每經(jīng)記者 王佳飛　每經(jīng)編輯 魏文藝    

“要說本次政策的影響，那當(dāng)然有。”劉繼定是奔走于北京和鄭州兩地的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，2021年他將工作重心放在了北京，而今年他計(jì)劃要認(rèn)真布局一下鄭州業(yè)務(wù)，尤其是3月1日鄭州市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）之后。

每經(jīng)記者 王佳飛 攝

《通知》包含了18條樓市新政策，從支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等多個(gè)方面進(jìn)行了調(diào)節(jié)。鄭州此次新政也被業(yè)界認(rèn)為是今年以來力度最大的樓市“紓困政策”。

那么，已經(jīng)頒布10天的《通知》對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了哪些影響？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此進(jìn)行了調(diào)查采訪。

市場(chǎng)活躍度明顯提高

“2021年，是鄭州樓市最困難的一年了，幾番疫情又加上暴雨災(zāi)害，市場(chǎng)真的是見底了。”

在鄭州從事了多年房地產(chǎn)工作的姜堅(jiān)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“實(shí)話講，我在鄭州根本就沒什么生意?，F(xiàn)在感覺鄭州樓市正在走向正軌，逐漸在恢復(fù)元?dú)饬?。這幾天咨詢和帶看明顯增多，有人大半夜還在咨詢，這是不太常見的，但是實(shí)際的成交量還沒有明顯變化。”

姜堅(jiān)認(rèn)為，《通知》將在一定程度上緩解目前的鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)局面。

“信心恢復(fù)方面表現(xiàn)得很明顯，除了二手房帶看量激增外，我們售樓處的人氣也較以前多了。但畢竟政策發(fā)布的時(shí)間還很短，實(shí)質(zhì)的成交推動(dòng)還有待觀察。政策說要給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持，那我們肯定很高興啊，現(xiàn)在河南很多房企的流動(dòng)性都有問題。”

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，新政出臺(tái)第一周（2月28-3月6日），鄭州新房市場(chǎng)受政策影響尚不明顯，開發(fā)商推售熱度不高，去化情況也不理想，2個(gè)項(xiàng)目加推整體去化約19%。二手房方面有所起色，咨詢量明顯增多，市場(chǎng)價(jià)環(huán)比止跌回升，漲價(jià)房源量增加且占比擴(kuò)大，市場(chǎng)活躍度明顯提高。

不僅僅是房地產(chǎn)從業(yè)者，政策對(duì)一般購(gòu)房人的心理沖擊也比較大。

2021年底，張陸在鄭州滎陽(yáng)預(yù)訂了一套房子，促使她買房的原因之一是開發(fā)商當(dāng)時(shí)在進(jìn)行大降價(jià)，“精裝房也比周圍的毛坯房便宜很多”，而當(dāng)初開發(fā)商就承諾，在正式簽約前她是隨時(shí)可以退房的。

“因?yàn)楫?dāng)時(shí)看到房地產(chǎn)市場(chǎng)不太好，我也擔(dān)心項(xiàng)目會(huì)爛尾，就想著把房子退了，沒想到對(duì)方很爽快地答應(yīng)了。不過最近鄭州市出臺(tái)了一系列樓市政策，我也在猶豫要不要退房，或許接下來房子還能升值呢。”

新政取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”

3月1日，鄭州出臺(tái)的《通知》共涉及5大項(xiàng)、18小項(xiàng)內(nèi)容，其中有多處重磅表述。

如鼓勵(lì)大學(xué)生、外來務(wù)工人員、居家養(yǎng)老等購(gòu)房需求，“外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)，在鄭州購(gòu)買住房時(shí)，可按照本市繳存職工同等條件申請(qǐng)住房公積金貸款。”

同時(shí)，鄭州也成為國(guó)內(nèi)首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市。據(jù)《通知》，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也將給予項(xiàng)目貸款支持，“定期組織銀企對(duì)接，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)貸款支持，有效緩解市場(chǎng)主體資金鏈運(yùn)行壓力。”

《通知》還表示，將推行貨幣化安置，促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“在鄭州市去年遭受了疫情和水災(zāi)的雙重影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)也遭遇了較大壓力，鄭州18條的出臺(tái)有助于全面穩(wěn)定市場(chǎng)、促進(jìn)合理需求入市以及保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。其中關(guān)于合理購(gòu)房需求的界定和支持方式都做出了明確闡述，具有較強(qiáng)的可操作性。”

值得一提的是，就在3月8日，鄭州市還進(jìn)一步發(fā)布了《關(guān)于積極推進(jìn)大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置工作的實(shí)施意見》，表示“通過實(shí)施貨幣化安置，滿足動(dòng)遷群眾多元安置需求，縮短群眾安置周期，提高安置效率，減少過渡安置費(fèi)用，集約建設(shè)用地，消化存量房源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。”

鄭州市城鄉(xiāng)建設(shè)局邱紹翀對(duì)工作目標(biāo)解讀稱，“結(jié)合安置房建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)，集中利用3年時(shí)間，大力推進(jìn)貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。”

市場(chǎng)效果尚待觀察

“政策出臺(tái)之后的效果需要有一定的反應(yīng)時(shí)間，從我的經(jīng)驗(yàn)來看，應(yīng)該用半年甚至9個(gè)月的時(shí)間來判斷。”

劉繼定表示，現(xiàn)在關(guān)鍵的問題是二手房市場(chǎng)沒有被激活。“我的客戶中很多都是置換客戶，需要把自己手里的房子先賣掉才能籌款買下一套房子，我看這18條政策中沒有特別針對(duì)二手房的，雖然取消了‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，但能否對(duì)市場(chǎng)起到作用還得再觀察。”

在劉繼定看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵還在于普通購(gòu)房者人手里有沒有錢。據(jù)官方數(shù)據(jù)，2020年河南居民人均可支配收入24810.10元，比上年增長(zhǎng)3.8%；居民人均消費(fèi)支出16142.63元，比上年下降1.2%。“只有購(gòu)買力上來了，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正回暖。”

劉繼定所說的二手房政策其實(shí)也在暗流涌動(dòng)。有市場(chǎng)消息稱，鄭州目前“鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、中牟、港區(qū)有差額稅變動(dòng)，二手房正常買賣個(gè)稅差額20%和個(gè)稅1%，買賣雙方可自由選擇。”也就是說，二手房流通領(lǐng)域的費(fèi)用將大大降低，將促進(jìn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。

姜堅(jiān)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該政策確實(shí)存在。“二手房交易稅一旦下調(diào)，之前觀望的一波客戶很快便會(huì)產(chǎn)生一系列二手房交易。”

對(duì)于本次鄭州樓市新政的效果，姜堅(jiān)其實(shí)也持謹(jǐn)慎態(tài)度。“存量市場(chǎng)釋放出二手房，但新房銷售依舊壓力較大。而對(duì)于各種鼓勵(lì)購(gòu)買措施，其實(shí)暗中早就有項(xiàng)目放開了限購(gòu)，但購(gòu)買熱情還是不高。至于貨幣化安置，那就需要考驗(yàn)鄭州市的財(cái)政能力了。”

“據(jù)我的觀察，目前鄭州集中交付的項(xiàng)目大多數(shù)是在2017年前后市場(chǎng)高位時(shí)期銷售的項(xiàng)目，由于利潤(rùn)被壓縮，一些有延期，很多項(xiàng)目品質(zhì)差，這也影響了如今的購(gòu)買意愿?？傊?，政策效果需要再觀察。”

據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.9%?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，2021年鄭州商品住宅成交面積約1398萬平方米，同比下滑約25%；商品住宅成交金額約1769億元，同比下滑約22%。

或許，這就是劉繼定所說的鄭州樓市“真的是見底了”。

不過，2022開年之后情況似乎有所好轉(zhuǎn)。單以河南地產(chǎn)“一哥”建業(yè)來看，其2022年前兩月已取得物業(yè)合同銷售總額31.65億元，同比增加為35.5%；總合同銷售建筑面積409785平方米，同比增加為36.2%。

鄭麟是一名在北京工作的河南人，他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“看到鄭州出臺(tái)的房地產(chǎn)政策后，我覺得我的返鄉(xiāng)置業(yè)計(jì)劃要趕緊落地實(shí)施了，萬一房?jī)r(jià)又要漲上去了呢。”

（應(yīng)受訪者要求，文中劉繼定、姜堅(jiān)、張陸、鄭麟為化名）