每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

有著“代建第一股”之稱的綠城管理（09979.HK），于近日交上了一份亮眼的2021年業(yè)績。

年報顯示，2021年綠城管理實(shí)現(xiàn)營收22.432億元，同比增長23.7%；歸母凈利潤5.65億元，同比增長31.9%；新拓代建項目的合約總建筑面積達(dá)2280萬平方米，同比增長約21.9%；新拓代建項目代建費(fèi)預(yù)估71.1億元，同比增長約22.3%。

各項指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長，以至于綠城管理CEO李軍在業(yè)績會上感嘆：代建的“黃金時代”來了。

來源：綠城管理年報

凈利潤率下滑，定下30%增長目標(biāo)

年報顯示，綠城管理的毛利率下滑態(tài)勢源于三大板塊中的政府代建，由2020年底的45.4%下降至2021年的40.9%。

對此，綠城在年報中解釋稱，政府代建的毛利率下降，主要是因為政府代建跨省經(jīng)營導(dǎo)致單位面積管理成本增加。

同時，綠城管理的凈利潤率明顯低于另一家代建上市企業(yè)中原建業(yè)（09982.HK）。2018-2021年，中原建業(yè)的凈利潤率均保持在60%左右，同期綠城管理的凈利潤率為20%-25%；2021年，綠城管理歸母凈利潤率為25.1%，而中原建業(yè)歸母凈利潤率高達(dá)59%。

雖然代建行業(yè)整體規(guī)模較小，但發(fā)展迅速且具備增長潛力。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，預(yù)計未來5年中國代建市場于新訂約總建筑面積方面將以23.5%的復(fù)合年增長率持續(xù)增長，合約銷售額將達(dá)3.2萬億至7.3萬億元，這也意味著代建行業(yè)將成為續(xù)物管行業(yè)之后房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域中的另一萬億級藍(lán)海市場。

正是基于此，李軍認(rèn)為，代建行業(yè)依然處于黃金時代，并定下“公司未來的歸母凈利潤將保持30%的增長目標(biāo)”。

來源：綠城管理年報

李軍稱，綠城管理會保持政府代建業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長，提高商業(yè)代建的合作要求，并重點(diǎn)拓展國有企業(yè)、城投公司的代建業(yè)務(wù)。另一方面，受宏觀調(diào)控及金融政策等因素影響，現(xiàn)階段出現(xiàn)了較多涉房類的不良資產(chǎn)需要代建服務(wù)，未來地產(chǎn)基金、股權(quán)類投資機(jī)構(gòu)亦將成為房地產(chǎn)投資主體。

在年報中，綠城管理也給出風(fēng)險提示，房企新增土儲不及預(yù)期：若房企資金端壓力加大，房企整體拿地力度減弱，代建公司簽約建筑面積會有所拖累。

“代建和房地產(chǎn)密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)不好，代建企業(yè)的未來業(yè)績預(yù)期同樣會受影響。而變數(shù)最大的就是政策，如果政策有效性不足，樓市調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，代建企業(yè)也會間接受到影響。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，代建最大的問題在于其本身并不具備逆周期和跨越周期的能力，當(dāng)遇到房地產(chǎn)市場下行，代建項目勢必也會減少。反倒是物業(yè)公司可以跨越周期，即便市場再差，還能收取物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)金流穩(wěn)定。

行業(yè)競爭加劇

不過值得注意的是，綠城管理正在向多元化發(fā)展。

目前綠城管理已發(fā)展成為政府代建、商業(yè)代建、資本代建“三足并存”的格局。綠城管理方面一直在強(qiáng)調(diào)自己是輕資產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)這塊能夠抵御風(fēng)險。

對于綠城管理來說，本身具備一些地緣優(yōu)勢，但出了浙江，其地緣優(yōu)勢就不明顯了。以2021年的合約總建筑面積來看，綠城管理在長三角經(jīng)濟(jì)圈的占比達(dá)到49.6%，環(huán)渤海、京津翼地區(qū)為18%，珠三角6.8%，而成渝城市群則僅有1.7%。

在業(yè)績會上，綠城管理方面強(qiáng)調(diào)，在持續(xù)擴(kuò)張中，去年新增政府代建項目中的50.3%皆來自浙江省外。李軍表示，未來將大力拓展西南長江中下游城市群的代建項目，隨著房地產(chǎn)市場未來的結(jié)構(gòu)區(qū)域分化，核心經(jīng)濟(jì)圈及周邊城市將會獲得更大的發(fā)展空間。“今年還會加大這樣的拓展力度，政府代建開始走向全國。”

作為萬億藍(lán)海市場，代建賽道上無疑將會出現(xiàn)越來越多的玩家。

平安證券研報指出，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整陣痛期，過往高杠桿、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式不再適用，疊加多家房企爆發(fā)信用風(fēng)險，本輪調(diào)整期延續(xù)，部分存活房企出于風(fēng)控及多元化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)考慮，會介入輕資產(chǎn)代建市場，增加代建市場參與者。

來源：中指研究院

據(jù)CRIC研究中心不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2020年7月，已布局代建業(yè)務(wù)的品牌房企超過了30家，既有龍頭房企恒大、萬科、中海、保利發(fā)展，也有中小型房企當(dāng)代置業(yè)、廣宇發(fā)展、天房集團(tuán)等。

不過，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，雖然2017-2020年房地產(chǎn)代建的營業(yè)收入快速提升，復(fù)合增長率分別達(dá)到19.5%，但2020年代建業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為95.8億元，尚不足百億元，仍有較大發(fā)展空間。

此外，企業(yè)收入受制于代建項目的多少，就算市場好，也并不能保證收入的確定性。

因此，李軍在業(yè)績會上提出了創(chuàng)新資方的代建業(yè)務(wù)。“綠城管理擁有強(qiáng)大的品牌效應(yīng)和專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊及供應(yīng)鏈資源，能夠充分發(fā)揮投前風(fēng)控和投后管理職能，加快釋放項目流動性，通過保障交付化解社會矛盾，提振市場信心，變現(xiàn)不良資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)保值增值，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的雙贏。”

李軍認(rèn)為，“對趨勢的研判，對公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略方面的思考，我們認(rèn)為資方代建是未來的方向，需要提前占位，這個賽道足夠長、雪也很厚。資方代建將會帶來巨大的業(yè)務(wù)增量空間，接下來綠城管理將密切關(guān)注金融政策的變化，緊跟政策，主動變革、探索實(shí)踐。”

“代建這塊業(yè)務(wù)的想象空間不大，主要受限于行業(yè)規(guī)模，同時競爭非常激烈。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，頭部房企幾乎都有代建業(yè)務(wù)，比如碧桂園、華潤、招商的政府代建和場館代建業(yè)務(wù)相當(dāng)成熟，之前雅居樂的代建實(shí)力也非常強(qiáng)勁。“代建也有行業(yè)天花板，哪怕做到代建市場頭部，也很難做到持續(xù)穩(wěn)定的收入增長。”

截至3月25日收盤，綠城管理股價報6.620港元/股，總市值129.62億港元。不過綠城管理的市盈率(TTM)約為18.75倍，相較于其背后的龐大代建市場及業(yè)績的高成長性，這一估值顯然處于較低水平。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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