每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在深圳樓市降溫的同時，相鄰的東莞在調(diào)控和市場等多重因素影響下，樓市降溫更加顯著。其中最能佐證市場的一個風(fēng)向標，是春節(jié)后多家品牌房企旗下樓盤紛紛讓價走量。

中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，繼今年1月供應(yīng)量和成交量均環(huán)比同比大幅下跌后，2月份以來，東莞樓市在春節(jié)假期結(jié)束后人氣回暖，但由于客戶觀望情緒持續(xù)，認購量仍然低位運行。

在此背景下，東莞多家品牌房企如保利、碧桂園、中海、招商等紛紛降價促銷，公寓甚至降價最低至六折起，吸引了大量來訪者。在降價促銷、低首付、首付分期等營銷手段頻出之下，東莞新房認購量環(huán)比上升三成。

2月第3周（2月14-20日）東莞洋房成交TOP10 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)

如東莞虎門保利時區(qū)聯(lián)合中建五局推出一批工抵房，新年仍延續(xù)“15萬低首付優(yōu)惠”；石龍中信凱旋灣也有特價單元，最高優(yōu)惠超20萬元；鳳崗三正鵬程上花園推出“總經(jīng)理一口價特惠房源”，最高優(yōu)惠超21萬元等。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，2月第3周（2月14-20日）東莞洋房成交套數(shù)排在前四位的樓盤分別是新城御瓏公館、佳兆業(yè)陽光城時代天韻、萬科金域東方和龍湖金地天矅城。

那么，上述樓盤未來的升值潛力如何？其價格能否將跑贏區(qū)域或全國房價漲幅？每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)從11個維度進行全面解析。

先看成交量排在榜首的新城御瓏公館。該項目位于位于東莞東北部的石碣鎮(zhèn)，西鄰東莞市區(qū)10公里，南距深圳78公里，北到廣州62公里，吸引了不少購房者外溢。該項目成交均價25093元/平方米，周邊居住氛圍濃厚，靠近光明路商圈，2公里范圍內(nèi)有大約11所學(xué)校。

成交量排名第二的是位于厚街的佳兆業(yè)陽光城時代天韻，成交均價27518元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序通過多維度測評后，得出其目前的估值參考價為26960元/平方米。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

厚街屬于東莞的濱海片區(qū)，是樓市熱點區(qū)域之一。每經(jīng)AI品房小程序顯示，佳兆業(yè)陽光城時代天韻在周邊配套指標中，得分指標較高的是小學(xué)配置和通勤車，分別為6.1分和6分（滿分為10分），周邊有大小購物場所5個。

該項目周邊較為缺乏的配套是幼兒園和醫(yī)院。周邊1公里（直線距離）無幼兒園，配置得分只高于東莞市3%的住宅項目；亦無大小醫(yī)療機構(gòu)，相對屬于就醫(yī)舒適度低的區(qū)域。

基于以上數(shù)據(jù)綜合分析，每經(jīng)AI品房小程序測算，未來五年佳兆業(yè)陽光城時代天韻房價有望達到35111元/平方米，房價會跑輸東莞市平均漲幅，僅高于東莞市10%的小區(qū)。

成交套數(shù)排在第三位的萬科金域東方，成交均價為30300元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序綜合該項目周邊人口結(jié)構(gòu)、教育和醫(yī)療配套等項指標測評顯示，該項目的估值參考價為29269元/平方米。

在萬科金域東方周邊配套指數(shù)中，得分最高的是通勤車速7.6分，優(yōu)于東莞市76%的住宅項目。周邊1公里有公交站8個、小學(xué)兩所、幼兒園兩所，但周邊尚無醫(yī)療機構(gòu)配套。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

據(jù)每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版測算，萬科金域東方未來五年房價有望達到38634元/平方米同，預(yù)計會跑輸東莞市平均漲幅，僅高于東莞市4%的小區(qū)，但會跑贏全國平均漲幅。

緊隨萬科金域東方排在成交量第四位的是龍湖金地天曜城，成交均價26086元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序顯示，龍湖金地天曜城的估值參考價為25602元/平方米。

龍湖金地天曜城位于東莞火車站地鐵站旁，為TOD項目。據(jù)每經(jīng)AI品房小程序，該項目周邊地鐵配置得分高達9.7分，公交配置也高達9分，均優(yōu)于90%以上的東莞住宅項目。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

與此同時，該項目在商務(wù)密度、消費檔次、通勤車速等周邊配套指標上也均超過7分，其周邊1公里商務(wù)人口約8.38萬人，在東莞市內(nèi)屬于商務(wù)較密集的區(qū)域，高于97%的住宅項目。另外，周邊有幼兒園4個、小學(xué)2個；還有大小醫(yī)療機構(gòu)6個，優(yōu)于東莞市71%的住宅項目。

每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版預(yù)測，未來五年，龍湖金地天曜城的價格有望達到30946元/平方米，將跑平東莞市平均房價漲幅，高于東莞市56%的小區(qū)。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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