每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤 何小桃 易啟江    

“指導(dǎo)價(jià)！指導(dǎo)價(jià)！指導(dǎo)價(jià)！降價(jià)500萬元只求一賣，紅樹灣指導(dǎo)價(jià)房……”

“低于指導(dǎo)價(jià)150萬元，深小桂園旁，指導(dǎo)價(jià)1040萬元，這房子900萬元……”

“低于指導(dǎo)價(jià)122萬元！南二外海德本部113平大三房！驚爆價(jià)只要13x8萬元，驚爆價(jià)！滿五唯一！”

中介朋友圈

在幾乎一整年的低位成交和多方深度博弈后，深圳二手房市場價(jià)格趨勢，越來越向著監(jiān)管預(yù)期方向發(fā)展。

而一年前的盛況是，首位試水的業(yè)主突然成為紅人，數(shù)位全款客戶排隊(duì)等抽簽買房。

降價(jià)500萬！業(yè)主急用錢

2021年2月8日，深圳樓市頒布重磅調(diào)控政策，宣布建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

此后，深圳首位按指導(dǎo)價(jià)賣房的業(yè)主火了，其一套位于龍崗摩爾城的144平方米大四房報(bào)價(jià)3.38萬元/平方米，總售價(jià)486萬元，跟官方指導(dǎo)價(jià)一致。即使全屋家私精裝，也沒有額外收費(fèi)。由于出現(xiàn)了多位全款買房者，最后業(yè)主決定以抽簽形式出售。

時(shí)隔一年，今年春節(jié)假期后深圳樓市一個(gè)明顯變化是，中西部原本上漲預(yù)期較高的大量樓盤，也開始參考或低于政府制定的二手房成交參考價(jià)格掛牌出售。

深圳樓市向來豪橫，漲價(jià)是百萬級地漲，降起價(jià)來也毫不手軟。春節(jié)后中介朋友圈中降價(jià)幅度較大的一套房源為紅樹灣片區(qū)房源，“降價(jià)500萬元只為一賣！”

對于這套大降價(jià)只為一賣的房源，中介小謝表示，這個(gè)房子業(yè)主降價(jià)500萬元！2350萬元降到1850萬元！是世紀(jì)村樓王戶型，指導(dǎo)價(jià)1842萬元，業(yè)主底價(jià)1842萬元，條件好的話可能價(jià)格還能談。”

“之前成交均價(jià)每平方米11萬多，這套8萬多，正常貸款，不用提高首付”，小謝繼續(xù)兜售。

對于該套房源降價(jià)按指導(dǎo)價(jià)出售的原因，小謝表示“業(yè)主急用錢”。

不過有熟悉深圳樓市的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，該房源業(yè)主急賣價(jià)，與2020年成交價(jià)格基本持平，且地段毗鄰深圳灣超級總部，比較有誘惑力，但能否快速成交，還要看后續(xù)市場各方面因素。

春節(jié)假期后，深圳二手房市場另一個(gè)明顯變化是，各方頻吹政策暖風(fēng)。寶安區(qū)中介小李表示，近期深圳受疫情影響，不少客戶看房受限，但考慮到各地政策風(fēng)向和目前二手房房價(jià)調(diào)整，此前不少帶看過的客戶已經(jīng)有下手準(zhǔn)備。

談及近期二手房市場交易情況，小謝統(tǒng)計(jì)稱，最近成交還挺多的，以上述降價(jià)房源臨近的華僑城片區(qū)為例，這周成交5套大戶型和1套小戶型，帶看很多，很多人都在看房換房。”

楊玲原本打算去年完成改善置業(yè)，二手房成交參考價(jià)政策出臺(tái)后，她看中的片區(qū)二手房成交量一路走低，她也在焦慮中暫緩了家庭的換房計(jì)劃。楊玲告訴記者，過年前，早先看過房源的業(yè)主，不時(shí)通過中介遞話，主動(dòng)5萬元、10萬元地降價(jià)，或者承諾負(fù)擔(dān)中介費(fèi)用和稅費(fèi)等等。

“春節(jié)假期后，我們小區(qū)中介帶看量明顯上來了”，楊玲說其觀察到的另一個(gè)變化是，她所在的二套房購房者群也活躍了起來，而這個(gè)群春節(jié)之前只有中介在里面發(fā)發(fā)廣告鏈接，鮮有人討論樓市相關(guān)話題。

楊玲不確定是樓市量價(jià)觸底后的反彈，還是短暫的小陽春，但她告訴記者，近期如果中介再給她發(fā)來比較中意的降價(jià)房源，她就重新開始看房，做好隨時(shí)入手的準(zhǔn)備。

深圳樓市 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

近10年新低

不過市場的微量動(dòng)向還沒有結(jié)果，也未反饋到成交數(shù)據(jù)上。

據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，1月全市二手住宅過戶套數(shù)為1557套，環(huán)比下滑25.0%；二手住宅成交14.7萬平方米，環(huán)比下滑24.5%；1月二手住宅過戶套數(shù)為2012年3月以來的新低。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從政策實(shí)施后觀察來看，按參考價(jià)掛牌，將買賣雙方和中介全部引導(dǎo)向參考價(jià)，達(dá)到了去杠桿和預(yù)期效果。此前深圳二手房按參考價(jià)成交占比約30%，但房源大多位于東部地區(qū)，預(yù)計(jì)未來這個(gè)比例還會(huì)提升。

但從深圳市住建局公布的最新數(shù)據(jù)看，二手房成交量又創(chuàng)了新低。截至2月27日的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，深圳二手房成交套數(shù)為983套，其中住宅套數(shù)僅823套，再創(chuàng)近10年成交新低。

這一成交數(shù)據(jù)與2月份的傳統(tǒng)春節(jié)假期有一定關(guān)系，而另一個(gè)原因則是，從2022年1月開始，深圳市未簽署委賣合同的二手房房源，不能在各大中介平臺(tái)上架對外展示。據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至1月底，全市二手房在售房源數(shù)量環(huán)比暴跌至3483套。

樂有家營銷副總裁郭鳳敏分析認(rèn)為，深圳多次率先推出創(chuàng)新政策，如2021年初的參考價(jià)新政，以及2021年末的單邊代理模式，均推動(dòng)了行業(yè)變革，且已正式進(jìn)入深水區(qū)。在單邊代理新規(guī)則下，要想獲得業(yè)主信任，值得被委托，比拼品質(zhì)服務(wù)必不可少，比如我們就將過去的100項(xiàng)真服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)升級為現(xiàn)在的249項(xiàng)。

對于近期二手房成交參考價(jià)格將進(jìn)行全面調(diào)整的傳言，樂有家營銷總裁賀玲表示，去年出臺(tái)的時(shí)候，我們參與了主管部門的一些調(diào)研會(huì)，當(dāng)時(shí)確實(shí)提到過可能每年會(huì)適度有一次調(diào)整。但據(jù)其觀察，現(xiàn)在市場情況，價(jià)格調(diào)整的可能性不大，即便后期調(diào)整也是局部微調(diào)。

對于調(diào)整方向，賀玲表示，可能近一年成交較熱區(qū)域價(jià)格會(huì)下調(diào)，因?yàn)橛行┑胤?021年以前交易火熱，但現(xiàn)在已經(jīng)不熱了，不排除將來指導(dǎo)價(jià)有再往上調(diào)的可能。