（編者按：自去年下半年以來，房地產(chǎn)金融政策收縮疊加各地樓市調(diào)控政策不斷加碼，使得房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進入下行通道，各地樓市成交明顯下滑。為此，部分城市的樓市紓困政策也不時出臺，尤其是進入2022年以來，各地出臺的樓市新政策更加頻繁，且主要集中在信貸環(huán)境改善，如限貸松動，降低房貸利率、首付比例的調(diào)整、公積金貸款提額、人才住房補貼等。那么，這些新政策的出臺對當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生了怎樣的影響？為此，《每日經(jīng)濟新聞》記者近日分別對鄭州、廣州和寧波三城市的房地產(chǎn)市場進行了調(diào)查采訪。）

每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝

樓市已進入傳統(tǒng)的“金三銀四”，在政策面利好的大背景下，廣州樓市出現(xiàn)較為明顯的回暖信號。

廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測顯示，2022年2月，業(yè)主報價指數(shù)上升至44.2%，環(huán)比大增8.8%。2月下旬二手房供應(yīng)明顯較年前積極，中原統(tǒng)計的廣州周度新增放盤量較1月增加20%左右，新增放盤量重回千套以上水平，二手市場供求穩(wěn)定。與此同時，廣州新房成交已連續(xù)3周保持1500~1800套的成交水平，基本已恢復(fù)至節(jié)前水平。

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樓市回暖的政策利好背景是，從今年2月21日起，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)的房貸利率。其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房利率從此前5.8%下調(diào)至5.6%，部分銀行放款時間甚至縮短到1~2個月。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪部分中介機構(gòu)、購房者、二手房業(yè)主和房企人士獲悉，相較1~2月份，廣州一二手市場回暖跡象確實明顯，三入3月份以來購房者信心逐漸恢復(fù)，但“回暖”的實際程度具有相對性和局部性。

新房市場：已恢復(fù)到節(jié)前水平

雖然蘇州、南京等地也有下調(diào)房貸利率，但廣州對比全國其他城市，在整體數(shù)據(jù)上的回暖較為明顯，但呈現(xiàn)出冷暖分化的狀態(tài)。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，上周（2月28日~3月6日，下同）廣州一手住宅網(wǎng)簽1636宗，環(huán)比下跌8.4%。新房成交已連續(xù)3周保持1500~1800套的成交水平，基本已恢復(fù)至節(jié)前水平。

但需要指出的是，由于買家信心有較大提升空間，因此雖然上周末廣州有7盤加推，過千套單位入市，實際去化表現(xiàn)仍“不溫不火”。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，雖然市場恢復(fù)至節(jié)前水平，但對比去年3月小陽春以及2020年疫情穩(wěn)定后的市場反彈情況，仍有不少落差。

克而瑞市場監(jiān)測則顯示，上周，越秀、花都、黃埔三個區(qū)域成交面積周度環(huán)比上升超170%，而荔灣、番禺等區(qū)域成交面積周度環(huán)比漲幅僅在30%以下。

在花都香樾四季項目現(xiàn)場，銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，近期花都購房門檻降低，花都香樾四季項目配合聯(lián)動本地企事業(yè)單位，舉辦3月女神節(jié)主題活動，并推出一系列購房優(yōu)惠，目前項目來訪認購均有明顯提升，客戶主要以追求品質(zhì)生活的剛需及剛改客戶為主，項目銷售在板塊中也排在前列。

在廣州有多個樓盤項目在售的合景泰富亦取得不錯的銷售業(yè)績。2022年2月，合景泰富的預(yù)售金額為43.81億元；預(yù)售面積27萬平方米，同比增長5.5%。

“在新房市場，目前客戶普遍在等待項目上新和價格讓利。”貝殼研究院廣州分院院長李茂喆指出，從房企加速去化加快資金回籠的需求看，接下來或會呈現(xiàn)項目加快獲取預(yù)售證，甚至讓利以追求“開門紅”的局面。對于二手市場而言，業(yè)客雙方參與市場的意愿比較強，必然會促使成交量進一步回升，而在價格端，業(yè)客雙方或?qū)⒄归_博弈，但預(yù)計難以出現(xiàn)大面積讓價。

“我買的那個樓盤去年下半年的價格是5萬左右，現(xiàn)在搞各種優(yōu)惠只賣4.8萬，半年多就沒了幾十萬。”已在廣州工作多年的余明表示，他去年年中因為結(jié)婚入手了天河區(qū)一套新房，“要是能再等一等就好了。”

廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計，3月廣州樓市成交量可能環(huán)比2月份有所提升，但也難以形成“爆發(fā)性”增長，月度成交預(yù)計會在9000套左右，而二手價格將繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)。

另外，受房貸利率走低、非限購區(qū)推行兩成首付等利好，佛山多個區(qū)域樓盤宣布自3月1日起調(diào)價，但主要集中在回收折扣上。無獨有偶，記者近日從廣州部分樓盤了解到，此前出臺的一些優(yōu)惠折扣要么減少要么回收。

二手房市場：成交量連漲5周

“目前全國層面信貸改善、地方城市持續(xù)出臺優(yōu)化政策，廣州房貸利率也有所下降，可以說外部環(huán)境非常有利于成交量回升。”

李茂喆告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，春節(jié)之后廣州樓市確實呈現(xiàn)出回升勢頭，尤其是二手市場，最新一周（2月28日~3月6日）全市二手成交預(yù)估已回到2000套水平，為二手房參考價政策出臺以來最高，而且后續(xù)還有進一步回升趨勢。這主要由于政策持續(xù)利好，使得購房者觀望情緒下降。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，上周，廣州二手住宅共成交541宗，環(huán)比回升14.6%；二手住宅網(wǎng)簽均價26280元/平方米，環(huán)比回升2.3%。二手成交已連續(xù)五周保持上揚態(tài)勢。整體來看，目前二手市場正處恢復(fù)階段，不少原本處于觀望的客戶也開始逐漸入市，預(yù)計3月成交會持續(xù)回溫。

記者從貝殼廣州簽約服務(wù)中心了解到，近期廣州二手房交易回暖，單量激增。因此，簽約中心近期提醒經(jīng)紀人申請簽約服務(wù)要提前預(yù)約，以避免產(chǎn)生排隊及服務(wù)不及時的情況。

廣州熱度較高的黃埔區(qū)一位業(yè)主告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他在今年初剛好市場低位的時候購入了一套熱門小區(qū)的二手房，近期其小區(qū)同類戶型的掛牌價已經(jīng)上漲10萬元，但接連好幾套都已成交，成交速度也較年初快了很多。

不過，廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為：“廣州二手市場現(xiàn)在確實比較活躍甚至出現(xiàn)加價的情況，但不是所有區(qū)域、樓盤都是如此。熱點區(qū)域黃埔、天河一些原本就有熱度的二手樓盤成交量是上來了，價格也穩(wěn)定。而如番禺、老荔灣等片區(qū)成交量只有輕微上漲，價格也還沒上來，有些甚至也要讓價。”

黃韜告訴記者，現(xiàn)在廣州不僅新房市場出現(xiàn)分化，二手房也呈現(xiàn)分化狀態(tài)，一些優(yōu)質(zhì)、稀缺樓盤主要是以自住人群為主，購買力強，但大部分仍處于低位狀態(tài)。這也表明，房地產(chǎn)調(diào)控的目的已經(jīng)基本實現(xiàn)，房價穩(wěn)住了，沒有出現(xiàn)瘋漲。

天河區(qū)一名老業(yè)主也向記者表示，其所在小區(qū)近期并沒有出現(xiàn)掛牌價上漲或者成交速度加快的情況。“我們小區(qū)因為量大，加上樓齡比較老，最近連租金都沒怎么漲。”

受春節(jié)影響，今年前兩月份廣州樓市成交處于低位。而3月份出現(xiàn)回暖是大概率事件，這也在業(yè)內(nèi)意料之中。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計顯示，2022年2月，廣州市二手住宅成交量為4176宗，環(huán)比2022年1月同期（7041宗）環(huán)比下降40.5%，同比大減58.8%。受春節(jié)假期影響，2月上旬廣州二手樓市成交基本“癱瘓”。

在黃韜看來，廣州市場實際上在去年11~12月已經(jīng)出現(xiàn)一波回暖，甚至表現(xiàn)出好過去年6~9月的情況。因此疊加春節(jié)因素，1~2月的低位是可以預(yù)見的。年后政策面的鼓勵和正常的市場行情已經(jīng)在逐漸恢復(fù)，3~4月會好過1~2月也是應(yīng)該的，市場預(yù)計會恢復(fù)到正常水平，但很難稱得上“火爆”。