每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

相較往年，2021年大宗交易市場(chǎng)一個(gè)明顯特征就是，成交量?jī)r(jià)同比大增，市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，但單筆交易金額在走低。

與此同時(shí)，近期有流動(dòng)性危機(jī)房企的資產(chǎn)包出售情況也備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

易居集團(tuán)CAIC（資管信息咨詢服務(wù)平臺(tái)）事業(yè)部研究總監(jiān)李然表示，2021年房企大宗交易占比有4成，主要是辦公。出險(xiǎn)企業(yè)持有的辦公、園區(qū)類項(xiàng)目是不多的，但比較優(yōu)質(zhì)，在流動(dòng)性危機(jī)短期難化解情況下，今后不排除將優(yōu)質(zhì)園區(qū)、辦公擺上架出售的可能，至于議價(jià)空間還要參考市場(chǎng)原則。

“整體來看，2022年大宗市場(chǎng)的交易規(guī)模不會(huì)超過2019年同期，2019年是近5年交易額的新高，市場(chǎng)交易額超3500億元。”

總成交額同比上升65.9%

據(jù)克而瑞資管統(tǒng)計(jì)，2021年全年內(nèi)地32城大宗物業(yè)成交總額3326億元，同比上升65.9%，平均單筆12.7億元，成交宗數(shù)同比上升80%。

在克而瑞的統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)，大宗交易指大陸地區(qū)地產(chǎn)行業(yè)單筆成交額超1億元人民幣的商業(yè)地產(chǎn)交易，含在建項(xiàng)目交易，但不含純土地、住宅交易。其中，多城市關(guān)聯(lián)資產(chǎn)包成交占比29%，一線城市成交額占比逾58%，為內(nèi)地大宗成交主力。

分城市來看，各城市表現(xiàn)出鮮明的區(qū)域發(fā)展特征。如北京、上海仍以辦公為主力成交業(yè)態(tài)，成交規(guī)模均在6成左右；上海更受新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)投資青睞，單年數(shù)據(jù)中心成交額超百億元；深圳綜合體業(yè)態(tài)成交占比大幅提升，超過辦公；而廣州則成為全年優(yōu)質(zhì)物流園成交額最高的城市。

從投資端來看，內(nèi)資繼續(xù)占主導(dǎo)地位，TMT、生物醫(yī)藥及實(shí)業(yè)類企業(yè)為年內(nèi)主要自用買家；投資型交易占比擴(kuò)大，交易趨勢(shì)向成熟的明星項(xiàng)目集中，交易風(fēng)格更趨穩(wěn)健保守，資本市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)之間的交易開始逐漸形成閉環(huán)。

值得注意的是，上海大宗成交的主力仍為寫字樓和辦公，近兩年均保持在500億元人民幣規(guī)模以上，數(shù)據(jù)中心成為2021年同比增長(zhǎng)最多的業(yè)態(tài)。2021年6月，普洛斯斥資60億元以股權(quán)收購(gòu)形式獲得世紀(jì)華通所持有的騰訊長(zhǎng)三角人工智能中心50.1%股權(quán)，刷新國(guó)內(nèi)當(dāng)前最大單筆數(shù)據(jù)中心的成交紀(jì)錄。

廣州的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)大宗成交占比遙遙領(lǐng)先其他一線城市，其中黑石集團(tuán)分兩次共收購(gòu)，獲得廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園項(xiàng)目。

2021年綜合體超過傳統(tǒng)辦公業(yè)態(tài)，成為深圳的大宗成交主力，成交額占比超5成，險(xiǎn)資為主要投資方，而傳統(tǒng)寫字樓仍以企業(yè)自用需求為主導(dǎo)，李寧、喬丹體育和深圳高速購(gòu)置樓宇作為總部辦公，2020年的總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)仍在延續(xù)。

“零售商業(yè)作為房企重要的第二曲線，正迎來新的發(fā)展機(jī)遇。”克而瑞資管認(rèn)為，發(fā)展零售商業(yè)已是房企“雙輪驅(qū)動(dòng)”的必然選擇，在辦公資產(chǎn)證券化的發(fā)展下，整體市值再次上一個(gè)臺(tái)階，未來發(fā)展空間巨大。

單筆成交金額下降

2021年大宗交易市場(chǎng)相較往年的明顯特征是，單筆成交金額在下降，且自用型買家比例上升，多宗小額交易撐起市場(chǎng)的大壁江山。

內(nèi)地32個(gè)城市中，克爾瑞資管統(tǒng)計(jì)的總成交額、總成交單數(shù)、單筆成交額這三個(gè)維度中，前兩者均為同比增長(zhǎng)，交易頻率提升明顯，年度達(dá)261筆，但單筆成交額出現(xiàn)下降。

以深圳為例，寫字樓及研發(fā)辦公的交易金額連年下降，戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，2021年交易金額為140億元，同比減少34.9%，但宗數(shù)占比仍居第一。綜合體交易量大大提升，總交易金額達(dá)到113.5億元，占比35.6%，較2020年上升31.0個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)據(jù)中心、長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)醫(yī)療等另類資產(chǎn)逐漸成為市場(chǎng)投資新方向。

戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)部主管陳俊儒表示，2021年深圳大宗交易從成交規(guī)模看，較小規(guī)模的交易成為主流，單宗交易額10億元以內(nèi)的占總宗數(shù)的80.5%?？傮w而言，市場(chǎng)氛圍仍偏謹(jǐn)慎，在價(jià)格下行背景下，大宗物業(yè)交易漸趨買方市場(chǎng)。

2021年市場(chǎng)投資需求下降明顯，個(gè)人投資也逐漸退出市場(chǎng)。據(jù)戴德梁行觀察，2021年自用買家的交易宗數(shù)占比更重，顯見活躍的總部自用需求仍然是傳統(tǒng)主力。其中，自用型買家以實(shí)業(yè)類企業(yè)和信息技術(shù)企業(yè)為主，而投資型買家當(dāng)中，國(guó)企和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)則主導(dǎo)了年內(nèi)的較大規(guī)模交易。

世邦魏理仕深圳投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人古振鵬表示，受新增供應(yīng)持續(xù)高位及宏觀政策調(diào)整對(duì)部分開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)的影響，預(yù)計(jì)未來一年市場(chǎng)整體出售的寫字樓項(xiàng)目會(huì)增加。而隨著市場(chǎng)上可售物業(yè)增多，預(yù)計(jì)寫字樓成交價(jià)格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內(nèi)的購(gòu)買需求。

出險(xiǎn)房企資產(chǎn)包議價(jià)空間增大

2021年，不少房企為自救，選擇出售企業(yè)物業(yè)，斷臂求生。梳理各機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的報(bào)告可以看到，從資產(chǎn)端看，目前房企交易更多的為非核心資產(chǎn)，部分房企仍存觀望情緒，參與房企大宗交易的多名業(yè)內(nèi)人士也表示，去年的大宗交易里，資產(chǎn)包里寫字樓等現(xiàn)階段并不易快速出售的資產(chǎn)占比較高，其次是還處在初級(jí)階段的城市更新項(xiàng)目。

克而瑞資管認(rèn)為，企業(yè)最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬于交易談判中的核心籌碼，輕易出售可能會(huì)引發(fā)蝴蝶效應(yīng)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，在當(dāng)前市場(chǎng)整體環(huán)境下資產(chǎn)溢價(jià)較低，也是房企審慎出手核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的原因之一。該環(huán)境下，大幅降價(jià)出售難以匹配其相應(yīng)價(jià)值，房企將非核心資產(chǎn)變現(xiàn)，仍是未來一段時(shí)期的趨勢(shì)。

陳俊儒表示，從參與的大宗交易案例可以看出，出險(xiǎn)房企多是將寫字樓等資產(chǎn)打包放入其中，但眼下并不易出售，前來接洽的金融投資公司或同行，一般會(huì)在出險(xiǎn)企業(yè)對(duì)外報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上大壓價(jià)，議價(jià)空間也明顯增大。

那么，2022年全國(guó)大宗交易情況如何？

“公募REITs的發(fā)行將引導(dǎo)大宗物業(yè)交易市場(chǎng)向更成熟階段邁進(jìn)。”陳俊儒認(rèn)為，貨幣寬松政策帶動(dòng)實(shí)業(yè)類企業(yè)融資渠道順暢，特別是發(fā)展向好的物流、生物、醫(yī)藥等企業(yè)，或有機(jī)會(huì)購(gòu)置自用型物業(yè)；而城市更新政策的日趨完善及產(chǎn)業(yè)監(jiān)管要求更嚴(yán)苛，舊改項(xiàng)目利潤(rùn)進(jìn)一步降低，工改工方向的舊廠房逐漸式微，市場(chǎng)價(jià)格將持續(xù)下行。

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