每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2022年，房地產(chǎn)市場迎來了比2021年更為復(fù)雜的開局。

一年前，深圳“萬人搶房”、上海杭州“剛需客手握現(xiàn)金買不到房”的熱度猶在，但2021年1月卻錯失開門紅，在一片冷清中迎來一個沒有返鄉(xiāng)置業(yè)的春節(jié)。

延續(xù)了2021年底的低溫態(tài)勢，重點城市市場活躍度繼續(xù)回落，買房人的預(yù)期悲觀，疊加部分房企2021年“爆雷”，令購房行為愈發(fā)保守，緩慢推進(jìn)的銷售，給急于回款的房企再添一份壓力。在資金壓力面前，房企投資力度同比大幅下降，拿地規(guī)模同比大幅萎縮。

1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議繼續(xù)強調(diào)，要增強調(diào)控政策協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，堅決有力處置個別頭部房企項目逾期交付風(fēng)險，持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

總體而言，1月各地政策暖風(fēng)頻吹，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布5年期以上LPR為4.6%，較上期下調(diào)5個基點；多地陸續(xù)出臺住房公積金新政，部分城市樓市新政聚焦購房補貼及人才購房或開放落戶限制等。

 

新房成交面積同比降3成

盡管近期信貸等政策總體較為寬松，但傳導(dǎo)至購房領(lǐng)域依然需要時間。

1月新建住宅方面，重點城市整體推盤量有所回落，除上海新房市場成交規(guī)模有所回升外，多數(shù)城市市場表現(xiàn)較為冷清。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，1月50城商品住宅成交面積在2426萬平方米左右，同比下降34.1%，降幅擴大。

由于多地疫情有所反復(fù)，各地倡導(dǎo)就地過年，但返鄉(xiāng)人員相比于前兩年仍有大幅增加。盡管如此，2022年春節(jié)樓市“不打烊”仍然沒能激活中小城市返鄉(xiāng)置業(yè)的熱情，而大城市在“就地過年”之下，購房者置業(yè)亦不活躍，成交規(guī)模繼續(xù)回落。

事實上，1月底至虎年春節(jié)期間，全國重點監(jiān)測城市成交面積較去年春節(jié)期間均下降，僅上海等個別城市例外。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)期間，上海新房成交10.3萬平方米，同比上漲646%。

貝殼研究院認(rèn)為，從較長周期來看，2022年1月成交量的絕對值已經(jīng)接近2018、2019、2020年同期的平均水平，新房市場開始進(jìn)入筑底階段。從調(diào)控政策傳導(dǎo)路徑來看，以往調(diào)控往往是先利率，再公積金，進(jìn)而向商貸方向傳導(dǎo)。當(dāng)前多地已出臺公積金調(diào)控政策，未來或?qū)⑾蛏藤J方向傳導(dǎo)，并且政策調(diào)整將由低能級城市向高能級城市過渡。

同時，多家機構(gòu)預(yù)計，2022年全年商品房銷售面積、銷售額都將下降10個百分點以內(nèi)。

1月百城新房成交雖量跌，但價穩(wěn)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月新建住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為44個，上漲城市數(shù)量較上月增加5個。

中指研究院認(rèn)為，各地扶持政策發(fā)力顯效仍需時間，預(yù)計短期市場調(diào)整態(tài)勢仍將延續(xù)，部分前期調(diào)整較早以及需求支撐力度強的城市，隨著信貸環(huán)境的改善和相關(guān)扶持政策陸續(xù)落地，市場有望逐漸筑底回升，部分城市3月“小陽春”仍有預(yù)期。但對于大多數(shù)城市來說，市場調(diào)整時間或較長，恢復(fù)動力偏弱，短期購房者置業(yè)情緒難有明顯改觀。

 

二手房成交量環(huán)比下降2成

作為晴雨表的二手房市場，雖然整體維持冷淡態(tài)勢，除杭州、北京二手房成交有所企穩(wěn)外，多數(shù)城市依然維持低位運行。

部分城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲跌幅對比

來源：貝殼研究院

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1月50城二手房成交量環(huán)比下降約23%。受到疫情影響的城市是成交量下行主要區(qū)域，如西安因疫情封城，1月二手房成交量環(huán)比下降超過8成；鄭州、天津等1月疫情局部復(fù)發(fā)，成交量環(huán)比降幅超過5成；北京1月下旬疫情也有反復(fù)，帶動北京鏈家二手房成交量環(huán)比下降12%。

以目前的成交量來看，市場仍處于歷史低位，多數(shù)三四線城市市場景氣度仍在20以內(nèi)的較冷區(qū)間。

根據(jù)貝殼研究院報告，該市場景氣指數(shù)在40以上為市場預(yù)期景氣，漲價預(yù)期強，20至40之間預(yù)期相對平穩(wěn)，20以下為市場預(yù)期低迷。

50城二手房景氣指數(shù)走勢 來源：貝殼研究院

但二手房價格環(huán)比跌幅收窄令預(yù)期有所回升。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1月50城二手房價格指數(shù)環(huán)比跌幅為0.3%，較上月收窄0.5個百分點。

‍‍‍50城二手房月度成交量走勢 來源：貝殼研究院

房價下跌城市個數(shù)進(jìn)一步減少，而房價修復(fù)較快的城市主要是一線及基本面較好的二三線城市。

北京、上海、佛山、蘇州等城市，貝殼二手房價格指數(shù)在上月環(huán)比止跌后，1月平穩(wěn)上漲；泉州、長沙、廣州、南京、廈門、無錫、合肥等二手房價格指數(shù)止跌趨穩(wěn)。

 

百億房企數(shù)量減半

各陣營增長率全部下滑、門檻值次第下滑，百億房企數(shù)量比去年同期減少近一半。

2021年-2022年1月TOP100房企增速情況

來源：中指研究院‍

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬科、保利發(fā)展成為1月銷售額前三甲，銷售額分別是504億元、335億元和279億元。

1月份銷售額達(dá)到百億元的房企僅15家，較去年同期減少14家；超50億元房企22家，較去年同期減少31家。

百強房企銷售額均值同比下降23.1%，為61.8億元。此外，各陣營出現(xiàn)不同程度下降，其中15家百億以上陣營銷售額平均增長率為-24%；50億-100億的第二陣營22家，平均增長率-31.3%；20家30億-50億第三陣營房企增長率均值為-33.8%。

1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜前十

值得關(guān)注的是，典型上市房企1月份業(yè)績幾乎全線下滑。根據(jù)克而瑞對45家典型上市房企業(yè)績統(tǒng)計，單月銷售金額同比增幅僅建業(yè)集團增長42.2%、濱江集團增長7.1%、力高集團增長0.8%外，其余42家房企均出現(xiàn)不同幅度下降，其中絕大多數(shù)為兩位數(shù)下滑甚至腰斬。

另一方面，房企業(yè)績整體下滑令各陣營門檻值下降嚴(yán)重。TOP100門檻值僅11.7億元，同比下降45.4%。其中，TOP3房企門檻值較上年下降45.6%、TOP10房企下降27.3%、TOP30房企下降28.3%，TOP50及TOP100房企同比分別下降29.1%和45.4%。

1月各房企陣營門檻值

克而瑞認(rèn)為，不少房企放緩供貨節(jié)奏，供應(yīng)低迷一定程度上導(dǎo)致成交大幅下滑。更為主要的是，去年下半年以來市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。

在此背景下，房企的營銷熱情開始減退。對比2020年初的房企積極營銷，加大推盤，今年1月房企鮮少推出集團性活動，區(qū)域聯(lián)動營銷熱度也同步減弱。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，僅有世茂、綠地、融創(chuàng)、榮盛等房企推出了一些節(jié)日活動，碧桂園2021年底推出步數(shù)打卡，富力借助冬奧契機推出“線上公益跑”打卡活動。

 

土地市場開局慘淡

1月，寧波進(jìn)行了第三批次集中土拍，38宗地全部成交，其中5宗地競價觸頂，整體出讓金達(dá)到252億元，排名全國第一。

除寧波外，其余城市土地成交均現(xiàn)低迷，成交金額排名靠前的城市均位于長三角地區(qū)，如南通、常州、嘉興、上海。

但從供應(yīng)成交來看，以往的同環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)前的土拍市場結(jié)構(gòu)變化，比如對比2021年1月上海成交450億元、杭州超400億元的成績，集中供地令今年各城市的成交走勢充滿了不確定性。

2021-2022年50家代表房企每月拿地總額

據(jù)中指研究院，1月全國300城推出各類用地規(guī)劃建筑面積1.3億平方米，同比下降26.8%；成交1億平方米 ，同比下降30.2%；供應(yīng)及成交較去年均有明顯下滑。

受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，今年1月300城推出住宅用地規(guī)劃建筑面積4042.4萬平方米，同比下降47.56%；成交規(guī)劃建筑面積2678.6萬平方米，同比下降54.08%。

成交樓面均價方面，由于部分一線城市和二線城市沒有土地成交，300城的樓面均價為3255元/平方米，同時影響到整體的成交出讓金約為872億元，同環(huán)比均有明顯下降。

從房企拿地層面來看，1月百強企業(yè)拿地總額837億元，拿地規(guī)模同比下降62.6%，綠城中國、華潤置地和大家房產(chǎn)占據(jù)新增貨值榜單前三位。

1月房企拿地金額前十

而50家代表房企拿地總額同比下降88.8%，則更直觀反映了土地市場的降溫程度。在供應(yīng)端，受春節(jié)和集中供地影響，各地供地節(jié)奏放緩；企業(yè)端，受各類金融調(diào)控政策影響，房企資金承壓下拿地意愿和拿地能力降低。

但50家代表企業(yè)內(nèi)部分化顯著，部分現(xiàn)金流較穩(wěn)定企業(yè)拿地態(tài)度積極，如第一陣營內(nèi)的華潤置地，第二陣營內(nèi)的新希望地產(chǎn)等，1月拿地同比均有所增長。

從各城市群拿地金額來看，長三角熱度不減。1月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額224億元，依舊位居三區(qū)域首位；中西部TOP10企業(yè)拿地金額83億元，位列第二。拿地面積來看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以496萬平方米位居三區(qū)域首位，繼續(xù)領(lǐng)跑。

 

整體融資規(guī)模降7成

2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內(nèi)到期債券總額接近萬億元，其中1月、3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模超過千億元。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，1月房企到期債務(wù)存在570億元缺口。

具體來看，1月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1051億元，較上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期債務(wù)凈額570億元。根據(jù)當(dāng)前月月均發(fā)債500億元規(guī)模計算，房企償債壓力仍較大，房企“借新還舊”的傳統(tǒng)模式恐難過難關(guān)。

2021年下半年房企風(fēng)險的集中爆發(fā)，令資本市場觀望情緒短期難以散去。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，1月房企境內(nèi)外債券融資累計約481億元，同比大幅下降70%。從月度情況來看，1月發(fā)債規(guī)模保持上年四季度500億元上下的規(guī)模水平，環(huán)比下降7%。

2014年1月至2022年1月房企債券融資規(guī)模

來源：wind，貝殼研究院整理

與2021年首月?lián)屌苊涝獋胁煌捎诰硟?nèi)信貸適度寬松，2022年開年，房企債券融資仍以境內(nèi)債為主，境外債券規(guī)模占比僅30%，較2021年同期下降24個百分點。

票面利率方面，主要受到發(fā)債主體結(jié)構(gòu)性影響，48筆境內(nèi)債券中41筆由國企發(fā)行；1月境內(nèi)外融資成本結(jié)構(gòu)性下降，平均票面利率3.51%，較上月下降54個基點。

值得注意的是，招商蛇口與建發(fā)分別成功發(fā)行12.9億元與10億元并購債，并明確融資用途。這是對2021年末政策的積極響應(yīng)，預(yù)計2022年會有更多優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購債。

境外債券融資平均票面利率則大幅上漲263個基點至8.63%，1月發(fā)行主體除了碧桂園、綠城中國等頭部房企外，還涉及部分存在負(fù)面輿情的房企，因此境外債券利率分化進(jìn)一步加劇，利率從2.30%到13.50%不等。

1月發(fā)債的另一個特點是短債盛行，境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為3.9年，較上月減少約1.1年，主要是一年內(nèi)短期債券占比升高至29%，影響整體發(fā)債周期表現(xiàn)。

記者手記丨2022樓市怎么走？

同樣是新年開局，畫風(fēng)卻完全變了。

2021年1月，全國樓市區(qū)域熱點不斷，深圳樓市瘋狂打新，上海、杭州剛需族一房難求，熱點城市在“高燒”中迎來史無前例的密集調(diào)控，從此離婚買房被嚴(yán)查，經(jīng)營貸、代持等買房擦邊球途徑被堵死。

而2022年第一個月，新房不好賣了、房企債務(wù)壓力更大了、抱團取暖的多了。

集中供地進(jìn)入第二年，原有的土地出讓月度走勢已無法體現(xiàn)出市場的真實反應(yīng)，在銷售回款低迷的態(tài)勢下，更多房企或主動或被動減少拿地，未來又添上了更多不確定性。

錯過開門紅，2022樓市怎么走？

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢妤 馬原