每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

關于“龍湖物業(yè)什么時候分拆上市”的年度業(yè)績會例行提問終于有了答案。

在萬科擬分拆旗下物業(yè)板塊萬物云赴港上市2個月后，龍湖終于官宣——1月7日晚間，龍湖將物業(yè)板塊以龍湖智創(chuàng)生活的名字在香港聯(lián)交所提交招股書，正式開啟上市之路，成為最后一家分拆上市的行業(yè)前十物業(yè)企業(yè)。

為期一年的買買買

物業(yè)是龍湖集團的主航道業(yè)務之一。

在多個公開場合，媒體們總是不厭其煩地問龍湖物業(yè)到底何時分拆上市，而董事長吳亞軍總是不厭其煩地表示：“龍湖沒有分拆物業(yè)上市的計劃”。

其實從2021年開始，龍湖在物業(yè)領域的各種買買買，已經(jīng)顯現(xiàn)了物業(yè)板塊的上市苗頭。

2021年2月，龍湖集團全資控股的龍湖嘉悅物業(yè)服務有限公司（以下稱龍湖嘉悅）收購美好幸福60%股權。2021年3月，根據(jù)億達中國3月4日公告，龍湖嘉悅以12.73億元的代價，整體收購億達中國旗下物業(yè)板塊億達服務100%股權。2021年8月初，龍湖嘉悅收購楷林商服100%股權?？稚谭偛课挥诤幽鲜∴嵵菔?，是寫字樓相關服務商。2021年9月，龍湖又收購了九龍倉集團旗下中國內(nèi)地部分物管企業(yè)，共涉及已簽約管理面積近900萬平方米。

現(xiàn)在第三方在管面積已占龍湖智創(chuàng)生活大頭，根據(jù)招股書的表述:“我們通過積極的外拓與并購，擴大我們管理的項目及覆蓋的客戶群體。截至2021年9月30日，我們來自獨立第三方的住宅及其他非商業(yè)物業(yè)在管建筑面積占比從2019年12月31日的38.2%提升至59.8%。”

中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“2021年大宗并購案頻發(fā)，并購對物業(yè)公司的發(fā)展意義深遠。第一，可以快速實現(xiàn)管理面積的擴張，大企業(yè)多借助并購來實現(xiàn)自身的業(yè)績目標，中小企業(yè)也抓住并購機會快速成長，實現(xiàn)彎道超車；第二，實現(xiàn)對企業(yè)管理業(yè)態(tài)的快速補充，不少企業(yè)通過并購切入到商業(yè)、學校等細分業(yè)態(tài)，填補自身業(yè)態(tài)的空白或不足；第三，通過并購專業(yè)性公司為拓展增值服務做好準備；第四，通過并購部分具有區(qū)域優(yōu)勢的物業(yè)公司來強化區(qū)域深耕或者市場外拓，優(yōu)化整體市場布局。”

規(guī)模與利潤的平衡

目前，龍湖智創(chuàng)生活業(yè)務構成主要有住宅小區(qū)管理及服務、商業(yè)物業(yè)運營和管理服務、針對辦公、產(chǎn)業(yè)、公共及其他設施的管理。截至最后實際可行日期，對于該公司，吳亞軍、蔡馨儀（吳亞軍之女）、Silver Sea Assets Limited及Charm Talent International Limited于龍湖已發(fā)行股本中持有42.6%權益。

根據(jù)招股說明書，截至2021年9月30日，該公司共管理遍布全中國80個城市的835個住宅社區(qū)，在管建筑面積達到1.7億平方米。

報告期內(nèi)，該公司收入由截至2019年12月31日的人民幣43.7億元增至2021年9月30日的人民幣77.7億元；毛利由截至2019年12月31日的人民幣12.8億元增至截至2021年9月30日的人民幣21.5億元；毛利率分別為29.2%、25.8%、27.6%。

幾個細節(jié)需要注意。

招股說明書顯示，龍湖智創(chuàng)生活的資產(chǎn)回報比率不斷降低，由截至2019年12月31日的24.9%降至2020年12月31日的14.0%，并進一步降至2021年9月30日的11.2%，該公司解釋“主要是由于資產(chǎn)總值增加所致”。

另一個細節(jié)是，對于上市后的融資，龍湖仍舊計劃繼續(xù)擴張，“在未來兩至三年用于擴大住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務、商業(yè)運營及物業(yè)管理業(yè)務的戰(zhàn)略投資收購”。

回報率的下降，或與擴張過程中消耗資金有關。

“板塊下行空間不大”

目前，龍湖智創(chuàng)生活的估值、擬融資額等信息還是“編纂”狀態(tài)，但現(xiàn)在還是物業(yè)公司上市的好時機嗎？

龍湖智創(chuàng)生活在招股說明書提到：“2016年至2020年，中國全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運營服務市場總收入由人民幣3430億元增至人民幣5288億元，復合年增長率為11.4%。”

但2021年物業(yè)股卻經(jīng)歷了曲折的一年。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2021年物業(yè)行業(yè)在資本市場經(jīng)歷了過山車式發(fā)展，7月是頂點。從一級市場看，2021年7月前，共有12家物業(yè)企業(yè)成功登陸港股市場，僅7月當月就有6家，單月上市密度成為歷史之最；二級市場也表現(xiàn)強勁，港股物業(yè)板塊平均漲幅為22.88%，超越恒生指數(shù)漲幅5.75倍。

但此后港股物業(yè)板塊熱度下降，2021年8月至12月17日，港股僅新增2家物業(yè)企業(yè)；二級市場走勢也發(fā)生轉變，從7月1日至12月10日，僅6家企業(yè)出現(xiàn)上漲，板塊平均跌幅22.16%，超過恒生指數(shù)整體16.76%的跌幅。

中指研究院表示，物業(yè)企業(yè)作為近兩年資本市場的寵兒，其資本市場表現(xiàn)也格外搶眼。截至2021年7月1日，共有13家企業(yè)較上市首日漲幅超過100%，占行業(yè)總上市企業(yè)的近30%，其中漲幅最大的旭輝永升服務上漲超1000%，行業(yè)估值達到歷史較高水平，而此時市場趨于理性，往往容易發(fā)生中短期波動。”

不過牛曉娟表示：“龍湖智創(chuàng)生活選擇此時上市，定是經(jīng)過審慎考慮的，也是集團戰(zhàn)略發(fā)展的需要。目前資本市場物業(yè)板塊頭部效應顯著，龍湖智創(chuàng)生活具備規(guī)模大、商業(yè)運營突出等優(yōu)勢，此時選擇上市應該會受到資本關注。此外，2021年港股物業(yè)板經(jīng)歷了5個多月調整，當下估值已恢復合理水平，板塊下行空間不大，房地產(chǎn)行業(yè)政策也已出現(xiàn)邊際改善，預計未來將逐步好轉，因此當前選擇上市可以說是不錯的機會。”

接近龍湖的人士也告訴記者：“龍湖長期看好物業(yè)市場，短期雖然受資本市場波動的一些影響，但頭部企業(yè)表現(xiàn)依然相對堅挺。目前在中國房地產(chǎn)存量市場巨大的情況下，潛在集中度提升、增值服務的拓展、輕資產(chǎn)商管的發(fā)展等，都是未來資本市場的發(fā)展優(yōu)勢。”

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