每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 盧祥勇    

房貸延遲2個(gè)月，結(jié)果賠了490萬(wàn)元？！

中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)日前公布了一則案例，因?yàn)殂y行房貸延遲了2個(gè)月，上海一買房人合同違約被賣家起訴，要求解除合同并賠償490萬(wàn)元，賣家勝訴。

這意味著，上海這位買房人支付的745萬(wàn)元定金有一大半打了水漂，490萬(wàn)元賠償金幾乎等同于一套普通住房的價(jià)值。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，既然法院判決賠償490萬(wàn)元，說(shuō)明符合雙方在合同中的約定內(nèi)容。違約除了要違約金之外，如果給對(duì)方造成了實(shí)際損失，對(duì)方有權(quán)要求違約金以外的賠償。

來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)

490萬(wàn)賠償？法院：支持！

經(jīng)上海市黃浦區(qū)人民法院一審查明，2020年5月27日，出售方范某、應(yīng)某與買受方伍某簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價(jià)格共計(jì)1550萬(wàn)元。按照約定，伍某在簽訂買賣合同當(dāng)日支付首期房?jī)r(jià)款775萬(wàn)元，第二期房?jī)r(jià)款775萬(wàn)元。

至此，買賣雙方一切都相當(dāng)順暢，原告也在2020年6月左右將房屋交付給了伍某使用。只等銀行放款，雙方辦理過(guò)戶，交易便告正式完成。

但銀行放款偏偏遲到了2個(gè)月。

范某、應(yīng)某期間多次與伍某簽訂補(bǔ)充協(xié)議，也通過(guò)律師函告知和催討，但銀行房貸遲遲不來(lái)。最終，由于和被告多次協(xié)商未成，范某只能訴至法院，要求違約金310萬(wàn)元、房屋整修費(fèi)損失180萬(wàn)元，合計(jì)490萬(wàn)元。

由此，伍某申請(qǐng)辦理的745萬(wàn)元貸款發(fā)生延期，直接影響到合同約定的過(guò)戶時(shí)間2020年8月30日。范某、應(yīng)某在2020年9月15日發(fā)出律師函，告知被告應(yīng)于過(guò)戶前付清全款，希望其在收函之日起3日內(nèi)將錢付清，如仍然不付，原告有權(quán)解除合同，并要求被告賠償違約金及裝修損失等。

一審黃浦區(qū)人民法院認(rèn)為，作為適格的民商事主體，對(duì)于在交易中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)已明知，尤其在合同已明確約定（且本案涉案交易經(jīng)雙方多次以補(bǔ)充條款，協(xié)議書(shū)明確約定）的情況下，伍某卻未及時(shí)履行其付款義務(wù)（尤指第二期的房?jī)r(jià)付款義務(wù)，其首付房?jī)r(jià)款部分伍某同樣有逾期支付情況，且為此還償付了利息），在最終并未能取得本案范某、應(yīng)某諒解和許可的前提下，相應(yīng)的違約責(zé)任伍某是無(wú)法免除的。

由于伍某違約，就范某、應(yīng)某的解約行為而言，依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。另依據(jù)本案涉案合同的約定，伍某逾期履行債務(wù)超過(guò)10日，范某、應(yīng)某即享有單方解除權(quán)的條件也早已成就。

而因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易標(biāo)的涉及金額一般較大（且本案涉案買賣標(biāo)的系辦公樓，而非一般居住用房），則會(huì)因一方違約引致相對(duì)方所承受的經(jīng)濟(jì)損失亦相應(yīng)較大。結(jié)合本案相關(guān)已查明事實(shí)表明，本案原告由于被告的違約，可能產(chǎn)生其須對(duì)案外人（案外房屋的出售人）承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

最終，法院判決：

確認(rèn)原告范某、應(yīng)某與被告伍亭穎就簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（含補(bǔ)充條款、附件）、協(xié)議書(shū)均于2020年10月7日解除；

被告伍某應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)搬離并歸還原告房屋，如逾期，則應(yīng)追加支付房屋占有使用費(fèi)，按照1000元/天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，計(jì)算至實(shí)際歸還之日止；

伍某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)一次性償付原告范某、應(yīng)某違約金310萬(wàn)元、房屋整修費(fèi)損失180萬(wàn)元。

律師支招：協(xié)商“以銀行放貸為準(zhǔn)”的合同條款

巨額賠償金一出，令不少處于交易中的買家都對(duì)銀行放款會(huì)否造成違約深感焦慮，而不少賣家同時(shí)也是買家，在置換房屋的過(guò)程中一環(huán)套一環(huán)，一旦銀行出現(xiàn)放款周期延長(zhǎng)，必然影響數(shù)個(gè)交易。此時(shí)如何保障資金安全？

盈科律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“賣家和買家保證自己的資金安全，其實(shí)是沖突的，因?yàn)橘u家保證自己的資金安全，買家就保證不了自己的付款安全。最好是雙方在合同中明確約定付款時(shí)間，以及逾期付款的違約責(zé)任，一旦這樣約定了，那么基本上可以保障資金安全?！?/span>

在本案中，賣方范俊、應(yīng)愛(ài)萍與伍亭穎多次簽訂合同補(bǔ)充條款或發(fā)出催告。事實(shí)上，2020年9月25日、10月7日的微信聊天中，被告確認(rèn)收到了律師函和解除通知，并表示抱歉，且被告明知原告范俊、應(yīng)愛(ài)萍出售涉案房屋是為了給母親另行購(gòu)買居住房屋，被告的逾期付款行為影響了原告再行購(gòu)房的目的。

放貸速度普遍放緩的情況下，郭韌律師建議，“對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，可以協(xié)商‘以銀行放貸為準(zhǔn)’這樣的條款以避免因銀行放貸逾期產(chǎn)生的違約責(zé)任。對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)，最好在合同中寫明最晚打款日期，如果超時(shí)應(yīng)該承擔(dān)多少違約金，這樣房東就能保障自己的權(quán)益不受損害?！?/span>

但必須注意，貸款逾期發(fā)放跟逾期過(guò)戶沒(méi)有審批，這是兩個(gè)概念，就是如果貸款沒(méi)有獲得審批，導(dǎo)致延期無(wú)法過(guò)戶的話，那其實(shí)就是買家違約。因?yàn)槟銢](méi)有這個(gè)貸款的能力，那就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

記者|包晶晶?編輯|陳夢(mèng)妤?盧祥勇 杜恒峰 王嘉琦

校對(duì)|孫志成

封面圖來(lái)源：攝圖網(wǎng)-501700025

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