每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“部分開發(fā)商開盤粉飾銷售數(shù)據(jù)，主要是不想放下身段、好面子，不想轉(zhuǎn)介、分發(fā)渠道費用等。”

近日有市場人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，即便開發(fā)商用上了中介帶客戶、開盤就打折等促銷手段，新房成交數(shù)據(jù)仍不好看。為提振市場信心，部分樓盤通過“拔高”銷售數(shù)據(jù)，營造熱賣氛圍以博市場關(guān)注。

記者近日實地走訪深圳多個在售樓盤項目發(fā)現(xiàn)，自去年四季度開始深圳新房市場驟冷，進(jìn)入2022年以來依舊未有好轉(zhuǎn)，即便是早先多個開盤售罄的“網(wǎng)紅盤”，開年以來的銷售也難逃遇冷。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析認(rèn)為，新房市場遇冷是深圳嚴(yán)控樓市取得的相應(yīng)效果，預(yù)計今年如果政策不再持續(xù)加碼的情況下，深圳樓市有望在一季度迎來觸底的小幅反彈。但房價在今年還沒有出現(xiàn)大漲的機會，依然會保持穩(wěn)定，成交量預(yù)計會比去年有較為明顯提升，尤其在新房層面。

深圳某樓盤售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

部分樓盤疑“拔高”銷售數(shù)據(jù)

“海報上宣傳的銷售數(shù)據(jù)跟實際成交出入較大，一些開發(fā)商為了臉面好看，玩起營銷套路，粉飾開盤去化數(shù)據(jù)。”上述市場人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，自去年10月下旬至今，深圳部分項目開盤實際去化數(shù)據(jù)與開發(fā)商地外宣傳的數(shù)據(jù)相差較大，有的甚至相差達(dá)一倍之多。

以位于深圳市羅湖區(qū)的某樓盤項目為例。該項目于去年12月中旬獲批預(yù)售，并且公布了銷售方案，均價8.59萬元/平方米，總價799萬-1825萬元。當(dāng)月下旬該項目首度開盤，開發(fā)商海報宣傳稱“首開勁銷238套，折合去化率為33.6%”。

在去年四季度以來深圳新房市場逐漸轉(zhuǎn)涼的背景下，該項目首度開盤能實現(xiàn)這樣的銷售數(shù)據(jù)實屬亮眼。但在距離該項目開盤約一個多月后，記者查詢深圳市房地產(chǎn)信息平臺獲悉，截至1月26日下午15時，該項目“已簽認(rèn)購書”和“已備案”房源共計85套，另有一套房源為“分局鎖定”狀態(tài)，與開發(fā)商宣傳的勁銷238套相去甚遠(yuǎn)。

而更早開盤的龍崗區(qū)坂田的某住宅項目，共推出超500套89-111平方米住宅房源，均價6.23萬元/平方米，總價為517萬-733萬元。在開盤次日，該項目認(rèn)證的深圳公司公眾號發(fā)布消息稱，“熱銷全城當(dāng)紅不讓，當(dāng)天下午轉(zhuǎn)線下順賣，截至當(dāng)晚共斬下11億元銷售額。”

記者查詢深圳市房地產(chǎn)信息平臺獲悉，截至1月26日15時，該項目“已簽認(rèn)購書”和“已簽約”的房源共計107套。

上述市場人士表示，龍崗坂田這一項目宣稱成交11億元銷售額，若按照實際銷售套數(shù)計算，套均總價1000萬元出頭，而實際上該項目套均總價不足600萬元，最高總價不超過800萬元，開發(fā)商公布的營銷數(shù)據(jù)與實際成交套數(shù)相差甚遠(yuǎn)。

記者從一位房產(chǎn)中介處了解到，現(xiàn)階段深圳新房銷售基本步驟是：首先購房者進(jìn)行意向報名登記，核驗資格成功后，根據(jù)房源與意向登記人數(shù)多少確定是否搖號及選房順序。選房后簽訂認(rèn)購書，購房者按照認(rèn)購書在約定時間內(nèi)找開發(fā)商簽訂正式的預(yù)售買賣合同后，由開發(fā)商去政府備案。

深圳某樓盤項目銷售中心 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

記者又從深圳市住建局官網(wǎng)查詢獲悉，深圳新房交易流程中“已簽認(rèn)購書”指房屋已經(jīng)簽訂認(rèn)購書，但尚未簽訂正式預(yù)售或現(xiàn)售合同，“已備案”指簽訂的買賣合同已完成備案。

從交易流程來看，由于各個環(huán)節(jié)工作存在溝通時間差，不排除選房與認(rèn)購和備案信息更新有時間差的可能。

不過，上述市場人士表示，現(xiàn)在新房有銷售方案，一般一周左右可以更新到最新狀態(tài)。像關(guān)注度高的“網(wǎng)紅盤”項目，基本能做到開盤2-3天內(nèi)更新。而這種開盤已經(jīng)超過一個月甚至?xí)r間更長的項目不可能一直不更新。那就只有一種可能，就是沒賣掉。

開發(fā)商為何會粉飾銷售數(shù)據(jù)？該市場人士認(rèn)為，一方面開發(fā)商過于自信，不太想承認(rèn)新房市場轉(zhuǎn)冷，勉強撐著正常銷售，不提前走轉(zhuǎn)介；另一方面，開發(fā)商在乎牌面，若去化率不足10%，自我感覺太掉價。

對于市場這一質(zhì)疑以及真實的成交數(shù)據(jù)，記者致電上述龍崗區(qū)坂田的項目售樓處，其工作人員表示，（目前銷售）200套多一點，具體金額沒有統(tǒng)計。當(dāng)記者咨詢?yōu)楹喂俜狡脚_顯示“已備案和已簽認(rèn)購書房源為107套”時，該工作人員又改口說，接近200套也就是200套的樣子。

隨后，該工作人員又稱，“我能告訴你的就是，我們這個樓盤在（去年）12月份開盤，無論我們真實銷售了多少套，在整個坂田片區(qū)，我們賣得是最好的一個樓盤。”

而上述羅湖區(qū)項目的置業(yè)經(jīng)理則回應(yīng)記者稱，“線上選的房源在網(wǎng)上是可以看得到的，線下選的房源是看不到的，沒有實時更新。”但對于無論線下線上最終均需走官方的備案系統(tǒng)以及周期等問題，該置業(yè)經(jīng)理并沒有回復(fù)。

就開發(fā)商營銷數(shù)據(jù)與官方認(rèn)購備案數(shù)據(jù)之間的差異，記者采訪咨詢了深圳市住建局的工作人員，截至發(fā)稿尚未獲對方正式回復(fù)。

2022年1月以來深圳新房成交量

數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，創(chuàng)2016年以來新高，平均每天的成交量近150套。而今年1月前25天，深圳新房成交量僅有兩天高于150套，有14天的成交量低于100套，整體成交情況遠(yuǎn)遜于2021年。

“我們一分錢優(yōu)惠都沒有”

不過，即便現(xiàn)階段某些樓盤銷售暫時遇到困難，深圳熱點片區(qū)的“網(wǎng)紅盤”目前并沒降價促銷的計劃。

1月7日，光明星河天地華邸取證并在深圳市住建局公示，共推出248套住宅、184套商務(wù)公寓、269套辦公和11套商業(yè)產(chǎn)品，1月15日正式選房。

星河天地華邸本次推售的248套住宅是該項目的第五期，位于光明核心區(qū)且靠近地鐵口，是深圳西部熱點片區(qū)當(dāng)之無愧的“網(wǎng)紅盤”。2021年入市的三期、四期房源均開盤即售罄，本次推出的住宅均價和三期、四期持平，為5.19萬元/平方米帶精裝，總價426萬-565萬元/套。

在項目開盤后的第三天，《每日經(jīng)濟新聞》記者前往該項目售樓處實地探訪發(fā)現(xiàn)，售樓處現(xiàn)場仍按照簽約現(xiàn)場布置，地面鋪有紅地毯，并設(shè)置了多個簽到臺接待前來簽約的客戶。當(dāng)天下午，售樓處內(nèi)并沒有簽約的購房者，只有多名銷售人員聚在大廳。記者進(jìn)入到售樓處時，前臺工作人員詢問記者是簽約還是看房，并安排了一位置業(yè)顧問接待。

深圳某在建樓盤項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

該置業(yè)顧問向記者介紹稱，開盤銷售去化達(dá)到6成，賣了一百多套。當(dāng)記者詢問后期是否有降價促銷的計劃時，置業(yè)顧問多次強調(diào)并不會降價，并介紹了樓盤的各種優(yōu)勢，表示項目新房與周邊二手房的價差足夠支撐項目后期不降價，“周邊二手房項目都8萬了，我們限價才5萬多。”

上述羅湖區(qū)項目的置業(yè)經(jīng)理在接受記者采訪時同樣表示，“成本都八萬了，我們賣八萬五還降？這都虧錢在賣了。如果不是限價，我們本來要賣13萬的，現(xiàn)在我們一分錢優(yōu)惠都沒有。”

深圳貝殼研究院最近發(fā)布的報告顯示，在整個大灣區(qū)，深圳和廣州是目前二手房價格比新房價格高的兩個城市。

記者注意到，具有深圳樓市風(fēng)向標(biāo)意義的南山區(qū)華潤城項目，在過往開盤均是迅速售罄，但近期也銷售遇冷。1月12日，華潤城潤璽二期開盤剩下的百余套房源開始啟動全民營銷，參與者每推薦賣出一套房，將享有5000元/套的稅前獎勵。

而在此之前，位于前海的潤肇府項目曾退出6套房源，其中有1套150平方米和5套110平方米。更早之前，招商領(lǐng)璽項目也有兩套房源被退出，此后很快就又遞補選房。

對此，有接近華潤置地的人士告訴記者，在銷售過程中，比如貸款審核未過等，有幾套房源退出也屬于正常，按照慣例將會順延選房。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》走訪了啟動全民營銷的南山區(qū)華潤城項目現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)目前在售的二期項目剛剛開始搭建外立面。一路之隔的便是去年萬人搖號的潤璽一期項目，僅隔一路僅隔一年，市場待遇卻完全不同。

深圳某樓盤項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

隨后記者前往潤璽二期售樓處，前臺人工作員表示需要提前預(yù)約才可進(jìn)入到城市展廳，并表示近期來看房的人多。不過當(dāng)日下午，在記者聯(lián)系等待置業(yè)顧問的近半個小時里，展廳里除進(jìn)來一位置業(yè)顧問外，并未見到其他前來看房的購房者。

而在更早之前，亦是開盤就售罄的萬豐海岸城項目曾傳出退出54套房源的消息。關(guān)于退房原因網(wǎng)上說法不一，有認(rèn)為是產(chǎn)品與實際宣傳不符，有認(rèn)為是資料審核未通過。

隨后記者致電了寶安公證處，對方向記者確認(rèn)了萬豐海岸城項目的退房消息，表示已安排了遞補選房。但對于退房原因，對方表示“并不知悉”。萬豐海岸城的工作人員則告訴記者，有的是因為按揭貸款辦不下來，有的客戶因為現(xiàn)在市場走低有些猶豫，還有客戶因為現(xiàn)在供應(yīng)量大還想看看其他選擇。

一位已經(jīng)辦理了退房的業(yè)主告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“沒買成，委托了律師朋友幫我處理溝通。”至于退房的更多細(xì)節(jié)，該業(yè)主不再多透露。

亦或是近期高層不斷釋放出的積極信號給了市場信心，記者在與深圳多個樓盤置業(yè)顧問和中介人員交流過程中明顯感受到，這些政策預(yù)期讓產(chǎn)業(yè)鏈上的從業(yè)者相信市場未來會轉(zhuǎn)好，并積極向前來咨詢的購房者轉(zhuǎn)發(fā)、兜售其獲得的信息。

如近日國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好近期促進(jìn)消費工作的通知》，其中第八條中提及，促進(jìn)住房消費健康發(fā)展，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“實際上從高層各個會議來看，對于房地產(chǎn)調(diào)控政策其實有向?qū)捤傻丶?xì)微調(diào)整，但是這些會議精神落實到金融端和調(diào)控等還需要一定時間、需要制定細(xì)則，所以短期內(nèi)可能大家并沒有感覺到政策暖風(fēng)在市場引起的變化。”深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺教授表示，可以預(yù)期的是，未來政策會有進(jìn)一步寬松，但非常大的刺激政策肯定是不會有了。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜