3月3日，越秀服務(wù)集團有限公司(06626.HK，以下簡稱“越秀服務(wù)”)公布其2021年上市后首份業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，越秀服務(wù)營業(yè)總收入為人民幣19.18億元，同比增長64.2%，毛利率為35.0%。越秀服務(wù)上市首年業(yè)績快速增長，盈利能力不斷提升，備受資本市場關(guān)注，建銀國際、交銀國際、農(nóng)銀國際和中信建投證券等多個知名投行對越秀服務(wù)維持“買入”評級。

業(yè)績營收增長強勁，獲權(quán)威投行評級認(rèn)可

越秀服務(wù)2021年度實現(xiàn)營業(yè)收入19.18億元，其中非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)收入14.25億元，同比增長75.7%，商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)收入4.93億元，同比增長38.2%。扣除上市費用和匯兌損益影響，公司實現(xiàn)歸母凈利潤應(yīng)為3.95億元，同比增長98.5%。

對此，交銀國際、農(nóng)銀國際和中信建投證券均表示，越秀服務(wù)2021年全年營收增長強勁，利潤率提高，同時，考慮越秀服務(wù)擁有優(yōu)質(zhì)國企股東背景、卓越的成長能力和獨特的核心競爭力，估值具有吸引力，對其維持“買入”評級。其中，中信建投證券按2022年預(yù)測利潤給予越秀服務(wù)15倍PE，目標(biāo)價更由5.16港元上調(diào)至7.28港元。

建銀國際認(rèn)為，越秀服務(wù)2021年業(yè)績穩(wěn)健，利潤的快速增長主要得益于收入同比增長64%、毛利率增長0.5個百分點、銷售和管理費用比率下降3.9個百分點。此外，越秀服務(wù)目前的市盈率為9倍（基于2022年預(yù)測凈利潤），對于盈利復(fù)合年增長率為62%的國企來說，具有一定的吸引力。因此，建銀國際對越秀服務(wù)維持“跑贏大市”評級。

在管面積穩(wěn)步增長，規(guī)模拓展發(fā)力

業(yè)績報告顯示，2021年全年越秀服務(wù)在管面積3887萬平方米，同比增長19.1%，合約面積5838萬平方米，同比增長17.0%，合管比為1.5倍。2021年新簽約項目71個，新簽合約面積1021萬平方米。

交銀國際和農(nóng)銀國際均在報告中提到，越秀服務(wù)的目標(biāo)是在2023年達(dá)到1億平方米的總在管面積。未來將發(fā)力增加第三方外拓，計劃從2021年的350萬平方米增加到2022年的700萬平方米。因此，交銀國際認(rèn)為，越秀服務(wù)的規(guī)模擴張按計劃進行，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，對越秀服務(wù)維持“買入”評級。

獨特的TOD物管模式和商業(yè)運管，構(gòu)建核心競爭優(yōu)勢

農(nóng)銀國際、中信建投證券等機構(gòu)均在報告中認(rèn)為，越秀服務(wù)的TOD綜合物業(yè)管理模式在全國范圍內(nèi)具有獨特的核心競爭優(yōu)勢。截至2021年末，越秀服務(wù)TOD綜合物業(yè)管理服務(wù)項目的總在管面積為565萬平方米，合約面積612萬平方米，實現(xiàn)營收2.38億元，占總營收的12.4%。2022年初，越秀服務(wù)中標(biāo)福州地鐵2號線項目，是其向大灣區(qū)外拓邁出的重要一步。公司亦與青島、重慶、長沙、昆明、南寧等城市建立業(yè)務(wù)關(guān)系，將進一步推動其TOD綜合物業(yè)管理業(yè)務(wù)的全國化進程。

此外，越秀服務(wù)作為高端寫字樓物業(yè)管理引領(lǐng)者，商業(yè)運管業(yè)務(wù)的穩(wěn)健增長同樣獲得投行機構(gòu)的認(rèn)可。2021年，越秀服務(wù)的商業(yè)運管收入同比增長38.2%至4.93億元。中信建投證券表示，越秀服務(wù)擁有豐富的超甲級、超高層寫字樓管理運營經(jīng)驗，其甲級、超甲級寫字樓物管費均逾30元/平方米/月，在對公司業(yè)績做出重大貢獻的同時，也構(gòu)成公司的核心競爭優(yōu)勢。

社區(qū)增值服務(wù)高質(zhì)增長，創(chuàng)新物業(yè)生態(tài)

越秀服務(wù)擁有成熟社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系以及強大的服務(wù)能力，通過線上線下雙端布局，深耕社區(qū)，著力打造社商全鏈條服務(wù)體系及戰(zhàn)略品牌資源庫。

交銀國際和農(nóng)銀國際提到，越秀服務(wù)在社區(qū)增值服務(wù)板塊，毛利率同比增長8.3個百分點至46.1%，收入同比增長229%達(dá)到人民幣4.42億元，主要得益于新增的美居業(yè)務(wù)的顯著增長。美居業(yè)務(wù)在2021年實現(xiàn)了1.39億元的收入，顯示出了強勁的增長勢頭。此外，越秀服務(wù)還與廣州越秀食品集團有限公司合作，上線新的在線食品零售業(yè)務(wù)，農(nóng)銀國際相信這將成為一個新的收入增長點。

農(nóng)銀國際的報告中還指出，越秀服務(wù)凈現(xiàn)金同比增長279%至38億元。現(xiàn)金/市值(截至2022年3月3日為63億港元)高達(dá)約75%。農(nóng)銀國際認(rèn)為越秀服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)是重要的現(xiàn)金流來源之一，可支撐現(xiàn)金型盈利的高質(zhì)量增長，估值相當(dāng)具有吸引力，維持“買入”評級。

越秀服務(wù)上市后全年成績表現(xiàn)亮眼，依托國企股東的支持、獨特的TOD綜合物業(yè)管理模式的競爭優(yōu)勢以及多元化、規(guī)?；臉I(yè)務(wù)來源，獲得資本市場關(guān)注。未來，越秀服務(wù)有望發(fā)力市場外拓，搶占更大的市場份額，給股東及投資者交出更優(yōu)異的答卷。

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