更多人在參與城市建設(shè)的同時(shí)，享受到更高品質(zhì)的城市社區(qū)生活。

《報(bào)告》認(rèn)為，未來租賃市場發(fā)展將走向成熟化。住房租賃市場機(jī)構(gòu)化比例將繼續(xù)提升，專業(yè)化、精細(xì)化運(yùn)營的租賃企業(yè)將為不同群體提供多樣化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。此外，預(yù)計(jì)明年會有租賃REITs產(chǎn)品推出，將有效解決重資產(chǎn)模式退出難題，租賃企業(yè)將再次迎來模式的創(chuàng)新。文/胡曉