每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月5日，十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議在北京人民大會(huì)堂開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)向大會(huì)作政府工作報(bào)告。

新華社圖

此次報(bào)告明確保障群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式；支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。專(zhuān)家認(rèn)為，這些措施對(duì)于今年房地產(chǎn)工作政策預(yù)判和工作開(kāi)展具有積極的作用。

穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期

李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出，切實(shí)保障和改善民生，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理。堅(jiān)持盡力而為、量力而行，不斷提升公共服務(wù)水平，著力解決人民群眾普遍關(guān)心關(guān)注的民生問(wèn)題。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，從去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到今年政府工作報(bào)告，可以看到政策的連續(xù)性。從報(bào)告表述來(lái)看，雖然對(duì)房地產(chǎn)著墨不多，但態(tài)度和方向非常明確，房住不炒和三穩(wěn)的方向沒(méi)有絲毫變化。

應(yīng)該說(shuō)，從去年四季度開(kāi)始，各地政策思路是統(tǒng)一和清晰的，釋放的信號(hào)是明確的。特別是明確了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以市場(chǎng)化商品房、保障性住房和長(zhǎng)租房為支撐的三足鼎立結(jié)構(gòu)，滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng)造“住有所居”“優(yōu)其所居”的多種選擇。

同時(shí)，政府工作報(bào)告指出，要繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式。堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，結(jié)合近期的政策思路，購(gòu)房者合理住房需求將得到更好滿足。該表述最早源于2021年中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也成為政策底的重要表述。對(duì)于商品房市場(chǎng)的支持，將有助于保障剛需和改善型購(gòu)房需求。

從政策內(nèi)容看，主要從多個(gè)層面進(jìn)行了闡述，包括要繼續(xù)落實(shí)房住不炒的精神導(dǎo)向，同時(shí)要在長(zhǎng)租房、保障性住房和商品房等層面推進(jìn)工作。

應(yīng)該說(shuō)，此次將此類(lèi)需求統(tǒng)一在“群眾住房需求”的表述上，充分體現(xiàn)了解決思路多元化、多樣性的導(dǎo)向。各個(gè)領(lǐng)域多層次的住房需求解決，真正符合房地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)導(dǎo)向，值得肯定。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期各地政策的放松，既在房貸額度和首付比例上調(diào)整，也在限購(gòu)限貸限售等方面放松。后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，要注意地價(jià)、房?jī)r(jià)預(yù)期等方面的穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)突出了保障合理住房需求，預(yù)計(jì)在保障首套剛需基礎(chǔ)上，逐漸開(kāi)始向改善型置業(yè)傾斜，在首付比例、貸款利率等方面可能會(huì)出現(xiàn)一些相應(yīng)政策調(diào)整。

房地產(chǎn)需要發(fā)揮積極作用

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5.5％左右，這是高基數(shù)上的中高速增長(zhǎng)。去年出口是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，今年出口增長(zhǎng)面臨的不確定因素很大。這種情況下，經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)5.5%的增速，房地產(chǎn)需要發(fā)揮積極的作用。

今年兩會(huì)再次強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略，同時(shí)明確“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。

具體而言，未來(lái)保障性租賃住房市場(chǎng)供給將起到加強(qiáng)民生兜底保障的作用，解決群眾的住房民生問(wèn)題，真正實(shí)現(xiàn)房住不炒、平抑房?jī)r(jià)。從發(fā)展循環(huán)角度，保障性租賃住房公募REITs將以長(zhǎng)期主義的持有運(yùn)營(yíng)邏輯，改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售邏輯，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，從根本上實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)。

同時(shí)，突出加快發(fā)展長(zhǎng)租房的發(fā)展，重點(diǎn)還是解決大城市住房突出問(wèn)題。通過(guò)增加保障性租賃住房的方式來(lái)解決部分無(wú)房新市民尤其是青年人的居住問(wèn)題，增加大城市的租賃土地供給、安排專(zhuān)項(xiàng)資金以及集中建設(shè)。

合理住房需求中包括剛需和改善性住房需求。調(diào)控政策在保障剛需的同時(shí)滿足改善性住房需求。實(shí)際上，改善型住房需求在市場(chǎng)中的占比不斷提高，貝殼研究院估算，全國(guó)改善型換房需求能夠占到50%~60%，包括品質(zhì)的改善和區(qū)域的改善。

許小樂(lè)表示，促進(jìn)改善型需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場(chǎng)的循環(huán)，也能夠促進(jìn)城市更新改造投資，對(duì)于發(fā)展租賃市場(chǎng)也有非常大的幫助?？梢哉f(shuō)，在當(dāng)前形勢(shì)下，促進(jìn)改善型需求能夠有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金困局。