每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月7日，景瑞控股(01862.HK)公告稱，有關(guān)尚未償付的2022年3月到期12.75厘優(yōu)先票據(jù)的交換要約，公司交換要約期限于2022年3月4日下午4時(shí)(倫敦時(shí)間)屆滿。截至延長交換屆滿期限，現(xiàn)有票據(jù)1.7533億美元(占尚未償付現(xiàn)有票據(jù)本金總額約92.28%)已根據(jù)交換要約有效提交以作交換并獲接納。

公告顯示，待交換要約的條件獲達(dá)成或豁免后，景瑞控股將根據(jù)交換要約于2022年3月9日發(fā)行1.711135億美元的新票據(jù)，按年利率12.75厘計(jì)息，每半年支付一次，將于2023年9月9日到期。

一周前的3月2日，景瑞控股還發(fā)布了5筆尚未償付優(yōu)先票據(jù)交換要約征求結(jié)果公告稱，已獲得必要同意以落實(shí)對各契約進(jìn)行建議修訂。

2021年下半年以來，“交換要約”成為諸多面臨美元債到期的房企避免違約的普遍選擇。對此，北京大學(xué)博士后研究員張磊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“通過交換要約，企業(yè)雖能快速解決流動性擠兌造成的債務(wù)危機(jī)，成功避免大面積債務(wù)違約，但隨著眾多房企償債高峰的到來，行業(yè)整體仍然面臨較大壓力。”

來源：景瑞控股公告

去年銷售業(yè)績未達(dá)預(yù)期

記者梳理景瑞控股公告發(fā)現(xiàn)，截至2021年6月30日，其現(xiàn)金短債比為1.67，資產(chǎn)負(fù)債率(剔除預(yù)收款)為67%，凈負(fù)債率為74%，“三道紅線”均滿足監(jiān)管要求，屬“綠檔”房企行列。

2021年上半年，景瑞控股合約銷售額為187.35億元，較2020年同期上升約144.3%。銷售總合約建筑面積約96.93萬平方米，主要來自江蘇區(qū)域及直轄市，分別約為73.14億元及56.2億元（不含車位），分別占比39.0%和30.0%。同時(shí)，該報(bào)告期內(nèi)土地儲備約為529.25萬平方米，賬上現(xiàn)金達(dá)142.3億元。

但2021年下半年市場轉(zhuǎn)冷之后，景瑞控股業(yè)績表現(xiàn)開始起了變化。2021年12月未經(jīng)審計(jì)的營運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，景瑞控股累計(jì)合約簽約銷售額約為270.11億元，合同銷售面積約為1433005平方米，合同銷售均價(jià)約18849元/平方米。

這一均價(jià)與2020年年末合同銷售均價(jià)22033元/平方米相比，同比下滑了14.5%。銷售額增速放緩和銷售均價(jià)下降，意味著利潤空間的進(jìn)一步減少。

今年2月21日，景瑞控股曾發(fā)布盈利警告稱，截至2020年12月31日年度凈利潤約12.38億元，同比下跌約60%至70%。

張磊分析表示，“景瑞控股從5年前就開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)延伸至公寓、辦公、投資基金等，但公寓和辦公業(yè)務(wù)盈利不佳，物業(yè)服務(wù)雖能帶來一定現(xiàn)金流，但主營業(yè)務(wù)行業(yè)的壓力仍將拖累公司業(yè)績表現(xiàn)。”

對于凈利潤預(yù)期下降，景瑞控股在公告中稱，主要?dú)w因于受市場及新冠疫情影響致項(xiàng)目交付延后，使得結(jié)轉(zhuǎn)收入和毛利未達(dá)預(yù)期；以及受外部宏觀市場環(huán)境影響，商業(yè)地產(chǎn)租賃需求下降，導(dǎo)致合營企業(yè)的投資物業(yè)公允價(jià)值下降；本年度人民幣匯率升幅相對不及上年，導(dǎo)致本集團(tuán)以人民幣以外貨幣計(jì)值的債務(wù)錄得的匯兌收益下降等原因。

進(jìn)入2022年，景瑞控股仍然面臨較為嚴(yán)峻地的市場環(huán)境。公告顯示，2022年1-2月，景瑞控股累計(jì)合約簽約銷售額（連合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)的銷售額）約12.15億元，同比減少約68.67%。

來源：景瑞控股公告

交換要約能否讓企業(yè)脫困？

根據(jù)此次交換要約公告，待交換要約的條件獲達(dá)成或豁免后，景瑞控股將于2022年3月9日發(fā)行約1.71億美元的新票據(jù)，按年利率12.75厘計(jì)息，每半年支付一次。

從近幾個月房企發(fā)債情況來看，利率12.75%屬罕見。而今年以來房企海外債發(fā)行規(guī)模一再縮減，境內(nèi)融資監(jiān)管趨嚴(yán)，民營房企資金進(jìn)一步承壓。

值得一提的是，幾天前的3月2日，景瑞控股還發(fā)布了5筆尚未償付優(yōu)先票據(jù)交換要約征求結(jié)果公告稱，已獲得必要同意以落實(shí)對各契約進(jìn)行建議修訂。由于已獲得必要同意，公司及附屬公司擔(dān)保人擬于切實(shí)可行的情況下盡快與相關(guān)受托人就各契約簽立補(bǔ)充契約，以落實(shí)建議修訂，目前預(yù)期將于2022年3月9日支付任何到期的同意費(fèi)。

上述尚未償還票據(jù)包括，2022年7月到期12.0厘優(yōu)先票據(jù)，2022年9月到期12.0厘優(yōu)先票據(jù)，2023年2月到期14.5厘優(yōu)先票據(jù)，2023年10月到期12.5厘優(yōu)先票據(jù)，2024年1月到期12.0厘優(yōu)先票據(jù)。截至目前，這5筆美元債的總余額為11.15億美元，其中年利率最高的一筆達(dá)14.5%。

來源：景瑞控股公告

對此，張磊表示，“景瑞控股發(fā)行高利率票據(jù)已不是新聞，早在2019年發(fā)行的一筆美元債的利率為14.5%，已超過本次票據(jù)利率水平。融資成本高企，財(cái)務(wù)成本壓力過大勢必影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。”

值得注意的是，除景瑞控股外，近期多家房企房企持續(xù)與債權(quán)人積極溝通，推進(jìn)到期票據(jù)的交換要約。“對于存在內(nèi)部治理問題和嚴(yán)重債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來說，交換要約可能只是一時(shí)之策，在經(jīng)營業(yè)績沒有實(shí)際性改善之前，交換后的違約風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。”張磊表示。

中指研究院分析指出，海外評級機(jī)構(gòu)再次對多家房企下調(diào)級別或展望，表明海外投資人對當(dāng)前房企流動性、償債能力等問題仍持有較大的負(fù)面態(tài)度。在這種情形下，面臨違約風(fēng)險(xiǎn)的房企應(yīng)及時(shí)與債權(quán)人積極溝通，以正面回應(yīng)換取債權(quán)人的支持，雙方共同尋求紓困之道，既降低了信息不對稱造成的不必要損失，也提升了債務(wù)化解的效率。

截至今日（3月8日）收盤，景瑞控股股價(jià)報(bào)1.65港元/股，跌幅為2.37%，總市值為25.39億港元。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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