每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

上半年“火熱”，下半年 “驟冷”。

2021年，從住建部上半年陸續(xù)約談18個城市開始，各地不斷加大調(diào)控力度；進入下半年，市場突然從峰值跌入谷底，二手房成交量率先大幅萎縮，各項成交數(shù)據(jù)均創(chuàng)近年來新低；隨后新房成交回落，年中各地土地流拍率大幅上升，新房價格由漲轉(zhuǎn)跌。

而在市場下行中，行業(yè)風險也漸漸暴露，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨債務(wù)違約和信貸進一步緊縮，開始出現(xiàn)房屋質(zhì)量下降、延期交房等，最終傳導(dǎo)至買房人，預(yù)期進一步下滑，市場全面降溫。

 

百城新房價格漲幅近7年最低

2021年上半年新房市場的火熱漲勢不敵下半年的驟然降溫。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年百城新建住宅價格累計上漲2.44%，漲幅較2020年收窄1.02個百分點，走入近7年最低水平。

2021年12月，百城新建住宅均價16180元/平方米，環(huán)比繼續(xù)下跌0.02%。 

從數(shù)量來看，2021年百城新建住宅價格累計下跌的城市有15個，較2020年增加2個。截至2021年12月，百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量增加至58個，較11月增加5個，達到全年峰值。

四大城市群房價走勢出現(xiàn)分化，珠三角超越長三角，以年度累計上漲3.63%領(lǐng)跑全國，其中東莞、廣州、佛山等城市房價累計漲幅居百城前列；長三角城市累計漲幅為2.78%，山東半島及京津冀地區(qū)分別累計上漲1.97%和1.17%。

從百城新建住宅累計漲幅TOP20城市可見，珠三角城市占4席，東莞、廣州、佛山、中山等城市漲幅較大；徐州、金華、常州等長三角城市漲幅居前。

重點城市新房成交規(guī)模同樣“前高后低”：50個代表城市月度成交面積在3月、6月雙雙觸頂之后驟然下降，全年商品住宅月均成交約3324萬平方米，同比增長4.6%，較2019年同期增長5.3%；下半年成交面積同比下降超20%，絕對規(guī)模處于近5年同期最低水平。

2021年新房供應(yīng)絕對規(guī)模處歷史相對高位，但同比有所下降。20個代表城市商品住宅月均供應(yīng)面積約2002萬平方米，下半年供應(yīng)面積同比下降15.1%。

二手房市場仍未有明顯改善

悲觀預(yù)期導(dǎo)致流通出現(xiàn)困難，是2021年二手房量價下行中的最大因素。

2021年2月，深圳率先發(fā)布“二手房參考價”，此后寧波、成都、三亞、西安、上海、北京等多個城市陸續(xù)加入，意味著二手房市場交易重回理性。

據(jù)中指研究院，2021年百城二手住宅價格累計下跌的城市有37個，較2020年增加3個。

百城二手住宅累計漲幅TOP20城市中，長三角城市占11席，昆山、上海、馬鞍山等城市漲幅較高。

從城市群二手房價格累計漲幅看，長三角城市群累計上漲5.61%，居主要城市群首位；珠三角上漲3.55%，京津冀上漲2.11%，山東半島僅微漲0.64%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，去年四季度市場的復(fù)蘇主要在于購房信貸環(huán)境改善對于購買力和市場信心的提振。

貝殼50城二手房價格指數(shù)及環(huán)比 

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

2021年10月以來，部分重點城市平均二套房貸利率持續(xù)下降，12月較9月累計降約10個基點，近兩月房貸平均放款周期也持續(xù)快速收窄，累計收窄16天。

信貸環(huán)境修復(fù)下，市場預(yù)期也觸底改善，2021年12月50城二手房市場景氣度由11月的15.6提升至17.4。信貸寬松力度相對更大的珠三角以及長三角區(qū)域城市房貸利率降幅普遍靠前，市場修復(fù)力度也更強。

但多家研究機構(gòu)均認為，當前的市場復(fù)蘇仍顯現(xiàn)出分化，主要是政策調(diào)整帶來的適度改善，整體趨勢仍未有明顯改善。

從貝殼研究監(jiān)測的50城二手房成交量情況來看，四季度較三季度繼續(xù)下降約7%，同比降幅仍較大，絕對水平基本處在2019年以來季度低位。貝殼研究院預(yù)計，2022年一季度部分核心城市的二手房市場成交量能夠企穩(wěn)，二季度價格能夠穩(wěn)?。恍路渴袌鲆矊⒁搽S之改善，并逐步傳遞到土地市場，整體市場鏈式修復(fù)。

集中供地讓土拍市場坐上“過山車”

2021年土地市場最大的變化莫過于土拍政策調(diào)整。

去年年初，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，并且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。

截至2021年末，除寧波外，其余21個重點城市均完成了全部三輪集中土拍。土地市場坐上了從過熱到過冷的“過山車”，在政策微調(diào)之下終于適度回暖。

首輪土拍，多個城市地王頻出、熱度高漲，觸頂搶地不斷頻現(xiàn)。隨后第二批次集中供地前夕，各地陸續(xù)調(diào)整土拍規(guī)則，包括嚴格審查“購地自有資金”，“規(guī)定溢價率上限15%，且不得通過提高起拍價調(diào)整溢價率”，“地價觸頂可通過一次性報價、搖號、競品質(zhì)等方式確定競得人，不得通過競配建等變相抬高地價”等，加之資金緊張、限購限貸等多重因素以及開發(fā)商購地意愿降低，二輪集中供地很快“由夏入冬”，房企觀望情緒不斷顯現(xiàn)。

在第二批次集中供地中，綜合多家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，22 城整體流拍率高達60%，而底價成交的數(shù)量高達77%，整體溢價率降至4%。

來源：中指研究院

隨后，多城對第三批集中供地的土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整和優(yōu)化，比如競買資格、地塊起拍價、土地款支付周期等都有所松動，以促進土拍市場回暖，深圳、無錫、合肥、上海三批次均無地塊流拍。

據(jù)克而瑞，2021年全年22個重點城市涉宅地總成交面積13833公頃（僅統(tǒng)計各城市集中供地區(qū)域），與2020年全年相比下降了5%。成交規(guī)模降幅比較突出的為寧波、沈陽、福州、青島、武漢、重慶等城市，涉宅地總成交面積同比2020年全年降幅均超20%。

考慮到寧波第三輪集中土拍未完成，以同比降幅第二高的沈陽為例，由于樓市下行趨勢明顯，沈陽二三輪土拍流拍率均超50%，2021年全年宅地成交規(guī)模僅413公頃，較2020年全年宅地成交面積下降了38%。

但另一部分城市2021年宅地成交量較2020年全年成交量大幅增長，譬如合肥、蘇州、上海等城市，同比漲幅均超30%。

從土地出讓金來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年全國300城市土地出讓金總額為56199億元，同比下滑9%。

其中，一線城市土地供需兩旺，攬金總額同比上漲近一成，北京、上海、深圳收金同比均上漲；二線城市供求同比下行，樓面均價漲幅領(lǐng)先。出讓金榜單收金水平同比小幅下滑，榜單TOP20城市年度收金均突破千億，上海年度收金總額3323億元，位列榜首。

值得注意的是，北京、深圳兩個一線城市無緣TOP20，濟南以2288.52萬平方米力壓上海奪得土地出讓面積冠軍。此外，天津、長春、青島、沈陽等北方城市入榜較多，但由于土地成交均價較低，均未登上出讓金榜單。

上海、北京包攬2021年全國住宅用地樓面單價TOP10，其中上海入榜6宗地塊。 

 

房企前三甲均未完成年度目標

大環(huán)境走弱之下，盡管多數(shù)房企已降速求穩(wěn)，但仍難以完成2021年初設(shè)定的銷售目標。

從中指研究院2021年百強房企銷售業(yè)績榜單來看，百強企業(yè)銷售額平均增速為4.2%，遠低于2017年的36.9%。公布年度銷售目標的32家代表企業(yè)，目標完成率總體明顯低于2020年，除綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發(fā)等目標完成率超100%外，大部分企業(yè)未能完成年度目標任務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬科、融創(chuàng)分別以累計銷售7588.2億元、6203億元和5976億元位列前三甲，合計銷售19767億元。相比2020年前三甲碧桂園、恒大、萬科的7888.1億元、7038億元和7011億元，略有縮水。

2021年房企業(yè)績前十 來源：每經(jīng)智庫·鎂刻地產(chǎn)

2021年，千億房企維持在41家，同時共計158家房企躋身百億軍團，但內(nèi)部陣營分化加劇。面對行業(yè)融資緊張的形勢，房企不再單純追求規(guī)模擴張。從各陣營的銷售額均值及增長率情況來看，百強房企增速分布呈現(xiàn)倒V型，300億-500億企業(yè)銷售額增長率最高，均值達到15.3%；100億-300億企業(yè)銷售額則首次出現(xiàn)負增長。

2021年，二線城市繼續(xù)成為百強房企的業(yè)績后盾。中指研究院監(jiān)測的50家百億代表企業(yè)中，二線城市業(yè)績貢獻占比為58.1%，但較2020年微降0.2個百分點；三四線城市業(yè)績貢獻率為23.4%，同比增長0.3個百分點；一線城市業(yè)績貢獻率為18.5%，總體保持穩(wěn)定。

從各個城市群的業(yè)績貢獻率來看，長三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群銷售貢獻率分別為37.9%、13.9%、10.3%，合計占比超6成。

從具體城市來看，杭州、北京、南京、上海、廣州、蘇州、武漢、重慶、成都、深圳列2021年百億代表企業(yè)城市銷售額前十名。其中，武漢、南京、杭州銷售額同比增速較快，分別達到37.7%、28.67%和28.4%。

房企違約債券余額達歷年之最

大潮退去的2021年，行業(yè)信用危機頻發(fā)，房企正在經(jīng)歷前所未有的至暗時刻。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至2021年11月，已有房地產(chǎn)行業(yè)違約債券67只，同比增加131%；債券違約余額已達735億元，同比增加187%，違約債券余額達歷年之最。

 

房地產(chǎn)行業(yè)違約境內(nèi)債券統(tǒng)計

數(shù)據(jù)來源：wind，貝殼研究院整理

更為嚴峻的是，2022年開年即房企償債高峰。

據(jù)中指研究院，截至2021年12月31日，2022年將有6589.4億元債券到期，其中信用債占比47.0%，海外債占比53.0%；海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月。

回顧2021年，開年融資情況良好，其中1月融資2664.6億元，占全年15.1%，為年度最高，二季度進入平穩(wěn)期；6、7月再度出現(xiàn)年度融資小高峰，但受8月頭部房企流動性風險事件影響，市場對行業(yè)信用開始持審慎態(tài)度，導(dǎo)致當月融資規(guī)模斷崖式下跌至千億左右，環(huán)比幾近腰斬，房企融資提前入冬。

9月開始，房企海外債市場出現(xiàn)大幅波動，海外評級機構(gòu)連續(xù)下調(diào)房企級別或展望，導(dǎo)致投資者信心嚴重不足；金融機構(gòu)存在對前期信貸政策的誤讀，導(dǎo)致信貸端處于過度收緊狀態(tài)；同時經(jīng)營端受預(yù)售資金嚴監(jiān)管、銷售下行影響，經(jīng)營性資金回籠速度放緩，部分房企陷入流動性危機。多重因素疊加下，行業(yè)信用快速消退，10月融資規(guī)模再度對折，僅實現(xiàn)融資532.0億元，為1月的20%。

10月開始，管理層表態(tài)“應(yīng)滿足房企合理融資需求”，多項邊際利好政策同步釋放。11、12月融資規(guī)模觸底回暖，但仍未破千億。

2021年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%其中信用債全年融資5490.3億元，海外債發(fā)行2682.9億元，信托融資5452.7億元，ABS融資4026.3億元。信用債、信托成為融資主力渠道；除ABS外，其余融資渠道同比均出現(xiàn)不同程度下滑，導(dǎo)致總規(guī)模出現(xiàn)大幅下降。

從融資結(jié)構(gòu)來看，全年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為5490.3億元，同比下降13.1%；占總?cè)谫Y規(guī)模的31.1%，較上年上升4.7個百分點；平均發(fā)行期限3.35年，其中發(fā)行期在3年以上的占比51.3%。

記者手記丨2022市場會好嗎？

2021年的市場頻令人大跌眼鏡，1月、2月“淡季不淡”，整體成交量創(chuàng)近3年以來同期新高；“金三銀四”繼續(xù)高燒，需求釋放、成交熱度延續(xù)；5月之后，成交急轉(zhuǎn)直下，開始進入下行通道，“金九銀十”不但沒能挽救頹勢，還一反常態(tài)的“缺金少銀”。

在市場各方預(yù)期悲觀蔓延之時，11月樓市成交再度迎來探底，百城月成交量僅3167萬平方米，整體成交增長動力轉(zhuǎn)弱。

盡管多個城市積極采取措施，修正調(diào)控政策，加快落實因城施策，令政策微調(diào)預(yù)期增強，合理購房需求有望得到釋放，但2021年的市場下行是“系統(tǒng)性”現(xiàn)象，2022年土地、新房、二手房、企業(yè)融資能否同頻回暖，拭目以待。

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢妤 馬原