每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝 孫志成    

疫情退去，西安樓市漸入正軌，推貨量、登記量等明顯回升，特別是隨著高性價比樓盤入市，2月底呈現(xiàn)翹尾態(tài)勢。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的2月70城房價數(shù)據(jù)顯示，在新房價格環(huán)比上漲的27個城市中，西安是唯一漲幅達到1%的城市。同時，6.1%的同比漲幅亦列全國第三。

事實上，疫情得到有效控制后，西安樓市在年后的推盤節(jié)奏明顯加快。據(jù)中指研究院西安分院監(jiān)測，今年前兩月西安限購區(qū)域中共有26個樓盤、7983套房源入市登記，房源數(shù)量較去年同期增長了34%；超過5.9萬個家庭登記搖號。

據(jù)不完全統(tǒng)計，西安樓市2月份共產(chǎn)生5個“千人搖”樓盤，2月底還出現(xiàn)今年首個“萬人搖”樓盤。其中，長安區(qū)的中海長安府、浐灞區(qū)的上東大道、曲江新區(qū)的華潤悅璽、經(jīng)開區(qū)的綠城復(fù)地?柳岸曉風(fēng)、港務(wù)區(qū)的綠城觀瀾以及高新區(qū)的中國鐵建西派國樾等項目的去化率均達到100%，市場購買力旺盛。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前2月西安銷售金額排在前十位的樓盤，包括中國鐵建?萬科翡翠國際、華潤悅璽、鑫苑府等項目，其中TOP3樓盤銷售額均超過20億元。TOP10樓盤總銷售額達134.1億元。

那么，西安這些熱銷樓盤未來的升值潛力如何？其價格能否將跑贏區(qū)域或全國房價漲幅？每經(jīng)品房小程序從11個維度進行全面解析。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

值得注意的是，占據(jù)今年前兩月西安成交金額榜前兩位的樓盤項目均位于曲江新區(qū)，曾創(chuàng)下3.6萬人登記紀錄的中國鐵建?萬科翡翠國際一舉奪魁，華潤悅璽則創(chuàng)造了今年西安樓市首次“千人搖”。

位于西安市東南區(qū)域的曲江新區(qū)，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，目前已形成“文化+旅游+城市”的發(fā)展新模式，成為全國文旅深度融合發(fā)展的示范區(qū)。

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以中國鐵建?萬科翡翠國際為例，其成交均價為16321元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的估值參考價為18558元/平方米。

中國鐵建?萬科翡翠國際所在的曲江大道屬于曲江新區(qū)的交通要道，也是西安樓市熱點區(qū)域之一。每經(jīng)房產(chǎn)小程序顯示，中國鐵建?萬科翡翠國際在周邊配套指標(biāo)中，得分指標(biāo)較高的是通勤車速和地鐵配置，分別為7.9分和6.4分（滿分為10分），周邊有大小購物場所4個。

不過，該目周邊較為缺乏的配套是商務(wù)和醫(yī)療配置。周邊1公里（直線距離）商務(wù)人口2.23萬人，配置得分僅高于雁塔區(qū)19%的住宅項目；僅有一家醫(yī)院，相對屬于就醫(yī)舒適度低的區(qū)域。

基于以上維度綜合分析，每經(jīng)品房小程序測算，未來五年中國鐵建?萬科翡翠國際的房價有望達到23392元/平方米，房價會跑平雁塔區(qū)的平均漲幅，但高于雁塔區(qū)43%的小區(qū)。

排名銷售榜第二位的華潤悅璽距離曲江池遺址公園直線距離約3公里，屬于曲江核心位置，目前成交均價約2.4萬元/平方米。而作為西安高新區(qū)軟件新城的純新盤，中鐵建?西派國樾在銷售榜上位列第三。

在銷售榜上排在第四位的鑫苑府，成交均價為18293元/平方米。每經(jīng)品房小程序綜合項目周邊人口結(jié)構(gòu)、教育和醫(yī)療配套等項指標(biāo)測評得出，該項目估值參考價為16854元/平方米。

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在鑫苑府周邊配套指數(shù)中，得分最高的是地鐵配置8.1分，優(yōu)于長安區(qū)81%的住宅項目。此外，項目周邊的消費檔次、公交配套、小學(xué)配置、人口結(jié)構(gòu)、商務(wù)密度的得分均超過6分，通勤車速得分則超過7分。不過，該項目周邊的醫(yī)療和幼兒園配置的得分僅為2分和1.5分。

因此，每經(jīng)品房小程序?qū)I(yè)版測算，鑫苑府未來五年房價有望達到20942元/平方米，預(yù)計會跑平長安區(qū)平均漲幅，但高于長安區(qū)42%的小區(qū)，并會跑贏全國房價平均漲幅。

緊隨鑫苑府排在成交額第五位的是中海長安府，成交均價14000元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，中海長安府的估值參考價為15584元/平方米。

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中海長安府位于長安學(xué)府大道與翰林路十字東北角，目前在售公寓產(chǎn)品。據(jù)每經(jīng)品房小程序，該項目周邊通勤車速得分高達8.6分，優(yōu)于長安區(qū)86%的住宅項目。不過，該項目周邊缺少大型購物中心、

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與此同時，中海長安府在小學(xué)配置、幼兒園配置、商務(wù)密度、公交配置等指標(biāo)上的得分也均低于2分。項目周邊1公里居住人口約1.85萬人，在長安區(qū)內(nèi)屬于居住密度較小的區(qū)域，僅高于25%的住宅項目。

每經(jīng)品房小程序?qū)I(yè)版預(yù)測，未來五年，中海長安府的價格有望達到20103元/平方米，將跑輸長安區(qū)平均房價漲幅，但高于長安區(qū)19%的小區(qū)。

記者|陳利?編輯|魏文藝?孫志成?王嘉琦 杜波

校對|何小桃

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本文來源：每經(jīng)房產(chǎn)

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