每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

短短半年內，哈爾濱兩度放松樓市調控。同時，哈爾濱也是首個取消限售的省會城市。

3月23日，《每日經濟新聞》記者從哈爾濱市人民政府網(wǎng)站獲悉，哈爾濱住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱哈爾濱住建局）經報請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《調控通知》）已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。其中就包括哈爾濱此前實行的主城區(qū)6區(qū)限售政策。

值得注意的是，據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，今年1-2月，哈爾濱商品房存銷比均在40以上，分別是42.9、48.5，均為去年同期的兩倍左右。與此同時，2月份哈爾濱的新房供應面積同比增長33%。安居客數(shù)據(jù)也顯示，3月至今，哈爾濱新房均價為11756 元/平方米，環(huán)比2月下降0.95%；二手房均價為9515元/平方米，環(huán)比2月下跌1.53% 。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增分析認為，今年以來，中央多次強調“充分釋放購房者需求”和“滿足購房者合理的購房需求”，各地積極落實因城施策，房地產調控政策逐步向需求端側重，購房者置業(yè)情緒略有好轉，但整體預期仍偏弱。若哈爾濱廢除限售政策落地實施，預計未來或將有更多城市效仿跟進，主動積極調整。但在“房住不炒”的主基調下，熱點城市調整預期較小，但預計更多涉及市場調整壓力較大的城市。

^{來源：哈爾濱住房和城鄉(xiāng)建設局官網(wǎng)}

半年內兩度松綁

在哈爾濱2018年發(fā)布的《調控通知》中，要求實行區(qū)域性限售政策。在主城區(qū)6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)）區(qū)域范圍內，取消建設單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權限，凡新購買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

此次哈爾濱廢止《調控通知》，意味著上述實行了近4年的限售政策也將取消。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，哈爾濱本次擬廢止限售政策，充分說明限售政策的意義不大。對于一些過去階段性的收緊政策進行廢除，也是基于市場和形勢的變化而調整的。廢除限售政策，標志著房地產政策約束和捆綁的內容減少，也是樓市政策放松的一個重要體現(xiàn)。

除了限售政策，當時《調控通知》還要求提高公積金貸款條件，將個人貸款還貸能力系數(shù)由0.5調整為0.4，還嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準。

事實上，在2021年10月打響的“救市”第一槍中，哈爾濱就已經調整了公積金貸款條件，比如放寬年限，二手房公積金貸款房齡提高至30年。同時，將公積金個人住房貸款可貸額度的計算倍數(shù)調整為借款人（包括主貸人及共同申請人）公積金賬戶余額的20倍。

在孟新增看來，此次哈稱濱取消限售，調控政策進一步放寬，也說明當前哈爾濱樓市調整壓力較大。哈爾濱之前雖然政策已多處放寬，但效果有限。此次主動廢除和修正，有利于促進合理需求更好的釋放，使市場更好的穩(wěn)健發(fā)展。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年2月，哈爾濱新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.9%，同比下降3.8%；二手房環(huán)比下降1.0%，同比下降3.4%。自去年8月份以來，哈爾濱新房銷售價格環(huán)比持續(xù)下跌。

安居客數(shù)據(jù)也顯示，3月至今，哈爾濱新房均價為11756 元/平方米，環(huán)比2月下降0.95%；二手房均價為9515元/平方米，環(huán)比2月下跌1.53% ，同比去年同期下跌4.90%。

記者查閱易居研究院數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1月、2月，哈爾濱的存銷比都在40以上，分別是42.9、48.5，均為去年同期的兩倍左右，2月份哈爾濱的供應面積同比增長33%。

庫存方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月末，哈爾濱庫存同比漲幅高達120%，去化周期大于30個月，庫存風險繼續(xù)增加。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

政策放松新形式

除哈爾濱外，今年以來，已經有佛山、蘇州、東莞等地在人才購房、貸款、新房限價上出臺松動政策。3月初青島即墨區(qū)也改變了限售政策，新房銷售限制由拿證滿5年改為網(wǎng)簽后滿5年，二手房滿兩年即可交易。

值得注意的是，哈爾濱本次是采用廢止以往調控政策的方式放松。

“此次哈爾濱的既有政策廢除，也是政策放松的一種新形式。換句話說，政策放松不完全會體現(xiàn)為各地出臺一些放松性的條款，可能也會體現(xiàn)在對一些既有過于嚴苛、過于收緊的政策進行取消。”嚴躍進認為，限售放松至少使得一些房源可以有流通的機會，二手房的交易回暖，客觀上也會使得一些房東有能力去換房，進而促進新房市場交易的活躍。

3月22日，蘇州多家銀行的首套住房貸款利率降至4.6%，與LPR利率持平，為近5年來新低。橫向對比來看，這一利率在全國一二線城市中也是較低的。

3月19日，廣西壯族自治區(qū)市場利率定價自律機制召開會議，商定下調部分城市房貸首付比例。在南寧市區(qū)已擁有一套住房的，再次購買普通商品住房的商貸最低首付比例由40%調整為30%，北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調整為20%。

“房地產政策中，過去更多體現(xiàn)為金融政策的放松，但是各地‘五限’政策的放松節(jié)奏比較慢，各地需要基于市場情況主動作為，積極調整，尤其是要牢記近期國家各部門明確的思路，即“慎重出臺收縮性政策”，多從房地產市場交易活躍的角度出發(fā)，積極促進市場行情復蘇。”嚴躍進續(xù)稱。

對于哈爾濱本次取消限售的預期效果，孟新增表示，自2021年下半年至今，哈爾濱樓市下行明顯，疊加數(shù)次疫情反復影響，市場成交一直探底，購房者保持觀望態(tài)度。為穩(wěn)定房地產市場健康發(fā)展，政府多次并及時發(fā)布扶持性政策。此次取消限售，一定程度上會激發(fā)二手房置換需求，但當前購房者置業(yè)預期較弱，居民消費更趨理性，預計對房地產市場影響效果有限。

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