每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月18日，山東省煙臺市住建局發(fā)布《關(guān)于對煙臺市2020年度守信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施激勵(lì)措施的通知》，通知指出，對信用評級高的房企放開商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例，并按照信用評級有相應(yīng)比例的下調(diào)。不過，1月19日，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《我市“三點(diǎn)發(fā)力”強(qiáng)化商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管》，明確新建商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管額度原則上不少于項(xiàng)目工程總造價(jià)的1.2倍，并按工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)撥付使用監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預(yù)售資金。這較之前的政策明顯進(jìn)一步趨嚴(yán)。

一個(gè)是對商品房預(yù)售資金監(jiān)管有所放松，另一個(gè)則是繼續(xù)強(qiáng)化。為何兩個(gè)城市會有完全相反的操作？未來商品房預(yù)售資金監(jiān)管是否會繼續(xù)放松？

“此次煙臺市頒布相應(yīng)措施和城市本身有關(guān)，僅調(diào)整幾個(gè)百分點(diǎn)對企業(yè)本身的幫助并不大，更談不上緩解資金壓力。”億翰智庫總監(jiān)于小雨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，不同城市的基本面和房地產(chǎn)市場行情有較大差異，如果一個(gè)城市內(nèi)爛尾項(xiàng)目普遍，大概率政策不會出現(xiàn)放松跡象。核心城市由于需求支撐力更強(qiáng)，未來也將是人口集聚的重點(diǎn)區(qū)域，大概率也很難出現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管政策的松動。

煙臺定向適度放松監(jiān)管

煙臺住建局通知明確，將按照《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》等規(guī)定，對守信企業(yè)落實(shí)相應(yīng)激勵(lì)措施。對信用等級為AAA級的開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn)；對信用等級為AA級的開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn)。相應(yīng)預(yù)售資金監(jiān)管解除后，須優(yōu)先用于農(nóng)民工工資支付。

實(shí)事上，此前已有城市對商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策進(jìn)行過類似調(diào)整。

比如，2021年11月23日，成都市住建局發(fā)布《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》，要求提高房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管使用效率，企業(yè)信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度。在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)工程完成四分之三以及主體結(jié)構(gòu)封頂兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例上限分別提高5%；項(xiàng)目并聯(lián)竣工驗(yàn)收備案后，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例可達(dá)到95%。

對此，于小雨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)本身就是為了防止項(xiàng)目爛尾、項(xiàng)目無法按時(shí)交付問題的產(chǎn)生，根本上是為了保障消費(fèi)者合法權(quán)益。此次煙臺作出適當(dāng)放松預(yù)售資金監(jiān)管的舉措，可以看作是在保障房屋正常交付的基礎(chǔ)上所作的適度調(diào)整，且調(diào)整之后的資金要優(yōu)先用于支付農(nóng)民工工資。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴記者，煙臺和福州對商品房預(yù)售資金監(jiān)管的不同做法，其實(shí)還是基于因城施策，各地的出發(fā)點(diǎn)不同。如煙臺預(yù)售監(jiān)管資金解除后，須優(yōu)先用于農(nóng)民工工資支付。而加強(qiáng)監(jiān)管，是因?yàn)闃潜P項(xiàng)目的爛尾風(fēng)險(xiǎn)在增加。

全國大方向仍將從嚴(yán)從緊

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前已有包括連云港、三明市、天津、秦皇島、鎮(zhèn)江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、北京等多城出臺相關(guān)文件，重點(diǎn)加強(qiáng)對新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，維護(hù)市場交易平穩(wěn)健康。僅在2021年11月初的10天之內(nèi)，就有包括北京、石家莊等在內(nèi)的7個(gè)城市發(fā)布了升級版預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定。

針對本次煙臺市放松商品房預(yù)售資金監(jiān)管的舉措。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，放松預(yù)售資金監(jiān)管，其背后有一定的門檻和相應(yīng)條件，并非針對整個(gè)行業(yè)，而是針對一些信用狀況比較好的企業(yè)出臺相應(yīng)的規(guī)定，不具備普遍意義。

“放松是在原來過緊的情況下微調(diào)，短期之內(nèi)對企業(yè)的紓困是有可能的。長期來看，預(yù)售資金監(jiān)管會保持一個(gè)比較嚴(yán)的狀態(tài)，甚至不排除以后預(yù)售資金不讓動的可能。”億翰智庫副理事長兼首席研究員張化東告訴記者。

值得一提的是，近日有市場傳言稱，住房監(jiān)管部門將放寬開發(fā)商對商品房預(yù)售資金的使用。這也引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。

“總體大方向是商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策從緊，絕大部分區(qū)域?qū)τ陬A(yù)售資金監(jiān)管是以從嚴(yán)為主，這在近兩年來看是一個(gè)不變的方向。”張波表示，在當(dāng)前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的背景下，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期尤為重要。因城施策之下，靈活調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策也可以納入考慮，特別是針對不同信用資質(zhì)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取不同的監(jiān)管容忍度，既能形成激勵(lì)效應(yīng)，又有利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)。