每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在整個房地產(chǎn)行業(yè)下行的2021年，川渝地區(qū)的本土房企表現(xiàn)如何？

在2021年房企融資環(huán)境收緊、各地樓市調(diào)控紛紛加碼的背景下，房企的銷售業(yè)績和拿地投資均受到不小影響。具體到川渝區(qū)域，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年川渝地區(qū)的千億房企增至三家（金科集團、藍(lán)光發(fā)展、新希望地產(chǎn)），但2021年藍(lán)光發(fā)展因債務(wù)問題未能上榜，川渝地區(qū)的千億房企數(shù)量又減至兩家。

此外，四川本地中小房企近年來迅速崛起，在2021年四川房企業(yè)績榜上，前10位有4家是四川本土房企；除新希望地產(chǎn)外，陽光大地、領(lǐng)地集團和邦泰集團均躋身全國百強房企行列。而重慶本土房企中，除金科集團外，華宇地產(chǎn)和東原地產(chǎn)均進入全國百強房企榜單。不過從排名來看，重慶房企的百強榜排名更靠前，實力更強。

“四川市場中部分房企資金狀況受影響較大，所以企業(yè)排行方面的波動是比較大的。而對于重慶市場來說，一些核心房企相對還是穩(wěn)健經(jīng)營，所以壓力要小一些。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，對于2022年川渝房企而言，關(guān)鍵還是要研究成渝雙城的概念，圍繞此類概念積極形成更多的業(yè)務(wù)投資，這一點可以積極嘗試。同時，要適當(dāng)關(guān)注文旅消費市場。若是后續(xù)疫情把控得當(dāng)，成渝的文旅資源可以更好開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以圍繞這一點積極創(chuàng)新。

川渝千億房企減至兩家

2021年儼然已成為房企大轉(zhuǎn)折的一年，具體到川渝區(qū)域表現(xiàn)尤為明顯。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年共有43家房地產(chǎn)企業(yè)的全口徑銷售金額超過千億元。其中，排名最靠前的川渝房企仍然是來自重慶的金科集團，以1872.6億元的銷售額排在全國第18位；川派房企新希望地產(chǎn)則以1059.1億元排在第39位。

值得注意的是，2020年川渝地區(qū)的千億房企增至三家（金科集團、藍(lán)光發(fā)展、新希望地產(chǎn)），但2021年藍(lán)光發(fā)展因債務(wù)問題未能上榜，川渝地區(qū)的千億房企數(shù)量又減至兩家。

那么，這兩家千億房企在各自大本營的表現(xiàn)如何？億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年新希望地產(chǎn)在四川本土銷售額為135.39億元，跌出前十行列，排在第14位。而排在第一位的則是業(yè)務(wù)拓展主要集中在四川眉山、自貢等地級市的陽光大地，銷售額為301.50億元。緊隨其后的則是萬科成都，為294.76億元，邦泰集團以249.59億元位列第三。

需要注意的是，這兩年來四川本地中小房企迅速崛起，在當(dāng)?shù)豑OP30榜上的席位呈逐年上升趨勢。在2021年四川TOP10房企里，本土房企增至4家，分別是排名第1、3、5、10位的陽光大地、邦泰集團、正黃集團和領(lǐng)地集團。如2020年尚未進入榜單TOP30席位、起步于四川遂寧的正黃集團，以200.97億元躥升至TOP5行列。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在川派房企中，除新希望地產(chǎn)是千億房企外，陽光大地、領(lǐng)地集團和邦泰集團亦躋身全國百強房企行列，分別排在第七十三位、第九十五位和第九十八位。

“從2021年全年數(shù)據(jù)來看，四川房企銷售業(yè)績TOP5與TOP10門檻值同比均呈現(xiàn)下滑。”億翰智庫西南區(qū)域分析認(rèn)為，伴隨調(diào)控的持續(xù)深入，房企快增長模式將走向終結(jié)，門檻值減速態(tài)勢將持續(xù)，行業(yè)格局出現(xiàn)新變化。帶有先天融資和資金優(yōu)勢的央企、國企將占有更大的市場份額，穩(wěn)健型的民營房企將在行業(yè)競爭中保持穩(wěn)固優(yōu)勢

在重慶2021年房企銷售業(yè)績榜上，融創(chuàng)重慶以213.7億元居第一，重慶龍湖則以208.8億元排第二，排在三四位的分別是重慶萬科和金科集團。

在克而瑞發(fā)布的2021年全國房企業(yè)績榜上，重慶本土房企華宇地產(chǎn)保持了連續(xù)三年增長態(tài)勢，以全口徑銷售額760.4億元排在第五十二位，比2020年的658.4億元多出102億元，排名提升了8個名次；東原地產(chǎn)以553.7億元排名第六十二位。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，曾經(jīng)的川派房企“一哥”藍(lán)光發(fā)展因為債務(wù)問題未能上榜。藍(lán)光發(fā)展最新公告顯示，截至2021年第三季度，其負(fù)債總額已高達(dá)1846億元。2021年以來，藍(lán)光發(fā)展更是多次轉(zhuǎn)讓優(yōu)質(zhì)股權(quán)以求減輕債務(wù)壓力，去年12月23日還因以1元價格轉(zhuǎn)讓旗下子公司招來上交所問詢。

與藍(lán)光發(fā)展命運相似的，還有曾位列渝派房企“五朵金花”之一的協(xié)信。盡管一年前協(xié)信創(chuàng)始人吳旭將公司大部分股權(quán)以總價43.9億元對價出售給豐隆集團旗下新加坡城市發(fā)展有限公司（CDL），但仍未能有效解決協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的債務(wù)問題。2021年3月協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)開始出現(xiàn)債務(wù)違約，隨后其資金危機不斷發(fā)酵，半年后的10月14日，重慶市第五中級人民法院正式裁定，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)正式進入破產(chǎn)重整程序。據(jù)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)2021年債券半年度報告，截至2021年8月13日，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)及子公司發(fā)生債務(wù)逾期涉及本息金額為132.25億元。

嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，“對于2021年市場行情，實際上四川市場面臨的壓力要大一點，重慶市場相對還好。一個很重要的原因是，四川市場中類似成都市場房地產(chǎn)政策收緊后，市場快速降溫，對于四川其他市場也會帶來沖擊。而重慶市場的購房政策相對寬松，所以相對壓力看，要小于四川市場。”

房企拿地預(yù)期更趨保守

從2020年1月成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈概念的落地，到近日《重慶四川兩省市貫徹落實〈成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)規(guī)劃綱要〉聯(lián)合實施方案》的出爐，成渝兩地唱好“雙城記”、共建經(jīng)濟圈的路線圖更加明晰。在新的發(fā)展機遇下，川渝區(qū)域的本土房企有何新動作？

先看川渝兩家千億房企在土地市場的表現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年金科在全國公開市場拿地金額144億元、新增土地面積348萬平方米；新希望地產(chǎn)拿地金額則為155億元、新增土儲152萬平方米；東原地產(chǎn)拿地金額72億元，新增土儲面積154萬平方米。

不過，具體到成渝地區(qū)，2021年金科集團的拿地可建土儲面積在大重慶居第二位，在大成都則未能進入拿地金額前20位；新希望地產(chǎn)拿地金額在大成都居第15位，在大重慶新增土儲可建面積排名中未進入前20位。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，受集中供地、融資環(huán)境收緊等因素影響，2021年以來，無論是在重慶還是在成都，民營房企拿地均呈銳減態(tài)勢。

克而瑞四川統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成都今年總共三批次集中供地中，成功拿到地的房企約80家。而TOP10房企分走了成都今年土地市場四成左右的份額，剩下的70家房企瓜分了另外六成。從地總金額TOP10房企性質(zhì)來看，央企和國家占據(jù)了其中9席。民營房企僅有龍湖集團一家，排在第6位。

“由于拿地難度加大，同時利潤空間受限，除了在公開市場，房企尋求多元化方式獲取土地，部分頭部企業(yè)，依托其企業(yè)資源積極通過TOD合作、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新等多樣方式獲取地塊。”億翰智庫西南區(qū)域表示，如萬科通過收購行政學(xué)院TOD項目股權(quán)、機車廠地塊、藍(lán)光天府黑鉆項目股權(quán)、盛世經(jīng)緯公司股權(quán)等積極擴倉，全年業(yè)績穩(wěn)居前列。

在重慶，頭部房企仍是拿地主力?？硕鹬貞c數(shù)據(jù)顯示，2021年重慶土地市場整體呈現(xiàn)“熱”—“冷”—“穩(wěn)”變化，房企投資受政策調(diào)整影響顯著，大重慶范圍內(nèi)新增土儲TOP3分別由融創(chuàng)、金科、龍湖奪得。其中融創(chuàng)中國2021年在大重慶范圍內(nèi)新增可建面積248.2萬平方米，金科新增210.9萬平方米，龍湖則為130.4萬平方米。

綜合來看，目前僅龍湖在成、渝兩地三批次集中供地中有所斬獲。“市場調(diào)整期，房企下沉區(qū)縣投資意愿減弱，對于投資區(qū)域價值預(yù)期更保守。”克而瑞重慶分析表示，這也更考驗房企投資策略與模式的多元性，如金科在招拍掛層面以外，還以后期入股+代工代建+股權(quán)收購+償債式收購等方式布局，通過多種方式在重慶實現(xiàn)整體210.9萬平方米增儲。

“受今年房地產(chǎn)市場調(diào)整的整體影響，川渝房企總體呈現(xiàn)出收縮的趨勢。”西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在成渝經(jīng)濟圈加快建設(shè)和發(fā)展的大背景之下，川渝房企將迎來更多的市場機遇，這對于“對沖”房地產(chǎn)市場的整體調(diào)整是非常有利的。川渝房企因此可以積極調(diào)整投資策略，根據(jù)成渝經(jīng)濟圈建設(shè)推進中的一些重大項目落地的具體節(jié)奏做好自身的業(yè)務(wù)調(diào)整和布局。

房企架構(gòu)、人事變動頻繁

變動的不僅是房企的業(yè)績排名，還有川渝地區(qū)房企架構(gòu)和高管的頻頻變動。

2021年10月26日，萬科成都公司執(zhí)行總經(jīng)理石飛提交辭職申請，準(zhǔn)備去創(chuàng)業(yè)，曾任萬科成都公司總經(jīng)理、現(xiàn)任萬科西南區(qū)域副總經(jīng)理的馮兆臣將重新回到原位，填補石飛離任后的空缺。

而在此前后，不少全國性房企的西南區(qū)域公司也頻頻發(fā)生人事變動，包括前中梁西部區(qū)域總裁李國棟履新中昂集團總裁、華宇集團副總裁王國雄辭職、中駿集團西南區(qū)域總經(jīng)理薄祿偉離職等。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來，房企西南區(qū)域發(fā)生人事變動的公司達(dá)十多家，包括金科、恒大、華潤、中海、佳兆業(yè)等，除總裁、總經(jīng)理這兩個重要職位外，變動最多的是營銷負(fù)責(zé)人。

除人事變動外，在各房企的組織架構(gòu)調(diào)整中，西南區(qū)域也成了兼并整合的選擇項。去年10月，陽光城上海區(qū)域合并了成渝區(qū)域，共同成立一個新的大區(qū)；中南置地進行區(qū)域整合，將成渝區(qū)域與云貴區(qū)域合并為西南區(qū)域公司；在佳兆業(yè)的組織架構(gòu)調(diào)整中，撤銷了成都地產(chǎn)公司；重慶老牌房企新鷗鵬去年甚至撤銷了重慶公司，將其并入渝州產(chǎn)業(yè)集團。

與此同時，在克而瑞公布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售TOP100排行榜》上，川渝地區(qū)項目數(shù)量也在逐年減少。

根據(jù)最新排行榜，2021年成都麓湖生態(tài)城以年銷售額89.7億元、成都建發(fā)央璽以63.2億元、重慶華僑城以58.6億元分列榜單第18位、54位、74位。而在2020年，排名最靠前的重慶融創(chuàng)文旅城以年銷售額達(dá)108.6億元，位居該榜單TOP5；成都麓湖生態(tài)城、成都人居?xùn)|湖長島、成都保利時代等均以年銷售額超50億元進入該榜單。