每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

關(guān)于“龍湖物業(yè)什么時(shí)候分拆上市”的年度業(yè)績(jī)會(huì)例行提問(wèn)終于有了答案。

在萬(wàn)科擬分拆旗下物業(yè)板塊萬(wàn)物云赴港上市2個(gè)月后，龍湖終于官宣——1月7日晚間，龍湖將物業(yè)板塊以龍湖智創(chuàng)生活的名字在香港聯(lián)交所提交招股書(shū)，正式開(kāi)啟上市之路，成為最后一家分拆上市的行業(yè)前十物業(yè)企業(yè)。

為期一年的買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)

物業(yè)是龍湖集團(tuán)的主航道業(yè)務(wù)之一。

在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合，媒體們總是不厭其煩地問(wèn)龍湖物業(yè)到底何時(shí)分拆上市，而董事長(zhǎng)吳亞軍總是不厭其煩地表示：“龍湖沒(méi)有分拆物業(yè)上市的計(jì)劃”。

其實(shí)從2021年開(kāi)始，龍湖在物業(yè)領(lǐng)域的各種買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，已經(jīng)顯現(xiàn)了物業(yè)板塊的上市苗頭。

2021年2月，龍湖集團(tuán)全資控股的龍湖嘉悅物業(yè)服務(wù)有限公司（以下稱龍湖嘉悅）收購(gòu)美好幸福60%股權(quán)。2021年3月，根據(jù)億達(dá)中國(guó)3月4日公告，龍湖嘉悅以12.73億元的代價(jià)，整體收購(gòu)億達(dá)中國(guó)旗下物業(yè)板塊億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)。2021年8月初，龍湖嘉悅收購(gòu)楷林商服100%股權(quán)?？稚谭偛课挥诤幽鲜∴嵵菔校菍?xiě)字樓相關(guān)服務(wù)商。2021年9月，龍湖又收購(gòu)了九龍倉(cāng)集團(tuán)旗下中國(guó)內(nèi)地部分物管企業(yè)，共涉及已簽約管理面積近900萬(wàn)平方米。

現(xiàn)在第三方在管面積已占龍湖智創(chuàng)生活大頭，根據(jù)招股書(shū)的表述:“我們通過(guò)積極的外拓與并購(gòu)，擴(kuò)大我們管理的項(xiàng)目及覆蓋的客戶群體。截至2021年9月30日，我們來(lái)自獨(dú)立第三方的住宅及其他非商業(yè)物業(yè)在管建筑面積占比從2019年12月31日的38.2%提升至59.8%。”

中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“2021年大宗并購(gòu)案頻發(fā)，并購(gòu)對(duì)物業(yè)公司的發(fā)展意義深遠(yuǎn)。第一，可以快速實(shí)現(xiàn)管理面積的擴(kuò)張，大企業(yè)多借助并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的業(yè)績(jī)目標(biāo)，中小企業(yè)也抓住并購(gòu)機(jī)會(huì)快速成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)彎道超車；第二，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)管理業(yè)態(tài)的快速補(bǔ)充，不少企業(yè)通過(guò)并購(gòu)切入到商業(yè)、學(xué)校等細(xì)分業(yè)態(tài)，填補(bǔ)自身業(yè)態(tài)的空白或不足；第三，通過(guò)并購(gòu)專業(yè)性公司為拓展增值服務(wù)做好準(zhǔn)備；第四，通過(guò)并購(gòu)部分具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)的物業(yè)公司來(lái)強(qiáng)化區(qū)域深耕或者市場(chǎng)外拓，優(yōu)化整體市場(chǎng)布局。”

規(guī)模與利潤(rùn)的平衡

目前，龍湖智創(chuàng)生活業(yè)務(wù)構(gòu)成主要有住宅小區(qū)管理及服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理服務(wù)、針對(duì)辦公、產(chǎn)業(yè)、公共及其他設(shè)施的管理。截至最后實(shí)際可行日期，對(duì)于該公司，吳亞軍、蔡馨儀（吳亞軍之女）、Silver Sea Assets Limited及Charm Talent International Limited于龍湖已發(fā)行股本中持有42.6%權(quán)益。

根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，截至2021年9月30日，該公司共管理遍布全中國(guó)80個(gè)城市的835個(gè)住宅社區(qū)，在管建筑面積達(dá)到1.7億平方米。

報(bào)告期內(nèi)，該公司收入由截至2019年12月31日的人民幣43.7億元增至2021年9月30日的人民幣77.7億元；毛利由截至2019年12月31日的人民幣12.8億元增至截至2021年9月30日的人民幣21.5億元；毛利率分別為29.2%、25.8%、27.6%。

幾個(gè)細(xì)節(jié)需要注意。

招股說(shuō)明書(shū)顯示，龍湖智創(chuàng)生活的資產(chǎn)回報(bào)比率不斷降低，由截至2019年12月31日的24.9%降至2020年12月31日的14.0%，并進(jìn)一步降至2021年9月30日的11.2%，該公司解釋“主要是由于資產(chǎn)總值增加所致”。

另一個(gè)細(xì)節(jié)是，對(duì)于上市后的融資，龍湖仍舊計(jì)劃繼續(xù)擴(kuò)張，“在未來(lái)兩至三年用于擴(kuò)大住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略投資收購(gòu)”。

回報(bào)率的下降，或與擴(kuò)張過(guò)程中消耗資金有關(guān)。

“板塊下行空間不大”

目前，龍湖智創(chuàng)生活的估值、擬融資額等信息還是“編纂”狀態(tài)，但現(xiàn)在還是物業(yè)公司上市的好時(shí)機(jī)嗎？

龍湖智創(chuàng)生活在招股說(shuō)明書(shū)提到：“2016年至2020年，中國(guó)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)總收入由人民幣3430億元增至人民幣5288億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為11.4%。”

但2021年物業(yè)股卻經(jīng)歷了曲折的一年。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年物業(yè)行業(yè)在資本市場(chǎng)經(jīng)歷了過(guò)山車式發(fā)展，7月是頂點(diǎn)。從一級(jí)市場(chǎng)看，2021年7月前，共有12家物業(yè)企業(yè)成功登陸港股市場(chǎng)，僅7月當(dāng)月就有6家，單月上市密度成為歷史之最；二級(jí)市場(chǎng)也表現(xiàn)強(qiáng)勁，港股物業(yè)板塊平均漲幅為22.88%，超越恒生指數(shù)漲幅5.75倍。

但此后港股物業(yè)板塊熱度下降，2021年8月至12月17日，港股僅新增2家物業(yè)企業(yè)；二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)也發(fā)生轉(zhuǎn)變，從7月1日至12月10日，僅6家企業(yè)出現(xiàn)上漲，板塊平均跌幅22.16%，超過(guò)恒生指數(shù)整體16.76%的跌幅。

中指研究院表示，物業(yè)企業(yè)作為近兩年資本市場(chǎng)的寵兒，其資本市場(chǎng)表現(xiàn)也格外搶眼。截至2021年7月1日，共有13家企業(yè)較上市首日漲幅超過(guò)100%，占行業(yè)總上市企業(yè)的近30%，其中漲幅最大的旭輝永升服務(wù)上漲超1000%，行業(yè)估值達(dá)到歷史較高水平，而此時(shí)市場(chǎng)趨于理性，往往容易發(fā)生中短期波動(dòng)。”

不過(guò)牛曉娟表示：“龍湖智創(chuàng)生活選擇此時(shí)上市，定是經(jīng)過(guò)審慎考慮的，也是集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的需要。目前資本市場(chǎng)物業(yè)板塊頭部效應(yīng)顯著，龍湖智創(chuàng)生活具備規(guī)模大、商業(yè)運(yùn)營(yíng)突出等優(yōu)勢(shì)，此時(shí)選擇上市應(yīng)該會(huì)受到資本關(guān)注。此外，2021年港股物業(yè)板經(jīng)歷了5個(gè)多月調(diào)整，當(dāng)下估值已恢復(fù)合理水平，板塊下行空間不大，房地產(chǎn)行業(yè)政策也已出現(xiàn)邊際改善，預(yù)計(jì)未來(lái)將逐步好轉(zhuǎn)，因此當(dāng)前選擇上市可以說(shuō)是不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。”

接近龍湖的人士也告訴記者：“龍湖長(zhǎng)期看好物業(yè)市場(chǎng)，短期雖然受資本市場(chǎng)波動(dòng)的一些影響，但頭部企業(yè)表現(xiàn)依然相對(duì)堅(jiān)挺。目前在中國(guó)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)巨大的情況下，潛在集中度提升、增值服務(wù)的拓展、輕資產(chǎn)商管的發(fā)展等，都是未來(lái)資本市場(chǎng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。”

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500450702