每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

如果說房地產(chǎn)市場，價格和成交量是“毛”，那么土地和投資就是“皮”。皮之不存毛將焉附？2022年中國的房地產(chǎn)價值區(qū)域和投資熱點何在？這是每日經(jīng)濟新聞就房地產(chǎn)行業(yè)趨勢進行分析的重點。

從今年2月份起，22個重點城市開始落實“兩集中”供地新規(guī)，全年發(fā)布住宅用地公告不超過三次。盡管供地節(jié)奏發(fā)生了變化，但部分熱點城市在產(chǎn)業(yè)、人口等方面的巨大優(yōu)勢仍令其表現(xiàn)出強大的投資吸引力。同時，在“房住不炒”的頂層設計下，保持了政策定力，令城市投資前景更為穩(wěn)定可期。 

從2021年集中供地成交總金額來看，上海、杭州、北京、南京、廣州、蘇州、武漢、成都、重慶和無錫均超過1100億元，成為當之無愧的“十大房地產(chǎn)投資熱點城市”。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

集中供地由熱轉(zhuǎn)冷

熱點城市土地市場表現(xiàn)“強韌” 

今年的三批次“集中”供地，伴隨著土拍規(guī)則的不斷調(diào)整、房企面臨的融資環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境發(fā)生改變，土地市場也經(jīng)歷了從火熱到降溫、再到低位運行的過程。

在首批集中供地中，房企使出渾身解數(shù)“搶地”，22城合計出讓金額達10672億元，其中杭州和北京成交總額均突破千億元。從供地總量來看，重慶以113宗地、1309萬平方米成為供應量最大的城市，也奠定了重慶全年供地量第一的堅實基礎。

值得一提的是，房企在杭州的“搶地”達到白熱化，土拍首日主城區(qū)13宗宅地有12宗封頂+自持，其中一幅宅地自持比例高達38%，創(chuàng)杭州土拍之最。

但對于房企而言，在最熱的城市，越早拿地就意味著越早轉(zhuǎn)換成銷售業(yè)績，并在全年銷售排名中搶占先機。于是，央企、頭部房企扛起拿地大旗，甚至眾多中小型本土房企也加入了“搶地”大軍。

2021年22城集中供地成交情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù) CREIS

隨后，各地土拍規(guī)則開始升級，第二批集中供地規(guī)則驟然嚴厲。除了嚴控供應規(guī)模，各城市還通過提高保證金、提高地塊配建比例、現(xiàn)房銷售、競品質(zhì)、禁馬甲、嚴查拍地資金等“技術性”手段嚴控炒作，這也使得各地土地溢價率應聲下探、流拍率走高。從第二批集中土拍成交金額看，熱點城市出現(xiàn)了明顯變化，廣州取代杭州成為第一，上海、北京分列第二三名。

第三批集中供地，不少城市的土拍規(guī)則普遍出現(xiàn)了適度松綁。如深圳在繼續(xù)沿用“三限雙競搖號”的基礎上，悄然取消了“競全年期自持租賃住房”，調(diào)整為“可售公共住房”；杭州恢復了勾地制度，溢價率上限由15%下調(diào)至10%；南京取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權轉(zhuǎn)讓”的要求，并且對房企資質(zhì)由二批土拍的二級或一級下調(diào)至三級及以上；蘇州調(diào)低房企保證金，并增加土地供應數(shù)量，出讓面積增幅達45%。

但“底價成交”仍成為第三批集中供地的主流。如杭州成交的35宗地塊整體溢價率僅7%，上海整體溢價率約2.9%。此外，深圳11宗地塊中7宗以底價成交，整體溢價率為4.6%；天津11宗地塊全部以底價成交。

2021年22城集中供地流拍及溢價率統(tǒng)計

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù) CREIS

中指研究院常務副院長黃瑜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“在當前房地產(chǎn)市場持續(xù)深化調(diào)整的情況下，企業(yè)資金更加聚焦優(yōu)勢地區(qū)，以保障后期項目去化回款速度。城市基本面較好，特別是人口增量較大、土地存量或短期庫存相對不足、土拍規(guī)則相對友好、推出地塊更加優(yōu)質(zhì)的城市，土地市場仍存在一定活躍度。”

土地出讓金額均超千億元

十大房地產(chǎn)投資熱點城市優(yōu)勢彰顯

土地市場的表現(xiàn)，也折射了房企對城市未來的預期。

從2021年“十大房地產(chǎn)投資熱點城市”榜單來看，排在前四位的上海、杭州、北京和南京的土地出讓金均突破2000億元，廣州、蘇州、武漢、成都、重慶和無錫均超過1100億元。

與2020年相比，除廣州、蘇州和重慶的土地出讓金同比分別減少3.31%、0.2%和5.76%外，其他7個城市的土地出讓金均同比增長。尤其是排在前三位的上海、杭州和北京，土地出讓金額分別同比增長了20.06%、19.44%和22.02%。

今年以來，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷升級、信貸持續(xù)收緊、地價成本偏高之下，為何這10個城市依然成為房企爭相投資的熱點？

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù) CREIS

“22個集中供地城市土地市場的表現(xiàn)，跟各地供地節(jié)奏和供地結構的變化、土拍規(guī)則的調(diào)整、城市基本面的差異、房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)等均密切相關。”

黃瑜指出，影響房地產(chǎn)市場投資吸引力的因素中，人口是決定房地產(chǎn)市場容量的關鍵因素。人口的聚集是城市競爭力的最直接體現(xiàn)，城市價值與潛力越大，越能吸引大量人口流入，從而進一步推動城市發(fā)展，同時釋放出旺盛的住房需求。

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理

（截至2020年11月1日零時）

同時，一個城市能否提供更多的就業(yè)崗位、收入能否提升、城市環(huán)境是否宜居、交通是否 便捷等，均是影響人口遷移的重要因素。 因此，城市的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、收入、資源、交通等因素，都將通過影響人口流向進而對房地產(chǎn)市場容量產(chǎn)生影響。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，至2020年11月1日零時的10年間，“十大房地產(chǎn)投資熱點城市”的新增人口均超百萬。其中，廣州和成都分別新增人口598萬和582萬，杭州和重慶新增人口均超過300萬，武漢、蘇州和北京新增人口均超過200萬。而這些熱點城市多年來也保持著土地市場的高度活躍。

從經(jīng)濟總量來看，繼2006年上海成為我國首個GDP跨入萬億元的城市后，GDP萬億俱樂部不斷擴容，2020年萬億級城市已增至23個，經(jīng)濟總量合計占全國的38%左右。其中長三角城市占8個，珠三角占4個，兩大都市圈占據(jù)了中國GDP萬億+城市的一半。

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理

長三角和珠三角城市群發(fā)展較快，區(qū)域整體競爭優(yōu)勢突出、帶動效應明顯，城市群內(nèi)部城市投資吸引力較強；中西部地區(qū)中，成都、武漢、重慶，以及未能入榜 “十大房地產(chǎn)投資熱點城市”的西安、鄭州、長沙等區(qū)域中心城市，近幾年積極推動城市產(chǎn)業(yè)和基礎設施發(fā)展，交通樞紐規(guī)劃及建設也快速推進，加之人才引進力度不斷加大，對周邊人口吸附力逐漸增強，中長期投資潛力較大。

黃瑜向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“地方政府治理能力的高低在一定程度上影響著當?shù)氐臓I商環(huán)境、法制化進程和民眾幸福感，對持續(xù)吸引人口流入，推動城市和區(qū)域不斷發(fā)展將產(chǎn)生深遠影響，也是影響城市長期發(fā)展?jié)摿Φ闹匾蛩亍?rdquo;

值得一提的是 ，深圳城市基本面較強，今年上半年GDP僅次于上海和北京，近十年人口增量以714萬居全國首位，住房需求旺盛，但受制于城市空間及土地供應不足，房地產(chǎn)市場已步入存量市場。 2021年，深圳住宅用地供應端有所改善，推出面積同比大幅增長近五成，但是整體成交面積仍偏低，土地出讓金不足千億元，這也 是深圳未能進入“十大房地產(chǎn)投資熱點城市”榜的主要原因。

市場潛能持續(xù)被激發(fā)

熱點城市成房企布局重點

市場增值潛能亦是評判城市投資吸引力的重要維度之一，比如供求關系、住房需求滿足度、房價水平、市場熱度等。

如排在“十大房地產(chǎn)投資熱點城市”榜單前四位的上海、杭州、北京和南京，經(jīng)濟總量大、居民購買力強勁、人口規(guī)模突出且增量較大，這些因素均為其房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強大支撐。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上述四個城市的商品房銷售面積常年超1200萬平方米，近幾年銷售額均在3000億元以上，處在全國前列。

2021年22城集中供地計劃完成率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù) CREIS

在22個集中供地城市中，北京、上海、深圳、杭州等7個城市（全市口徑）住宅用地成交面積同比增長，這部分城市短期庫存出清周期均在15個月以內(nèi)，多數(shù)城市不足7個月。

在黃瑜看來，供求關系是決定房價變化最關鍵的要素之一。需求滿足度影響的是市場未來的增長空間，間接影響城市房價行情。房價最終由城市購買力決定，因而價格支撐力是影響未來房價水平的基礎因子。市場熱度反映的是購房者以及房企對城市未來的預期，這也是推動房價變化的重要因素。

另一個讓這些城市保持投資吸引力的，是房價的韌性。

從國家統(tǒng)計局每月公布的70城新建商品住宅價格指數(shù)來看，近三年“十大房地產(chǎn)投資熱點城市”中的9個城市（蘇州未納入70城房價指數(shù)）房價指數(shù)每月同比漲幅均為正。今年以來，這些熱點城市的房價總體表現(xiàn)平穩(wěn)，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，意味著穩(wěn)定的市場和可控的利潤空間。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

（注：蘇州未納入70城房價指數(shù)）

因此，這些熱點城市也成為房企的“兵家必爭之地”。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2021年12月28日，上海今年三次集中供地共出讓宅地30宗，其中招商摘得5宗地塊，碧桂園、保利與金地各摘得3宗，本土房企大華拿下6宗。

而杭州的爭奪則更為激烈，融信拿下7宗地塊成為最大贏家，濱江和綠城各得6宗地塊；融創(chuàng)、萬科、保利、中海、華潤、招商等頭部房企，以及建發(fā)、中駿、祥生等中型房企也均有斬獲。

同時，頭部房企的布局也從側面反映了城市的投資熱度。在今年22城集中供地中，保利共拿下53宗地塊，在除了無錫和成都外的20個城市均有落子，其中長三角、珠三角和北方重點省會城市成為其布局重點；萬科則在長三角拿下10宗地塊，并在北方城市布局頗多。

重倉杭州的綠城對長三角情有獨鐘，除了杭州外，綠城搶下了寧波6宗地塊、蘇州2宗地塊，幾乎占據(jù)自身布局的半壁江山；融創(chuàng)拿地火力更為集中，在重慶拿地15宗地塊，青島10宗、天津7宗，無錫和杭州各4宗。

“未來，長三角地區(qū)仍將是房企投資聚焦的主戰(zhàn)場之一。”

黃瑜表示，當前全國房地產(chǎn)市場整體處在調(diào)整通道，長三角地區(qū)市場亦處于調(diào)整周期，短期調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)，但基于較好的城市或區(qū)域基本面，隨著全國市場情緒的逐漸企穩(wěn)，長三角地區(qū)重點城市市場恢復節(jié)奏或好于其他城市。

同時，長三角區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃將持續(xù)落地見效，交通網(wǎng)絡不斷完善、產(chǎn)業(yè)鏈條不斷升級完備，均將進一步強化各城市之間的協(xié)同效應。與此同時，各城市引入人才力度的持續(xù)加大，亦將提高區(qū)域整體的創(chuàng)新能力，提高區(qū)域經(jīng)濟的活力和韌性，從而進一步提高區(qū)域的人口吸納能力，促進人口繼續(xù)增加。

此外，長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模大，近兩年三省一市商品房銷售面積占全國的比重均超20%，市場規(guī)模突出亦為房企提供了較好的發(fā)展基礎。

對于即將到來的2022年，黃瑜預測，“土地市場表現(xiàn)或難有新突破，整體繼續(xù)平穩(wěn)運行。結合近幾年的政策導向，存量不足的熱點城市將進一步加大土地供應力度，而存量較大的城市或基本面偏弱的城市預計繼續(xù)縮減土地供應量，優(yōu)化供地結構，促使市場供求關系更加合理。”

另一方面，集中供地的城市或?qū)⑦M一步優(yōu)化調(diào)整土拍規(guī)則，短期或在降低競拍門檻、提高利潤空間等方面發(fā)力，提高企業(yè)拿地意愿。從投資熱度上看，不同城市、不同板塊的土地市場熱度分化或更加明顯，優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)勢地塊仍將獲得房企青睞。

記者：包晶晶

編輯：魏文藝

視覺：劉陽   

排版：魏文藝 王蜀杰