每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自去年下半年以來，房地產(chǎn)下行趨勢明顯。

為此，各地的樓市紓困政策也不時出臺。尤其是進入2022年以來，各地出臺的樓市紓困政策更加頻繁，且主要集中在信貸環(huán)境改善，如限貸松動，降低房貸利率、首付比例的調(diào)整、公積金貸款提額、人才住房補貼等，以及定向放松限購政策、放松限價、重提貨幣化安置、發(fā)放購房補貼、降低落戶門檻等方面。

貝殼研究院認為，相比于去年四季度部分地方政府出臺的供給端樓市紓困政策，今年以來需求端的支持政策更直接利于改善市場預(yù)期、降低購房成本。

那么在各地針對供給端、需求端均投下樓市寬松預(yù)期后，對需求端的購房者產(chǎn)生哪些影響？各地購房者的置業(yè)意愿和看房計劃是否發(fā)生了變化？

針對需求端的紓困政策增多

今年以來，市場一個明顯變化是針對需求端購房者的支持政策明顯多了起來。

1月以來，廣州、蘇州、惠州、中山等多地下調(diào)首套、二套房貸利率。其中，蘇州、惠州等城市下調(diào)幅度較大，一線城市中廣州下調(diào)20個基點。下調(diào)房貸利率雖然對每月還款金額影響并不明顯，但對市場信心預(yù)期影響較大。

除下調(diào)房貸利率外，有城市在首付比例上也做了大幅調(diào)整。2月17日，菏澤打響降首付“第一槍”，無房無貸購房者首付比例最低降至2成。此后，佛山、贛州、延吉、溫州等多地跟進，佛山商業(yè)銀行下調(diào)非限購區(qū)域部分樓盤首付比例，降低至2成；贛州首套房貸首付比例降至20%。

各地出臺的樓市紓困政策類型 來源：中指研究院

今年以來，多地還放寬了落戶限制，降低落戶門檻，發(fā)放購房補貼，爭相吸納人口，為樓市注入新鮮活力。玉林、珠海、保定、湖州、亳州、惠州、延吉及瀘州等多地出臺了購房補貼政策，補貼覆蓋面包括人才、農(nóng)民工、新市民等，主要包括一次性補貼、契稅返還、發(fā)放消費券等方式。

直到3月1日鄭州發(fā)布18條樓市新政，被業(yè)界評價為條條重磅，一舉松綁了限購、限貸，此后還重啟貨幣化安置，被看做是在樓市投下重磅炸彈，對提振購房需求大有裨益。

北京師范大學(xué)教授董潘在社交平臺評論稱，鄭州樓市調(diào)控松綁政策很有利很有針對性，帶有明顯的突破性質(zhì)，預(yù)計鄭州救市方案會引爆各地救市方案的競爭熱潮。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，今年以來已有超過40個城市出臺房地產(chǎn)相關(guān)紓困政策，那么這些紓困政策能否有效激發(fā)需求釋放，又將如何影響接下來房地產(chǎn)市場走向。

置業(yè)意愿及計劃看房占比回升

近期不同機構(gòu)以調(diào)查問卷和實時監(jiān)測數(shù)據(jù)給出了答案。

貝殼研究院通過監(jiān)測實時數(shù)據(jù)分析認為，市場對政策的響應(yīng)確已顯現(xiàn)，但響應(yīng)的力度尚不足夠，春節(jié)后成交修復(fù)加快，價格基本止跌，上海、杭州、廈門、泉州等城市預(yù)期恢復(fù)較快，市場景氣指數(shù)領(lǐng)先回升，但整體預(yù)期仍然偏弱，多數(shù)城市景氣度還處于較冷水平。

貝殼研究院2月調(diào)研的消費者置業(yè)信心指數(shù)與去年四季度基本持平，“預(yù)期市場下行暫時觀望”“調(diào)控政策影響購房資格和預(yù)算”是制約消費者購房的主要因素，其中制約二三四線線城市消費者的首要因素是“預(yù)期市場下行”，制約一線城市的首要因素是“購房資格和預(yù)算”。

中指調(diào)查近期通過房天下網(wǎng)站平臺、房天下經(jīng)紀云、中指調(diào)查公眾號以及中指研究院各分院等渠道，進行了百城居民置業(yè)意愿調(diào)查的問卷收集調(diào)查。結(jié)果顯示，近期市場情緒有所恢復(fù)，本次調(diào)查中83%的受訪者擁有購房需求，較上月提升7個百分點，購房需求已連續(xù)三個月回升。同時，購房計劃小幅提前，19%的受訪者計劃在半年內(nèi)買房，與上個月相比提升6個百分點，達到近半年最高值；計劃半年到1年內(nèi)和1~2年購房的占比分別為43%和26%，整體計劃置業(yè)時間較上月有所提前。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

近期政策風(fēng)向持續(xù)轉(zhuǎn)暖，信貸利好逐步擴圍，購房者預(yù)期穩(wěn)中有升，觀望情緒正緩慢消散。報告顯示，隨著信貸寬松逐步落地，2月超四成受訪者認為近期貸款難度有所降低，超兩成受訪者認為未來貸款利率仍將下調(diào)。

觀望情緒消散同時，2月售樓處到訪占比與上月基本持平，但置業(yè)意愿、計劃看房占比均有所回升，短期購房者觀望情緒逐漸消散，市場預(yù)期趨穩(wěn)。

從各能級城市購房意愿來看，一線購房意愿居首，三四線購房意愿漲幅較大，長三角購房意愿強烈，關(guān)中地區(qū)購房意愿明顯改善，京津冀置業(yè)意愿相對較低。2月長三角地區(qū)有59%受訪者購房意愿強于上個月，京津冀地區(qū)購房者意愿相較于上個月減弱的占比高達19%，市場仍存一定觀望情緒。但伴隨貸款利率下降，近期北京樓市已逐步啟動，或?qū)迎h(huán)京地區(qū)市場升溫。

對于未來購房預(yù)期，貝殼研究院預(yù)測，今年整體市場不會過熱，局部“市場熱”和部分“房企冷”可能并行，且多數(shù)三四線城市面臨的問題是信心不足，一線和重點二線城市的改善需求尚未得到充分釋放。

中指研究院則認為，未來在利好政策和金融寬松的雙重刺激下，市場預(yù)期將持續(xù)修復(fù)，政策或?qū)⒀永m(xù)寬松態(tài)勢，貸款支持力度仍相對較大，房價或?qū)⒅鸩狡蠓€(wěn)，置業(yè)者低迷觀望情緒或?qū)⒅鸩礁纳啤?/p>

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝