每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在經(jīng)過開年第一波融資開閘后，部分房企近期又在陸續(xù)發(fā)布新的境內(nèi)融資計劃。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從1月20日至今，就已有碧桂園、萬科、綠城中國、招商蛇口、越秀、建發(fā)、濱江集團等房企發(fā)布融資計劃，且利率普遍都較低，個別房企月內(nèi)還連發(fā)了多筆融資。

央行1月17日發(fā)布公告稱，為維護銀行體系流動性合理充裕，人民銀行開展7000億元一年期中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期逆回購操作。1月20日，一年期LPR報價下調(diào)10BP。1月24日，央行開展14天期逆回購，利率跟隨下調(diào)10BP。

受上述多重利好影響，地產(chǎn)股也在近期一度出現(xiàn)上漲，這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金面將全面轉(zhuǎn)向？此外，本輪發(fā)債融資主體集中在優(yōu)質(zhì)民營房企或地方國企及央企，這是因為個別房企的優(yōu)勢還是整體房企融資市場出現(xiàn)開閘信號？

同策研究院分析師陳舒向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，受2021年部分房企爆雷事件影響，部分融資渠道似有松動跡象。但從2021年下半年高層不斷透露的“穩(wěn)”字來看，強監(jiān)管依舊會是2022年的主旋律，整體更看重行業(yè)和企業(yè)的“穩(wěn)定”“健康”“良性循環(huán)”。在此背景下，相較于融資窗口期，融資更看重企業(yè)自身的素質(zhì)，擁有國央企背景或擁有穩(wěn)健財務(wù)狀況的企業(yè)在融資方面會更具優(yōu)勢。

房企掀新一輪融資潮

1月24日，濱江集團發(fā)布2022年度第二期超短期融資券募集說明書顯示，本期發(fā)行金額為9.3億元，發(fā)行期限210天，發(fā)行日為1月25日-1月26日，申購區(qū)間為3.50%-4.30%。

這也是濱江集團2022年1月份內(nèi)的第二筆超短期融資。1月6日，濱江集團公布了2022年度第一期超短期融資券發(fā)行結(jié)果，實際發(fā)行總額9.6億元，發(fā)行利率4.00%，有效申購家數(shù)為8家。

濱江集團這兩期超短期融資券合計18.9億元，均用于歸還發(fā)行人存續(xù)期債務(wù)融資工具本金及利息。

同樣在1月24日，上清所公布了萬科2022年第一期中期票據(jù)申購說明。本期債務(wù)融資工具的發(fā)行規(guī)模為30億元，期限3年，利率招標區(qū)間為2.6%-3.6%。

另一家龍頭房企碧桂園亦發(fā)布了多項融資計劃。1月21日，碧桂園宣布成功發(fā)行39億港元可轉(zhuǎn)債，票面利率4.95%，期限4.5年。據(jù)公告，本次募集資金主要將用于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期境外債項進行再融資，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

另外，在本月內(nèi)，碧桂園地產(chǎn)集團作為共同債務(wù)人又在深交所成功發(fā)行兩筆ABS，發(fā)行金額分別為5.21億元和7.21億元，共計規(guī)模12.42億元，票面利率分別為5.3%、5.5%。碧桂園也是今年首批成功發(fā)行ABS的民營企業(yè)。

而此前的1月20日，就有3家房企發(fā)布融資計劃公告。其中建發(fā)擬發(fā)行10億元中期票據(jù)，部分用于并購股權(quán)；綠城中國擬發(fā)行4億美元的增信債券；招商蛇口擬發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，計劃募集資金12.9億元，所募集資金將用于并購。

陳舒在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在目前大環(huán)境下，主要是由于萬科、碧桂園、濱江等房企或擁有國企央企背景，或財務(wù)狀況良好、穩(wěn)健性比較高，本身就更受資本市場青睞，與房企融資的放松并無直接聯(lián)系。

融資將呈現(xiàn)兩極分化

雖然部分房企境內(nèi)融資已經(jīng)逐漸增多，但無論是從境外融資市場還是評級機構(gòu)的態(tài)度來看，短時間內(nèi)房企境內(nèi)外融資前景都難以樂觀。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，自2021年12月至2022年1月14日，三大評級機構(gòu)信用評級依舊以下調(diào)為主，下調(diào)事件共出現(xiàn)11起，撤銷評級事件6起，多針對已爆雷或發(fā)生違約的房企；僅有少部分房企獲得評級的維持，評級上調(diào)未有出現(xiàn)。

1月18日，國際三大評級機構(gòu)的標普、穆迪同時宣布下調(diào)雅居樂的評級。標普將雅居樂的長期主體信用評級由“BB-”下調(diào)至“B+”，評級展望負面。穆迪將雅居樂集團企業(yè)家族評級由“Ba2”下調(diào)至“B1”、高級無抵押評級由“Ba3”下調(diào)至“B2”，評級展望維持“負面”。

穆迪認為，雅居樂在未來6-12個月的到期債務(wù)較大，由于市場對行業(yè)信心的影響及境外融資渠道受限，將增加雅居樂的流動性壓力，同時也可能影響雅居樂的資產(chǎn)處置計劃。但穆迪認為，雅居樂的B1評級也反映了雅居樂在廣東和海南的市場地位，來自物業(yè)板塊的穩(wěn)定現(xiàn)金流，及受惠于多元的區(qū)域布局。

就本次評級下調(diào)，雅居樂發(fā)布公告回應(yīng)稱，截至目前，公司各公開市場債券均按期兌付，生產(chǎn)經(jīng)營正常開展。公司將對到期債務(wù)提前做好償付安排以確保按期兌付。本次標普和穆迪對于公司信用評級的調(diào)整，預計不會對雅居樂償債能力造成重大不利影響。

克而瑞指出，在境外融資環(huán)境緊張的同時，房企依然面臨著較大的海外還債壓力。此外疊加銷售的疲軟，預計2022年仍會有房企發(fā)生違約事件，屆時或會進一步打擊債權(quán)人信心，使得房企再融資環(huán)境更趨于緊張。其中，低信用評級的房企會受到更多影響，主要體現(xiàn)在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等方面。

但同時，三大國際評級機構(gòu)對碧桂園、龍湖、旭輝、綠城等房企仍持正面評價，旭輝還在1月11日額外發(fā)行1.5億美元4.45％優(yōu)先票據(jù)。

標普在1月21日發(fā)布的報告中稱，碧桂園成功發(fā)行39億港元可轉(zhuǎn)債，對其信用有正面支持作用。此次發(fā)行，連同近期公司在境內(nèi)市場的發(fā)行，都表明了在當前波動的信貸市場上，碧桂園強于同級開發(fā)商的融資能力。

中指研究院表示，從不同企業(yè)看，融資表現(xiàn)將兩極分化。隨著這一輪行業(yè)調(diào)整，一方面各房企風險化解能力、穩(wěn)健經(jīng)營能力得以展現(xiàn)；另一方面，在經(jīng)歷了去年的集中違約后，投資者風險情緒加重。從融資渠道看，信用債受政策邊際利好帶動，將繼續(xù)維持當前回暖狀態(tài)；海外債市場仍需一段時間消化積累的風險，短期內(nèi)無明顯增長動力。

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