每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

貝殼正在朝著多個(gè)業(yè)務(wù)方向駛?cè)ァ?/p>

繼2021年高調(diào)宣布進(jìn)入家裝領(lǐng)域后，貝殼又在最近進(jìn)入了長租公寓領(lǐng)域，這家一直表示奉行“長期主義”的公司正在處處出擊，尋求“最后一個(gè)銅板”。

對(duì)于新業(yè)務(wù)，貝殼需要回應(yīng)太多疑問。

貝殼進(jìn)退

2月10日，貝殼宣布其投資共建的首個(gè)青年公寓項(xiàng)目在上海徐匯區(qū)落地，公寓占地近4萬平方米，由老舊廠房改造而來，項(xiàng)目總體量達(dá)2978套。

代表貝殼出席簽約儀式的是副總裁宋春暉，他表示：“貝殼租房將攜手更多合作伙伴，探索更多合作模式，助力解決日益突出的大城市新市民、青年人租住難題。”

據(jù)了解，貝殼2021年底成立了貝殼惠居事業(yè)群，推出“貝殼租房”。

我國的租賃市場很大，根據(jù)《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》推算，到2030年，我國住房租賃人口約2.6億，住房租賃市場整體規(guī)模將近10萬億元。

貝殼在長租行業(yè)野心勃勃，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“未來，貝殼租房的具體規(guī)劃包括三方面。第一，通過模式創(chuàng)新和合作共建，打造多元化租住供給側(cè)解決方案；第二，面向租賃用戶持續(xù)創(chuàng)造增量價(jià)值，讓租住成為一種生活方式，是我們的另一項(xiàng)重要使命；第三，貝殼租房還將致力于行業(yè)效率提升，包括提高租賃經(jīng)紀(jì)人的穩(wěn)定性以及產(chǎn)業(yè)鏈其他伙伴的整體效率。”

但這涉及到了一個(gè)問題，貝殼的兄弟公司自如，便一直從事長租公寓，此舉是否會(huì)引起內(nèi)部競爭？

對(duì)此貝殼相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)：“自如將繼續(xù)是貝殼租房的重要合作伙伴，貝殼租房將和自如開展更多合作，比如在面向租房業(yè)主時(shí)共同提供多元化服務(wù)模式，以及在集中式公寓的建設(shè)和運(yùn)營、生活服務(wù)等領(lǐng)域的合作。”

貝殼相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，貝殼租房和自如采取的模式是不同的：“目前，自如的主要服務(wù)模式是增益租，即業(yè)主選擇自如以低成本價(jià)裝修住宅，雙方根據(jù)市場行情確定出租價(jià)格；貝殼租房主要采用的服務(wù)模式是輕托管（省心租），雙方存在模式差異。在面臨房屋出租的不同需求時(shí)，房東可以自行選擇增益租、輕托管或其他居間租賃模式。”

“我們是微利行業(yè)”

但真正能夠在租賃行業(yè)賺到錢的企業(yè)可以說是寥寥無幾，有從業(yè)者對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“我們的行業(yè)性質(zhì)決定了我們就是微利的。”

曾經(jīng)瘋狂擴(kuò)張的蛋殼公寓因?yàn)樽饨鹳J高、杠桿疊加突如其來的疫情而消失在一夜之間，曾經(jīng)的“長租公寓第一股”青客公寓也在巨虧之后走上了破產(chǎn)清算程序，此前紛紛進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸失去了聲量。

從現(xiàn)狀看，這是個(gè)微利的行業(yè)。

有長租公寓從業(yè)者曾告訴記者：“長租公寓賬面盈利要靠公司自持物業(yè)的資產(chǎn)增值，否則如果是物業(yè)改造再出租，或是當(dāng)二房東，僅僅只是能打平。”

從某種意義上看，保障性租賃住房也是需要國家政策來“強(qiáng)推”的。

北京在2021年第二批次集中供地中，便推出了配建保障性租賃住房的地塊，到了第三批次推出的12宗地塊中，門頭溝永定鎮(zhèn)、房山拱辰街道、朝陽東壩等4宗地塊均配建有保障性租賃住房。

2022年1月30日，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，表示“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理”，“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務(wù)”。

貝殼表示此舉是“為積極響應(yīng)國家租購并舉戰(zhàn)略方針，踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任”。

“在家裝產(chǎn)業(yè)開拓新局面”

除長租公寓之外，貝殼也在大舉進(jìn)入家裝領(lǐng)域。

2021年7月6日，貝殼宣布將收購圣都家裝100%股權(quán)，總對(duì)價(jià)不超過人民幣80億元，預(yù)計(jì)2022年上半年全部交割完成。

董事長兼CEO彭永東的計(jì)劃應(yīng)該不小，他曾在內(nèi)部公開信中說，此舉是要“在家裝產(chǎn)業(yè)開拓新局面。”

在貝殼看來，家裝市場與曾被數(shù)字化改造的存量房交易市場較為相似，空間巨大、高度分散，長期以來盡管保持著相對(duì)高速的增長態(tài)勢，但用戶體驗(yàn)還存在較大提升空間，亟待用產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的“重”度思維“重”做一次。

彭永東說：“鏈家和貝殼20年的實(shí)踐之路，讓我們對(duì)于產(chǎn)業(yè)的迭代深有感觸，先豎著做，再橫著做，豎著做是為了構(gòu)建一套標(biāo)準(zhǔn)，橫著做是為了更深層地推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步，先豎再橫未必是產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的唯一路徑，卻是我們已經(jīng)實(shí)踐過并相信的路徑。”

貝殼一直有意愿做家裝，但過程也一波三折。

2015年，鏈家和萬科成立“萬鏈家裝”，成立僅一年后，萬鏈便拿下了北京區(qū)域家裝市場第一。但雙方的蜜月期沒能維持多久，萬鏈在經(jīng)歷了最初業(yè)務(wù)暴漲之后，便逐漸淡出了人們的視野；2020年6月，北京萬科撤出萬鏈，貝殼承接其股權(quán)，其當(dāng)時(shí)表示：“已與萬科達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬鏈未來將并入貝殼旗下裝修業(yè)務(wù)。”

2020年4月，貝殼宣布推出家居服務(wù)平臺(tái)“被窩家裝”，其自我介紹是“集合”眾多優(yōu)質(zhì)家裝設(shè)計(jì)師，提供標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，個(gè)性化產(chǎn)品等多種產(chǎn)品服務(wù)選擇。

如今點(diǎn)擊萬鏈官網(wǎng)，會(huì)自動(dòng)跳轉(zhuǎn)到被窩家裝，萬鏈也變成了被窩旗下“直營標(biāo)準(zhǔn)化家裝品牌”。

對(duì)比2021年收購的圣都家裝以及貝殼自建的被窩家裝，二者關(guān)系很像鏈家之于貝殼。

公開資料顯示，我國目前家居家裝市場體量已經(jīng)超過4萬億元。不過目前，家裝行業(yè)數(shù)字化率仍舊是偏低的。2020年8月的阿里家裝戰(zhàn)略峰會(huì)上，阿里巴巴副總裁、天貓家裝事業(yè)部總經(jīng)理吹雪表示，未來三年內(nèi)要讓家裝的數(shù)字化率“由10%提升至20%”，這恐怕也是貝殼進(jìn)入家裝領(lǐng)域的另一個(gè)原因。

值得注意的是，貝殼對(duì)于圣都家裝的收購金額“人民幣80億元”引發(fā)了一些關(guān)注，此前做空機(jī)構(gòu)渾水在針對(duì)貝殼的報(bào)告中就認(rèn)為該數(shù)字有些過高，當(dāng)時(shí)可比較的國內(nèi)大型家居裝修服務(wù)提供商?hào)|易日盛市值是25億元人民幣。

貝殼雖然表示會(huì)“針對(duì)報(bào)告內(nèi)容逐一拆解回復(fù)”，但隨后屢次的回復(fù)中并沒有涉及圣都家裝的收購價(jià)格，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就該問題詢問了貝殼相關(guān)負(fù)責(zé)人，但也未得到回復(fù)。

“最后一個(gè)銅板”

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年我國商品房銷售額181930億元，增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。而貝殼這家曾經(jīng)超越國內(nèi)所有房地產(chǎn)公司的經(jīng)紀(jì)公司，如今的增長卻在放緩。

2021年第三季度，貝殼營業(yè)收入181億元人民幣，同比下降11.9%，經(jīng)調(diào)整后凈虧損8.88億元；總交易額(GTV)8307億元人民幣（1289億美元），同比下降20.9%。其中，二手房交易總價(jià)值為人民幣3782億元（587億美元），同比下降34.3%；新房交易總價(jià)值為人民幣4101億元（637億美元），同比下降2.5%。

三季報(bào)中，彭永東在二手房、新房業(yè)務(wù)之外，特意提到了家裝業(yè)務(wù)：“我們擬收購的圣都在華東市場保持快速增長，其未來與公司的潛在整合將進(jìn)一步增強(qiáng)我們?cè)诜聵I(yè)務(wù)中的競爭力。”

2022年1月，行業(yè)整體市場下行趨勢依舊。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%；其中銷售額超百億房企15家，較去年同期減少14家；超50億房企22家，較去年同期減少31家。

作為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的貝殼如此努力開拓新業(yè)務(wù)，正是為了現(xiàn)有范圍內(nèi)“最后一個(gè)銅板”的最大價(jià)值。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500622916