每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)    

深圳，建設(shè)中的長(zhǎng)圳保障房 視覺(jué)中國(guó)圖

NO.1 中國(guó)建成世界最大住房保障體系

1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積僅6.7平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為8.1平方米。而僅在“十三五”期間，全國(guó)棚改便累計(jì)開(kāi)工超過(guò)2300萬(wàn)套，幫助5000多萬(wàn)居民出棚進(jìn)樓；截至2020年底，3800多萬(wàn)困難群眾住進(jìn)公租房，累計(jì)2200多萬(wàn)困難群眾領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼，城鎮(zhèn)低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。

多年來(lái)，我國(guó)累計(jì)建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房8000多萬(wàn)套，幫助2億多群眾解決了住房困難，建成世界最大的住房保障體系。

根據(jù)住建部的部署，新市民和青年人多、房?jī)r(jià)偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭(zhēng)達(dá)到30%以上。

NO.2 全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

2021年以來(lái)，高層對(duì)房地產(chǎn)稅的表態(tài)越來(lái)越密集。“十四五”規(guī)劃提出，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)。5月11日，財(cái)政部、人大預(yù)算工委、住建部、稅務(wù)總局在京召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專(zhuān)家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)；8月18日，財(cái)政部副部長(zhǎng)許宏才在作預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告時(shí)表示，將“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”；10月15日，《求是》雜志發(fā)表重磅文章《扎實(shí)推進(jìn)共同富?！?，其中提到“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。

一錘定音的是10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。12月27日，財(cái)政部在總結(jié)年度財(cái)政工作時(shí)稱(chēng)，要做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。

NO.3 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”

堅(jiān)持“房住不炒”已經(jīng)被寫(xiě)入“十四五”規(guī)劃綱要，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”將是未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要目標(biāo)。

12月6日，中共中央政治局會(huì)議提出：“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，其中“良性循環(huán)”被首次提出，隨即權(quán)威人士時(shí)隔多年又表示“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，人民銀行也作出“穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的表述。

NO.4 頭部房企恒大“爆雷”

2021年對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)都是艱難的一年。

1月開(kāi)始，華夏幸福債務(wù)問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，債務(wù)合計(jì)超千億元；7月以來(lái)，恒大債務(wù)風(fēng)波逐漸發(fā)酵，股價(jià)應(yīng)聲下跌、理財(cái)產(chǎn)品“爆雷”。此外，花樣年、佳兆業(yè)、富力、當(dāng)代置業(yè)等多家房企美元債發(fā)生違約，違約主體從中小房企逐漸蔓延至行業(yè)頭部陣營(yíng)。

各方仍舊在積極化解危機(jī)。12月9日晚間，華夏幸福《債務(wù)重組計(jì)劃》獲得債委會(huì)全體會(huì)議審議通過(guò)。12月26日晚，恒大宣布全國(guó)項(xiàng)目復(fù)工率91.7%，較9月初“保交樓誓師大會(huì)”時(shí)提高40個(gè)百分點(diǎn)；復(fù)工人數(shù)8.9萬(wàn)人。

NO.5 多地出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)

政策對(duì)于新建商品房的價(jià)格調(diào)控一直較為完善，從地價(jià)到售價(jià)到網(wǎng)簽價(jià)，已經(jīng)形成一套行之有效的體系，但在二手房領(lǐng)域?qū)r(jià)格調(diào)控較為缺乏。

2020年12月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳二手房?jī)r(jià)格同比仍上漲14.1%。2021年2月8日，深圳市住建局發(fā)布二手房成交參考價(jià)格，并公布了3595個(gè)小區(qū)參考指導(dǎo)價(jià)格，同該通知一同發(fā)布的還有全市住宅小區(qū)第一期參考價(jià)格目錄。隨后，寧波、成都、上海、東莞、廣州、北京、三亞等超過(guò)15個(gè)城市也陸續(xù)公布二手住房交易指導(dǎo)價(jià)。

從已出臺(tái)二手房成交指導(dǎo)價(jià)城市的市場(chǎng)表現(xiàn)看，政策整體效果較為顯著，多數(shù)城市二手房市場(chǎng)快速升溫態(tài)勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)，成交量逐步縮減，價(jià)格漲幅持續(xù)收窄甚至轉(zhuǎn)跌。

NO.6 22城試點(diǎn)集中供地

2月24日，“22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地將實(shí)現(xiàn)兩集中，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次”的消息開(kāi)始流傳，22個(gè)重點(diǎn)城市為北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門(mén)、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波、青島和長(zhǎng)沙。青島率先官宣落實(shí)政策，至4月15日長(zhǎng)春最先完成首輪集中供地。

集中供地對(duì)大房企而言，會(huì)使其短期內(nèi)籌融資難度加大，不能同時(shí)參加多宗地塊競(jìng)爭(zhēng)，不能再利用資金和信息優(yōu)勢(shì)“通吃”市場(chǎng)、壟斷資源；對(duì)中小房企而言，則能有更大選擇余地，比如可以避開(kāi)大房企直接競(jìng)爭(zhēng)，獲得土地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。不過(guò)也有聲音認(rèn)為，集中供地可能會(huì)增加房企、政府部門(mén)短期工作量；對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，則容易出現(xiàn)樓市供應(yīng)潮汐，市場(chǎng)很難穩(wěn)定。

NO.7 百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俪掷m(xù)放緩

房企業(yè)績(jī)?cè)鏊僬诜啪彙?/p>

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，11月超八成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，其中超半數(shù)同比降幅大于30%；1~11月累計(jì)同比上漲1.4%，較上年（1.8%）繼續(xù)放緩。單月來(lái)看，11月TOP100房企整體單月業(yè)績(jī)規(guī)模較10月環(huán)比明顯回落3.4%，單月業(yè)績(jī)同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至37.6%。

2021年房企整體銷(xiāo)售表現(xiàn)為先揚(yáng)后抑。一季度，市場(chǎng)購(gòu)房情緒延續(xù)了去年末以來(lái)的熱度，企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模較去年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業(yè)銷(xiāo)售增速持續(xù)放緩，特別是下半年市場(chǎng)降溫明顯，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月由正轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，延續(xù)下跌趨勢(shì)且降幅不斷擴(kuò)大。從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，截至11月末百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)13.8%和1.4%，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊俨粩喾啪彙?/p>

NO.8 最高法明確法拍房限購(gòu)

法拍房因?yàn)樵诓糠殖鞘胁幌拶?gòu)、不限貸而備受市場(chǎng)追捧。同時(shí)由于執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，即便是在已將法拍房納入限購(gòu)范圍的一線(xiàn)城市，也有不少規(guī)避途徑。12月19日，最高人民法院網(wǎng)站發(fā)布規(guī)定，自2022年1月1日起，競(jìng)買(mǎi)法拍房需要購(gòu)房資格。規(guī)定的最大的亮點(diǎn)在于，人民法院組織的司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

本次規(guī)定出臺(tái)，從全國(guó)層面、法律層面將法拍房納入限購(gòu)范圍，這將徹底堵住通過(guò)法拍房違規(guī)進(jìn)入樓市的漏洞，違反相關(guān)規(guī)定的將承擔(dān)法律責(zé)任，房地產(chǎn)調(diào)控的力度更強(qiáng)更嚴(yán)。

NO.9 碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶引發(fā)行業(yè)并購(gòu)潮

2月23日，碧桂園服務(wù)公告48.46億元現(xiàn)金收購(gòu)藍(lán)光嘉寶64.62%股份，使得自身在管面積突破6億平方米，拉大了與其他物企的規(guī)模差距。隨后，物業(yè)行業(yè)興起并購(gòu)潮，其中也不乏“大魚(yú)吃大魚(yú)”現(xiàn)象。9月20日，碧桂園服務(wù)與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不超過(guò)100億元收購(gòu)富力物業(yè)旗下富良環(huán)球，間接收購(gòu)富良環(huán)球所持的各目標(biāo)公司100%股權(quán)。

頭部企業(yè)憑借母公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)與優(yōu)異的外拓能力，有效鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。同時(shí)，行業(yè)頻繁的收并購(gòu)舉措助力物企加速擴(kuò)張，第三方系規(guī)模已能與母公司系分庭抗禮，行業(yè)越發(fā)走向獨(dú)立。頭部企業(yè)因?yàn)榫邆漭^強(qiáng)的品牌影響力和資源優(yōu)勢(shì)，更有利于進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張。相比之下，中小物企雖然也繼續(xù)增長(zhǎng)，但規(guī)模相對(duì)較小，這也導(dǎo)致行業(yè)分化加劇。

NO.10 “深房理”被查

4月8日，深圳市住建局等7部門(mén)聯(lián)合宣布，有關(guān)部門(mén)已對(duì)“深房理”涉嫌違法違規(guī)線(xiàn)索開(kāi)展聯(lián)合調(diào)查，對(duì)于“深房理”遭舉報(bào)的以合資入股、眾籌等名義，向不特定對(duì)象募集資金用于購(gòu)房并承諾返還收益，涉嫌非法集資的行為，處置非法集資牽頭部門(mén)將會(huì)同行業(yè)主管部門(mén)、監(jiān)管部門(mén)依法進(jìn)行調(diào)查處置。

8月7日下午，深圳官方通報(bào)備受關(guān)注的“深房理”案件最新情況，稱(chēng)調(diào)查處理工作取得階段性進(jìn)展，有關(guān)責(zé)任單位和人員已被依法依規(guī)啟動(dòng)問(wèn)責(zé)和處罰，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

查處“深房理”是契機(jī)，預(yù)示著針對(duì)炒房者的打擊力度會(huì)不斷加大，通過(guò)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，有效解決好大城市住房突出問(wèn)題，并通過(guò)嚴(yán)查來(lái)完善相關(guān)監(jiān)管細(xì)則，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。（以上媒體關(guān)鍵詞提及數(shù)由知微數(shù)據(jù)提供）

◎妤十大地產(chǎn)新聞點(diǎn)評(píng)

許小樂(lè)：貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師

2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)比較大，總體來(lái)看交易總量和2020年相對(duì)持平，但2021年的特點(diǎn)是前高后低。上半年市場(chǎng)實(shí)際還比較熱，一些城市房?jī)r(jià)上漲較為明顯，但是下半年，隨著信貸額度緊張，市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格便有了一些下降，甚至下降速度較為明顯，這是2021年市場(chǎng)整體趨勢(shì)。

2021年是我國(guó)租賃行業(yè)的破局之年，我國(guó)住房保障經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展，走向了租購(gòu)并舉，并通過(guò)發(fā)展住房租賃來(lái)解決大城市年輕新市民的住房問(wèn)題。2019年我國(guó)租賃行業(yè)面臨一些陣痛和挑戰(zhàn)，2020年在疫情沖擊之下也發(fā)生了一些短暫震蕩。2021年，當(dāng)市場(chǎng)對(duì)租賃行業(yè)下一步發(fā)展出現(xiàn)猶豫之時(shí)，國(guó)務(wù)院在7月出臺(tái)了關(guān)于加快保障性租賃住房建設(shè)的意見(jiàn)，首次從國(guó)家層面明確了住房保障體系頂層設(shè)計(jì)，以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體，也標(biāo)志著住房租賃頂層設(shè)計(jì)的逐步完善。

關(guān)于房地產(chǎn)稅問(wèn)題其實(shí)已經(jīng)討論了十多年，今年正式授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分城市試點(diǎn)，靴子正式落地。我認(rèn)為房地產(chǎn)稅的意義不只是在調(diào)控市場(chǎng)，也不只是在抑制房?jī)r(jià)上漲或者補(bǔ)充地方政府的財(cái)政稅源，而是在共同富裕的背景之下，能夠?qū)崿F(xiàn)人民群眾更好居住的一個(gè)必然舉措。

過(guò)去房地產(chǎn)發(fā)展靠的是土地、住房和金融的循環(huán)反饋，既帶來(lái)了高速增長(zhǎng)，同時(shí)也帶來(lái)了嚴(yán)重的住房差距，而住房又是居民財(cái)富的重要組成部分。此外高杠桿高房?jī)r(jià)模式也帶來(lái)了巨大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致地方財(cái)政收入和融資過(guò)度依賴(lài)土地，長(zhǎng)期造成了住房與城市發(fā)展的不協(xié)調(diào)，區(qū)域之間的發(fā)展不平衡。房地產(chǎn)稅征收一方面是對(duì)居民財(cái)富差距過(guò)大的一定調(diào)整，有利于實(shí)現(xiàn)共同富裕，另一方面也是適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展方式根本性轉(zhuǎn)變的重要舉措。

對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅的實(shí)施使得持有房產(chǎn)有了成本，房?jī)r(jià)上漲也會(huì)帶來(lái)稅負(fù)增加，持有多套房的消費(fèi)者就要考慮將房屋拿出來(lái)來(lái)出租或者出售，這樣能夠增加市場(chǎng)的住房供應(yīng)總量，有利于房?jī)r(jià)平穩(wěn)，也有助于地方政府逐步告別土地財(cái)政，使得房地產(chǎn)走向高質(zhì)量發(fā)展之路。

筆者認(rèn)為良性循環(huán)包含兩個(gè)大循環(huán)，一是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的良性循環(huán)，二是房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的良性循環(huán)。在內(nèi)部循環(huán)中有交易市場(chǎng)中二手房、新房、土地市場(chǎng)的循環(huán)，也有交易市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的順暢流通，這其中每一個(gè)市場(chǎng)又包括供求關(guān)系的良性循環(huán)。外部循環(huán)中，一是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的良性循環(huán)，未來(lái)金融業(yè)支持企業(yè)合理的負(fù)債經(jīng)營(yíng)，滿(mǎn)足購(gòu)房者合理的住房需求；二是房地產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)鏈之間的良性循環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈形成的輻射帶動(dòng)作用比較強(qiáng)；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與住房消費(fèi)市場(chǎng)的良性循環(huán)；四是房地產(chǎn)業(yè)與地方政府財(cái)政之間的良性循環(huán)，由過(guò)去依賴(lài)賣(mài)地獲得一次性的財(cái)政金融和財(cái)政收入，轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽看媪窟\(yùn)營(yíng)的稅收收入。通過(guò)內(nèi)外的良性循環(huán)，最終將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

2021年的情況跟以往市場(chǎng)的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)不同在于，今年的房企風(fēng)險(xiǎn)可能與市場(chǎng)流通相關(guān)。目前市場(chǎng)實(shí)際上是新房和二手房之間高度連通的市場(chǎng)，今年由于二手房市場(chǎng)的調(diào)控，市場(chǎng)流通性受到阻礙，導(dǎo)致賣(mài)舊買(mǎi)新的換房鏈條受到制約，加上房企融資受限，所以2021年部分房企的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。