每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

沉寂已久的上海市場似乎重新火熱了起來。2022開年至今，上海樓市一直保持活躍狀態(tài)，市場熱情不減。盡管2月受集中供應(yīng)和春節(jié)假期影響，供應(yīng)與成交較1月大幅下滑，但同比往年依然保持高位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海數(shù)家銀行了解到，目前新房二手房貸款放款速度明顯加快。新房方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，整個(gè)2月份上海商品住宅供應(yīng)面積為21.63萬平方米，對比前兩年同期供應(yīng)“掛零”而言有所上漲；成交金額為493.77億元，同比去年上漲35.30%，創(chuàng)近5年同期成交新高。與此同時(shí)，一些熱門區(qū)域的二手項(xiàng)目倒掛嚴(yán)重。

部分熱門區(qū)域房價(jià)回落

當(dāng)下上海的兩個(gè)熱門區(qū)域，一是前灘，二是大虹橋。據(jù)記者觀察，去年在經(jīng)過一系列調(diào)控后，前灘的房價(jià)已經(jīng)逐步回落，均價(jià)方面由之前最高20萬元/平方米降到現(xiàn)在的約15萬元/平方米，而大虹橋卻是另一番景象。

以2020年就開始推盤的蟠龍?zhí)斓貫槔?，新房在售均價(jià)為6.15萬元/平方米，一期已于去年底交付。

據(jù)項(xiàng)目周邊中介介紹，蟠龍?zhí)斓匾黄谀壳皰毂P價(jià)普遍在9萬元/平方米上下，每平方米直奔10萬元+。但現(xiàn)在業(yè)主的心態(tài)只是掛牌看看市場反應(yīng)，目前為止還沒有真正成交?，F(xiàn)在小區(qū)掛牌出租的房源較多，已經(jīng)超過100套，租金普遍在1萬元/月以上，如果軟裝做得較好，價(jià)格會(huì)更高。

據(jù)悉，蟠龍?zhí)斓匾黄谟?020年10月18日開盤，彼時(shí)上海新房還沒有推行積分制政策，該項(xiàng)目一期948套房源，共計(jì)3800組客戶認(rèn)籌，創(chuàng)當(dāng)時(shí)上海新房的認(rèn)籌率最高紀(jì)錄。而開盤當(dāng)天，叫號到1200多號就售罄了，相當(dāng)于2000多人陪跑。

一位閔行區(qū)華漕區(qū)域的中介告訴記者，華漕區(qū)域周邊二手均價(jià)普遍在6萬元/平方米左右，不過普遍是動(dòng)遷房。

此后蟠龍?zhí)斓囟谟?021年10月開盤，741套房子、3087組購房者參與認(rèn)籌，在創(chuàng)造400%以上的認(rèn)籌率之外，還成為上海自新房積分制以來，外環(huán)外第一個(gè)超過80分的一手樓盤。

上述中介認(rèn)為，蟠龍?zhí)斓匾惶追孔拥某山粺o法代表整個(gè)區(qū)域行情，零星高價(jià)案例的成交并不能代表未來大虹橋價(jià)格會(huì)持續(xù)高位。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，華漕、徐涇二手房出現(xiàn)成交近10萬元/平方米的現(xiàn)象只是個(gè)例，并不是普遍現(xiàn)象，購房人應(yīng)該關(guān)注板塊的均價(jià)、供需和官方指導(dǎo)價(jià)，不要盲目入市。

同時(shí)新房對二手房市場也有一定影響，無論是市中心的優(yōu)質(zhì)房源，還是郊區(qū)、外環(huán)外的軌道房，市場熱度很高，這在側(cè)面對于購房者的心理有一定影響，進(jìn)一步推動(dòng)了大家積極入市。

“三價(jià)就低”政策未放松

今年以來，上海房貸市場有所放寬，二手房放貸再提速，部分銀行審批加放款時(shí)長甚至縮短到了10天以內(nèi)。

中國建設(shè)銀行上海分行某支行一位信貸經(jīng)理告訴記者，和去年下半年相比，房貸發(fā)放速度的確更快了。與此同時(shí)，隨著1月LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）下調(diào)，上海的房貸利率也有調(diào)整。

目前上海多家銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%，分別下降為4.95%和5.65%。

該名信貸經(jīng)理表示，只要申請人材料符合條件并順利完成審批，基本過完戶后最快一周就可以放款了，開年各家銀行的額度相對充足。

從公開資料看，目前工農(nóng)中建四大行的審核+放貸周期普遍在2~3個(gè)月左右，而招商、交通和平安等大型商業(yè)銀行的放款時(shí)間只需1~2個(gè)月。

不過上述信貸經(jīng)理表示，對首付資金來源的審核依舊嚴(yán)格，沒有任何放松跡象。

房貸放款時(shí)間縮短，對于二手房成交也能起到積極作用。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者，整個(gè)上海的房貸政策變化對于二手房熱度提升有很大作用，利率下行、房貸審核速度加快，對二手房成交形成了推動(dòng)性作用。從去年11月份開始，整個(gè)信貸政策放松，由此加速一波改善型人群入場，這批人的入市對市場銷量提升會(huì)有積極影響。

中原地產(chǎn)長寧區(qū)一家門店負(fù)責(zé)人告訴記者，他們門店現(xiàn)在基本每人每天都有一兩組帶看，和年前兩天才一組帶看相比增加不少，前來詢價(jià)和掛牌的客人也增加了許多。

不過，二手房購房者的最大阻礙并非貸款時(shí)間長，而是讓二手市場瞬間轉(zhuǎn)冷的“三價(jià)就低”政策。

目前，“三價(jià)就低”政策沒有放松，上述中介門店負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行對于貸款以及價(jià)格審核還是很嚴(yán)的。“客戶看房積極性明顯增加，都在看房。”

“目前二手房的涉稅評估價(jià)較此前沒有太大變化，依然維持在市場價(jià)五到六成水平，具體要結(jié)合各個(gè)小區(qū)的房齡、地段、品質(zhì)來綜合評估。”