每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，各線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)明顯分化。

進(jìn)入2022年以來(lái)，相比不少一二線樓市的漸次回暖，大多三四線樓市成交仍不見(jiàn)起色。從庫(kù)存去化周期就很好地驗(yàn)證了這一點(diǎn)，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年2月三四線城市的去化周期已經(jīng)達(dá)到23.25月，遠(yuǎn)高于全國(guó)百城平均去化周期（19.5月）。

雖然近幾月已經(jīng)陸續(xù)有包括湖南衡陽(yáng)、湖北荊門(mén)、河南新鄉(xiāng)等多個(gè)三四線城市通過(guò)契稅優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬公積金貸款等方式鼓勵(lì)買(mǎi)房，但效果似乎并不明顯。

三四線樓市是如何快速降溫的？早在2015-2016年，一二線樓市在經(jīng)歷了一輪暴漲后便迎來(lái)新一輪政策高壓，而彼時(shí)的三四線樓市卻依托棚改發(fā)力疊加投資需求迎來(lái)了久違的去庫(kù)存。2016-2019年期間，很多三四線城市新建了大量住房。

然而，部分三四線城市因?yàn)檫^(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政收入，使得商品房的供應(yīng)量遠(yuǎn)超實(shí)際需求。從2019年棚改退潮后，那些缺乏產(chǎn)業(yè)和人口等基本面支撐的非核心三四線城市的購(gòu)房需求便開(kāi)始呈現(xiàn)明顯萎縮。

相應(yīng)的，開(kāi)發(fā)商在三四線城市的拿地意愿也日漸降低。諸葛找房統(tǒng)計(jì)顯示，2021年三四線城市土地流拍率高達(dá)20.1%，遠(yuǎn)高于一二線城市的7.1%和10.2%。

三四線城市如何走出目前面臨的樓市困局？

相關(guān)調(diào)研顯示，其實(shí)不少三四線樓市的潛在需求還是很大的，只是在結(jié)構(gòu)上失衡嚴(yán)重。如部分城市的新房基本以改善型為主導(dǎo)，舊改拆遷也走大戶型路線，從而導(dǎo)致需求轉(zhuǎn)化失靈。

因此，這部分三四線城市首先要在土地供給方面，變之前的低質(zhì)低效為高效供應(yīng)；其次是盤(pán)活現(xiàn)有的存量市場(chǎng)，打通新房二手房的流通鏈條。此外，使虛高的房?jī)r(jià)適度回落，既能降低普通購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，而且可能帶來(lái)新的購(gòu)房增量需求。

而最本質(zhì)的因素，還是三四線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，如果過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)卻沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)做替代和補(bǔ)充，也就難以吸引增量人口流入。可以說(shuō)，推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，已經(jīng)成為了部分三四線樓市實(shí)現(xiàn)突圍的必經(jīng)之路。

事實(shí)上，在眾多三四線城市中，已有部分城市走出了自己的發(fā)展特色，使得自身房地產(chǎn)庫(kù)存量處于較低水平。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至2021年末，三四線城市中屬于“住宅低庫(kù)存&土地高溢價(jià)”的就有蕪湖、三明、揚(yáng)州、潮州、泰州等城市，在一定程度上也反映出這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。

而上述城市大多有著較豐富的產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支持。如揚(yáng)州是國(guó)內(nèi)知名的汽車(chē)及零部件產(chǎn)業(yè)基地，而蕪湖在電子電器、生物制藥、汽車(chē)等領(lǐng)域也具備了一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

或許，只有解決了以上問(wèn)題，三四線樓市才能逐步走出困境。

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