每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“整體來看，今年重慶樓市和全國很多城市情況類似。”重慶一頭部房企項目營銷負責人張昆告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，很多項目優(yōu)惠只到2021年12月月底，2022年1月所有優(yōu)惠全面收回。

2021年，重慶樓市經(jīng)歷了上半年的瘋狂：首批集中供地熱情高漲，“日光盤”頻現(xiàn)，市場供不應(yīng)求……

也經(jīng)歷了下半年的寒冬：市場急轉(zhuǎn)直下，二三批次集中供地，國企、央企成為主力；嚴厲調(diào)控下，二手房幾乎停擺，新房更是“賣不動”。

盡管如此，重慶新房價格依然保持了高增長態(tài)勢，以同比8.0%的漲幅領(lǐng)跑全國，甚至在2021年8月同比數(shù)據(jù)上漲至兩年來的最高值8.8%。

“今年受政策環(huán)境、土地成本、購房者觀望情緒等多方影響，重慶房價預計仍能保持穩(wěn)定態(tài)勢。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅表示。

年末新房市場靠優(yōu)惠回暖

整理收拾好最后一份當日客戶接待資料，梁琳打開釘釘準備打卡下班，但系統(tǒng)顯示“打卡失效”，此時已是2021年12月27日凌晨1點。

梁琳是重慶中央公園板塊萬科·濮園的一名置業(yè)顧問，“2021年12月購房者明顯增多，特別是周末，忙到深夜才下班回家是常態(tài)。”

梁琳的情況不是個例。2021年的最后一個月，包括萬科、龍湖、融創(chuàng)、保利等在內(nèi)的眾多頭部開發(fā)商均拿出了不同程度的優(yōu)惠，吸引大量購房者入場。

日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份先后來到近年重慶置業(yè)熱門區(qū)域中央公園板塊、悅來板塊，走訪了多個熱銷項目。

盡管當天天空飄著雨，氣溫急劇下降，但下午5點的保利·時區(qū)售樓部里仍聚集了近10組購房者。據(jù)項目置業(yè)顧問李程介紹，2021年10月項目首開，均價22500元/平方米，精裝交付。

“開盤當天推出的房源基本賣完，目前在售是新推出的9號樓，價格方面較開盤有九七折優(yōu)惠。”“12月市場明顯回溫，基本每天都會接待五六組客戶。”李程表示，其所在項目銷售情況一直都還不錯，“今年公司給我們項目的銷售任務(wù)也已經(jīng)提前完成了。”

梁琳也表示，2021年12月他們推出了九七折優(yōu)惠，單月就銷售了100余套房源。12月25日、26日周末兩天就分別銷售了14套、17套，“而在此之前，項目一直未推出任何優(yōu)惠措施。”

“整體來說，今年重慶樓市和全國很多城市的情況類似。”張昆告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“去年4月第一輪集中供地后重慶房價大幅上漲，此后盡管年中成交量有所下滑，但價格一直未曾下跌，到年終房企沖刺全年業(yè)績，優(yōu)惠幅度才有所增加。”

高溫不退、量價齊漲、開盤售罄……首次集中供地后，重慶樓市熱度一度處于全國C位，很多房企2021年上半年幾乎就完成了全年KPI。

鏈家茶園新區(qū)一門店經(jīng)紀人徐婷婷回憶道，“當時一手房相當火爆，每個售樓部都排隊，基本沒什么服務(wù)可言，人太多了，顧不上。買房意向不是很明確的客戶，銷售也不會太多地游說和挽留，因為要買的人多的是。”

與此同時，各大樓盤也取消了優(yōu)惠活動，甚至部分項目還出現(xiàn)了捂盤現(xiàn)象，大部分項目特別是熱門區(qū)域項目還取消了分銷。

可供佐證的是，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年以來重慶新建商品房、二手房，價格均持續(xù)上漲。

5月，重慶新房價格環(huán)比上漲1.9%、同比上漲8.0%，此后同比數(shù)據(jù)一路上漲，至8月同比數(shù)據(jù)上漲至兩年來的最高值8.8%。但另一方面，2021年6月開始，重慶新建商品住宅環(huán)比價格增速放緩，從1.0%、0.7%、0.8%、0.1%到10月環(huán)比持平，11月還出現(xiàn)了2021年以來首次下跌，-0.2%。

“進入2021年下半年，特別是7、8月信貸收緊后，盡管當時各家房企項目均未降價銷售，但成交量受到嚴重影響，很多項目趁著年底抓緊促銷沖刺年度任務(wù)，這也是2021年末重慶房價下跌的一個重要因素。”張昆說。

如在2021年“雙11”期間，旭輝西南聯(lián)動重慶、昆明、貴陽三地37個項目，推出限時最低五折起的優(yōu)惠購房；招商蛇口云邸、雍景城、公園上城、雍江府等項目限時員工推薦特惠房基礎(chǔ)上再打九九折；陽光城川渝區(qū)域推出11套特價房，最高優(yōu)惠30萬元，認購還可享車位、物業(yè)抵用券等。

在記者實地走訪的多個項目中，中央公園板塊龍湖·云瑤玉陛一套原本總價230萬元的洋房，最高九折優(yōu)惠后210萬元左右能拿下；悅來板塊融創(chuàng)·云翠洋房產(chǎn)品最高優(yōu)惠八五折，190多萬元的產(chǎn)品160多萬元就能買下。

值得注意的是，融創(chuàng)·云翠正是2021年4月28日重慶首批集中供地首日融創(chuàng)以總價26.6億元競得的，成交樓板價13451元平方米，溢價率61.6%。據(jù)置業(yè)顧問介紹，項目于2021年9月首次亮相，至于為何折扣力度如此大，其解釋為“8.5折優(yōu)惠只針對一批特價工抵房，賣完就沒有了”。

10年以上二手房大量掛牌

不僅是新房市場，2021年重慶二手房市場同樣跌宕起伏。

“去年首輪土拍后，看二手房的人明顯增多了，以前每天能接到三四組客戶咨詢就不錯了，土拍后每天咨詢量翻倍增長。”徐婷婷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一些之前看了很久房子、反復猶豫的客戶在土拍后也迅速下手了。“特別是剛土拍結(jié)束的一周時間里，每天都加班到晚上十一二點，一些二手房業(yè)主也開始坐地起價。”

二手房行情直白地體現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上。貝殼研究院重慶站數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，重慶二手房市場成交量達到近年峰值，成交量指數(shù)幾乎成倍增長，成交均價同樣如此。另據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月重慶二手房環(huán)比上漲1.3%，在70城中排名第二；5月上漲1.0%，同樣排名第二。

事實上，這在重慶并不常見。由于新房供應(yīng)量充足，重慶二手房庫存量一度高企，掛牌量曾連續(xù)多月穩(wěn)居全國第一。據(jù)央視財經(jīng)報道，2021年3月，重慶二手房存量超20萬套，進入買方市場。

然而這波行情并未持續(xù)很長時間，到2021年6月，二手房成交量指數(shù)減半，市場下滑程度明顯，并且一直持續(xù)到當年第三季度。數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度重慶二手房成交量指數(shù)環(huán)比下降58%，同比下降37%。從區(qū)域來看，渝北二手房成交量占比最高，沙坪壩熱度增長明顯，而渝中區(qū)熱度持續(xù)走低。

戴小紅此前在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時曾表示，“重慶二手房一直以掛牌量大著稱，尤其是與一線城市相比，但考慮到重慶自身的情況，這一掛牌量仍處合理范圍。一方面由于掛牌量中涵蓋有區(qū)縣的掛牌房源，另一方面也由于重慶新房的高量成交。”

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2011年以來重慶主城區(qū)商品住宅成交近200萬套，其中2016~2019年成交套數(shù)均超20萬套，加之掛牌房源中有10年以上房源。

“重慶目前掛牌房源大部分是超過10年房齡的老房源，房齡在5年內(nèi)的房源相對來說比較少。”徐婷婷表示。

另一方面，重慶部分區(qū)域也發(fā)布相關(guān)政策，以期提振市場。

2021年12月10日，重慶市璧山區(qū)推出購房優(yōu)惠活動，為期2個月，自2021年12月10日起至2022年2月10日止。活動期間，購房人購買璧山區(qū)的一、二手房（限1套），車位（不超過2個），商服用房（不超過5個）和辦公用房，可享受所繳納契稅同等金額的購房補助。

據(jù)時代財經(jīng)，璧山區(qū)住建委相關(guān)人士對此解釋為提振消費。“最近樓市行情不太好，與2021年上半年相比下滑比較明顯。”

首輪集中供地成為分界線

縱觀重慶2021年全年三輪集中供地，累計成交12243畝土地，依然實現(xiàn)了上萬畝土地供應(yīng)；累計成交金額1073.64億元，同比上漲4%。

但三輪供地卻呈現(xiàn)出了“冰火兩重天”：2021年上半年，持續(xù)火爆，地價一再刷新；下半年，跌入冰點，多宗地塊遭遇流拍。

具體來看，2021年4月28~29日第一輪集中供地，46宗地全部成交，總成交面積6399畝，總成交建筑面積695.31萬平方米，總成交金額635.04億元，25宗地樓面價超過10000元/平方米，成交樓面均價9133元/平方米，無論成交面積還是成交金額，均占全年一半以上；48%的溢價率，一舉成為22個集中供地試點城市全年溢價率榜首。

作為重慶置業(yè)的熱門區(qū)域，中央公園板塊2020年成交均價已達16198元/平方米，去年土拍中該板塊樓面價一再被刷新，融創(chuàng)、海成、保利在競拍中一再出價，將板塊樓面紀錄提至15711元/平方米，個別樓盤成交單價升至30000元/平方米。

但到第二、三輪集中供地時，情況急轉(zhuǎn)直下。第二輪42宗地塊中，9宗提前終止出讓，26宗掛牌成交，2宗競拍成交，5宗流拍，成交金額約163億元，流拍率高達33%，同時整體溢價率也由首輪的43%降至0.02%，市場熱度降至“冰點”。

第三輪供地亦如此，23宗地塊成交，5宗地終止，總成交價約為275.74億元。其中，掛牌成交的20宗地，合計3277.42畝，可建體量約387.53萬平方米，平均樓面價6607元/平方米；拍賣成交3宗地，合計110畝，可建體量約16.93萬平方米，平均樓面價11647元/平方米。

“重慶三批次集中供地市場熱度反差較大，首批時房企資金相對充裕，加之優(yōu)質(zhì)地塊較多，且部分房企土儲本就告急，甚至去化周期已不到一年，故熱度較高；二批次時市場環(huán)境變化，加之拍賣規(guī)則調(diào)整，土拍市場遇冷；三批次盡管土拍規(guī)則優(yōu)化，但房企拿地積極性仍不強，故成交多為掛牌成交。”戴小紅表示，隨著高價地的逐漸入市，未來將對房價帶來一定影響，但各項目集中入市，市場競爭壓力較大，對房企的產(chǎn)品力也會提出更高要求。