3月25日，美的置業(yè)（03990.HK）披露2021年業(yè)績(jī)公告，這是一份在當(dāng)下行業(yè)中足夠亮眼的答卷。

從一組核心財(cái)務(wù)指標(biāo)，就可以窺見(jiàn)美的置業(yè)過(guò)去一年的高質(zhì)量發(fā)展。2021年，美的置業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)40%至人民幣737億元，增幅主要由于確認(rèn)銷售面積的增長(zhǎng)及銷售單價(jià)的提高；截至報(bào)告期末，公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額達(dá)1212億元，其中預(yù)計(jì)一年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)金額672億元，這也為后續(xù)業(yè)績(jī)的釋放帶來(lái)了強(qiáng)勁支撐。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁王全輝表示，美的置業(yè)堅(jiān)守信用賦能，依托美的控股背景、傳承美的品牌美譽(yù)與“長(zhǎng)期主義”文化基因，結(jié)合自身穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，聚集大量?jī)?yōu)勢(shì)資源，踐行精益管理，憑借發(fā)展韌性穿越周期，向智慧健康生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型升級(jí)。

營(yíng)收同比增長(zhǎng)超四成 高股息回報(bào)股東

2021年，美的置業(yè)營(yíng)業(yè)收入增加四成至737億元，毛利同比增長(zhǎng)16%至135億元；核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)14%至55億元，業(yè)績(jī)核心指標(biāo)維持雙位數(shù)增長(zhǎng)。

除了保持財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)外，美的置業(yè)也繼續(xù)保持了銷售規(guī)模的提升。2021年，公司實(shí)現(xiàn)銷售額1371億元，同比增長(zhǎng)9%，合約銷售面積1176萬(wàn)平，同比6%，銷售均價(jià)11657元，同比增長(zhǎng)3%。新增土地儲(chǔ)備主要集中于長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等幾大核心區(qū)域。一二線城市新增土儲(chǔ)占比進(jìn)一步提升至91%。

立足于大灣區(qū)的美的置業(yè)，前瞻性地布局有持續(xù)人口流入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、核心省會(huì)城市以及深耕多年的強(qiáng)三線城市。

報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)市占率排名前十貢獻(xiàn)銷售比例39%，其中當(dāng)?shù)嘏琶笆某鞘袛?shù)量有20個(gè)。深耕戰(zhàn)略有利于實(shí)施資源的集約化管理，發(fā)揮品牌的溢價(jià)效應(yīng)。

王全輝指出，在2021年，美的置業(yè)踐行產(chǎn)品主義，制造美好價(jià)值，從客戶的需求出發(fā)，立足產(chǎn)品的策劃能力、品質(zhì)能力、創(chuàng)新能力三位一體，打造產(chǎn)品力，強(qiáng)化智慧健康先發(fā)優(yōu)勢(shì)，挖掘大美麗生態(tài)之勢(shì)，多措并舉，打造與時(shí)俱進(jìn)的良好產(chǎn)品體驗(yàn)。

美的置業(yè)全年新增產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及管理指引達(dá)到了43個(gè)，參編國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到20個(gè)，累計(jì)獲得設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)54個(gè)。在產(chǎn)品交付方面，全國(guó)累計(jì)交付超過(guò)7萬(wàn)套，交付率超過(guò)90%，其中在深耕經(jīng)濟(jì)區(qū)交付套數(shù)占四成，業(yè)主滿意度86%。達(dá)到了行業(yè)第一梯隊(duì)。

在實(shí)現(xiàn)規(guī)模的良性增長(zhǎng)的同時(shí)，美的置業(yè)始終堅(jiān)守著為客戶為股東創(chuàng)造價(jià)值的初心，致力于維持具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的派息率。2021年4月派發(fā)2020年末期股息為每股1.6港元，與2019年末期股息持平。2019年至2021年三年間不間斷派息，累計(jì)派息高達(dá)54億港元。

另外，美的置業(yè)還長(zhǎng)期堅(jiān)持以結(jié)果為導(dǎo)向、穩(wěn)健務(wù)實(shí)的美的文化，發(fā)揮職業(yè)經(jīng)理機(jī)制優(yōu)勢(shì)，落實(shí)團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期股權(quán)激勵(lì)，激發(fā)一線團(tuán)隊(duì)的主觀能動(dòng)性。在市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整和結(jié)構(gòu)分化期，文化和機(jī)制優(yōu)勢(shì)將展示出更大的競(jìng)爭(zhēng)力。

2020年公司股東大會(huì)通過(guò)購(gòu)股權(quán)計(jì)劃（10年有效），截至21年上半年公司已向193名合資格參與者共計(jì)授出6666萬(wàn)份購(gòu)股權(quán)，且仍有1.23億股股份（包括已授出但尚未行使的股份）可供發(fā)行，占21H1已發(fā)行股本的9.97%。

于2021年4月，公司通過(guò)受限制股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，截至21H1公司已無(wú)償向31名管理層、核心技術(shù)人才等骨干授出522.5萬(wàn)股。此舉有利于吸引和激勵(lì)核心管理人員，保障公司管理穩(wěn)定的同時(shí)激發(fā)管理活力。

低成本融資再顯優(yōu)勢(shì) 多元化發(fā)展結(jié)碩果

美的置業(yè)優(yōu)質(zhì)的融資能力從今年以來(lái)的融資表現(xiàn)就可見(jiàn)一斑。2021年2月公司成功發(fā)行15億中票，發(fā)行利率為4.5%，顯著低于絕大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)的債券發(fā)行利率。3月，美的置業(yè)分別與招商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行以及農(nóng)業(yè)銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，獲得共計(jì)390億元地產(chǎn)并購(gòu)貸及保障性租賃住房貸款，和360億元個(gè)人住房按揭貸款專項(xiàng)額度。

回顧2021年，美的置業(yè)銀行借款和債券融資合計(jì)占比80%，不涉及任何美元債務(wù)和前端融資。美的置業(yè)銀行授信額度高達(dá)1474億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長(zhǎng)至1001億元，充裕的現(xiàn)金流增厚美的置業(yè)安全墊，同時(shí)表明公司平衡好企業(yè)經(jīng)營(yíng)、投資、融資活動(dòng)現(xiàn)金流的關(guān)系，以公司長(zhǎng)期健康穩(wěn)健發(fā)展。

報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)降負(fù)債成效顯著，凈負(fù)債率大幅下降至46.3%。實(shí)現(xiàn)5連降；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至72.1%。2021年，集團(tuán)有息負(fù)債總額563億元。融資成本實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化，加權(quán)平均融資成本低至4.82%，新增有息負(fù)債融資成本為4.63%。

縱向?qū)用鎭?lái)看，2015年至今，美的置業(yè)歷年的綜合借貸成本均未超過(guò)6%，系極少數(shù)具備持續(xù)低成本融資能力的全國(guó)化民營(yíng)房企。

從融資品種來(lái)看，美的置業(yè)不依賴美元債，主要融資來(lái)源銀行借款和債券，截至報(bào)告期末兩者合計(jì)占比80%，其中銀行借款占比61%，公司債券占比19%。從融資期限結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司新增融資以5年期內(nèi)中短期債務(wù)為主，其中一年以內(nèi)占比27%，一到兩年占比31%，兩年到五年占比36%，兩年以上融資余額期限合計(jì)占比42%。

美的置業(yè)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2022年是變化更大的一年，公司將堅(jiān)持有質(zhì)量的增長(zhǎng)，做動(dòng)能十足的馬拉松選手。向管理要紅利，賦能長(zhǎng)續(xù)發(fā)展，圍繞地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈挖掘增值空間。

圍繞地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，美的置業(yè)已深耕布局多元化業(yè)務(wù)發(fā)展多時(shí)，意在與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建戰(zhàn)略組合競(jìng)爭(zhēng)能力，尤其在智慧科技和裝配產(chǎn)業(yè)已經(jīng)取得了良好的效果。

2021年，睿住智能全年新增合同12億元，全年銷售額8億元，增長(zhǎng)43%，第三方業(yè)務(wù)占比32%，累計(jì)交付智慧社區(qū)328個(gè)，累計(jì)交付智慧家庭超11萬(wàn)戶，服務(wù)落地?cái)?shù)據(jù)領(lǐng)跑行業(yè)。

依托美的置業(yè)“智慧地產(chǎn)制造商”優(yōu)勢(shì)，美的物業(yè)聚焦構(gòu)建城市空間服務(wù)生態(tài)，目前以物業(yè)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，涉足住宅、商業(yè)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、文旅康養(yǎng)、政府公建等業(yè)態(tài)，并兼營(yíng)社區(qū)增值、非業(yè)主增值、房屋經(jīng)紀(jì)、廣告?zhèn)髅?、建筑管理等多元化領(lǐng)域。已逐步成為一家綜合性服務(wù)集團(tuán)。

2021年，美的物業(yè)夯實(shí)基本盤，鞏固社區(qū)服務(wù)品質(zhì)，向多元業(yè)務(wù)平臺(tái)型企業(yè)邁進(jìn)。報(bào)告期內(nèi)，美的物業(yè)進(jìn)駐城市70個(gè)，服務(wù)合同面積超8500萬(wàn)平方米。尊享怡悅社區(qū)服務(wù)體系涵蓋251個(gè)服務(wù)觸點(diǎn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)超1千條，社區(qū)服務(wù)品質(zhì)整體提升。

同時(shí)，美的商業(yè)總體收入規(guī)模亦穩(wěn)中有升。新開(kāi)項(xiàng)目整體出租率96%；開(kāi)業(yè)2年以上項(xiàng)目整體出租率94%；整體收繳率為100%。美的商業(yè)2021年累計(jì)實(shí)現(xiàn)客流3264萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)27%，客流增長(zhǎng)較顯著。

可見(jiàn)，處于行業(yè)大變局的重要節(jié)點(diǎn)，唯有心存敬畏，思索長(zhǎng)遠(yuǎn)，精益求精，企業(yè)方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）