每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼哈爾濱、鄭州之后，又一省會(huì)城市對(duì)樓市調(diào)控政策有實(shí)質(zhì)性放松。

今日（3月30日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從福州多家中介機(jī)構(gòu)及地產(chǎn)人士處了解到，福州開(kāi)始對(duì)限購(gòu)政策“松綁”：即日起針對(duì)非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺(tái)）在福州五城區(qū)購(gòu)房，無(wú)需提供近兩年內(nèi)滿12個(gè)月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶，即可購(gòu)買(mǎi)一套福州五城區(qū)144平米以下的普通住宅。也就是說(shuō)，外地人不需要落戶就可以在福州買(mǎi)房。

對(duì)此，記者第一時(shí)間咨詢了福州市房管局，相關(guān)工作人員表示，“情況屬實(shí)，限購(gòu)放松是從這幾天開(kāi)始的。”

事實(shí)上，福州并不是今年第一個(gè)放開(kāi)限購(gòu)的省會(huì)城市。今年3月1日，鄭州發(fā)文明確，已有兩套房的家庭可以再買(mǎi)第三套房，被外界視為變相放松限購(gòu)。在此之前，哈爾濱出臺(tái)的房地產(chǎn)新政則明確放開(kāi)限售，也成為第一家正式放開(kāi)限售的省會(huì)城市。

福州城市建筑  圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)-VCG211308787791

外地人可直接買(mǎi)房

具體來(lái)看，針對(duì)非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺(tái)）在福州五城區(qū)購(gòu)房，無(wú)需提供近兩年內(nèi)滿12個(gè)月醫(yī)社保或納稅證明或落戶，即可購(gòu)買(mǎi)一套福州五城區(qū)144平米以下的普通住宅。此外，長(zhǎng)樂(lè)戶籍也屬于福州本地戶籍，擁有長(zhǎng)樂(lè)戶籍的購(gòu)房者可在福州五城區(qū)購(gòu)買(mǎi)兩套住宅。

而此前福州的限購(gòu)政策規(guī)定，外地戶籍家庭（含港澳臺(tái)）在福州五城區(qū)購(gòu)房，需提供2年內(nèi)在五城區(qū)累計(jì)滿12個(gè)月的醫(yī)社保證明或個(gè)人所得稅。

某頭部房企福建區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次放松限購(gòu)并非全面取消限購(gòu)，只能說(shuō)是簡(jiǎn)化其中環(huán)節(jié)，畢竟自從全面放開(kāi)落戶政策后，外地人在福州買(mǎi)房基本沒(méi)有任何障礙，所以新政對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。

“區(qū)別在于，原先福州實(shí)行的是零門(mén)檻落戶，只要在福州工作就能落戶。而此次無(wú)非是簡(jiǎn)化了這道落戶程序，可以新增這一波客群，比如有些農(nóng)村戶口不想來(lái)福州來(lái)落戶的人。”上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，要想這批人來(lái)福州買(mǎi)房，最終還是要看房?jī)r(jià)和市場(chǎng)的接受度，即房子是否值得買(mǎi)。畢竟受疫情等因素影響，市場(chǎng)整體購(gòu)買(mǎi)力出現(xiàn)明顯下降。

“此次限購(gòu)松綁的操作，主要目的在于給福州五城區(qū)去庫(kù)存，讓企業(yè)能盡快回籠資金，讓市場(chǎng)活躍起來(lái)。”克而瑞福州區(qū)域研究負(fù)責(zé)人張暑嬌表示，現(xiàn)在只是第一步，下一步預(yù)計(jì)首付款比例也會(huì)進(jìn)一步放開(kāi)。

事實(shí)上，此前福州已下調(diào)了住房公積金貸款的首付比例。自今年2月1日起，第二次申請(qǐng)純住房公積金貸款的，首付款比例由50%調(diào)整為40%；首次申請(qǐng)使用住房公積金貸款的，首付款比例為30%

去化周期近20個(gè)月

自去年以來(lái)，不少房企因現(xiàn)金流緊張導(dǎo)致債務(wù)違約甚至“爆雷”現(xiàn)象，在一定程度上加劇了購(gòu)房者的觀望情緒。

“去年下半年開(kāi)始，金融利率不斷收緊，在貸款層面上對(duì)購(gòu)房者不是很友好，雖然現(xiàn)在雖然有一定放松，但購(gòu)房者依然選擇持續(xù)觀望。”上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，福州五城區(qū)商品住宅去化周期達(dá)近20個(gè)月，市場(chǎng)供大于求的態(tài)勢(shì)依然明顯。“在此背景下，適度放松限購(gòu)有利于市場(chǎng)供求平衡，更有利于緩解供給的結(jié)構(gòu)性壓力。”

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月底，福州五區(qū)商品住宅廣義存量約585.42萬(wàn)平方米，其中帝封江、三江口、北區(qū)等板塊存量均超80萬(wàn)平方米，庫(kù)存高企。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年4月份至11月，福州新房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，自去年12月以來(lái)開(kāi)始回升，不過(guò)今年2月的新房?jī)r(jià)格較1月又出現(xiàn)小幅下滑。

福州的新房市場(chǎng)自去年下半年以來(lái)持續(xù)探底，不少樓盤(pán)項(xiàng)目也推出一些打折促銷，或通過(guò)加大分銷點(diǎn)數(shù)的方式來(lái)以價(jià)換量。該營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，“大部分樓盤(pán)主要靠分銷，而現(xiàn)在新盤(pán)比較多，有的營(yíng)銷點(diǎn)數(shù)已經(jīng)高到10%，但不敢降價(jià)，只是以特價(jià)房或工抵房的方式來(lái)促銷。”

“購(gòu)房者總想再等等，或許價(jià)格會(huì)更低。”上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，去年以來(lái)福州幾乎一半的項(xiàng)目要靠渠道來(lái)去化。而且分銷傭金很高，一套100萬(wàn)元房子，要給10萬(wàn)元傭金，分銷平臺(tái)可能會(huì)收走一部分，但很大一部分是返還給客戶的。

“但如果分銷平臺(tái)不這樣操作，就無(wú)法吸引客戶。一些離福州主城區(qū)較遠(yuǎn)的項(xiàng)目，如瑯岐、馬尾、桂湖等區(qū)域，靠高傭金幫助去化的現(xiàn)象很普遍。其他類似于福州蒼山城南版塊，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈，分銷點(diǎn)數(shù)有的高達(dá)5個(gè)點(diǎn)，一般也在3個(gè)點(diǎn)左右。”

當(dāng)然，福州也有個(gè)別地處中心城區(qū)的熱門(mén)板塊，因?yàn)樾路抗?yīng)少且需求量旺盛，新房銷售相對(duì)樂(lè)觀。也造成了福州樓市的兩極分化現(xiàn)象明顯：外圍市場(chǎng)冷，利用高分銷去刺激銷售；而主城區(qū)地段好的項(xiàng)目，去化相對(duì)較好。

目前，福州市下轄鼓樓、臺(tái)江、倉(cāng)山、晉安、馬尾、長(zhǎng)樂(lè)6個(gè)區(qū)，閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭6個(gè)縣及福清市。

嘉論市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，近六周福州五區(qū)商品房住宅成交量變化不大，均在2600套以上；成交價(jià)格也變化不大，上周的成交均價(jià)為25841元/平方米。

近八周福州五區(qū)新房量?jī)r(jià)走勢(shì) 來(lái)源：嘉論市場(chǎng)研究中心

土地市場(chǎng)持續(xù)冷清

在張暑嬌看來(lái)，當(dāng)下的福州市場(chǎng)還處于冰凍待解封狀態(tài)，尤其是土地市場(chǎng)依舊冷清。

3月16日，福州今年首輪集中土拍結(jié)束，17宗用地現(xiàn)場(chǎng)取消出讓3宗，流拍2宗，8宗低價(jià)成交，僅4幅溢價(jià)出讓。盡管?chē)?guó)企托底占比進(jìn)一步提升，在本次土拍中拿地占比高達(dá)70%，但并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)的頹勢(shì)。

就溢價(jià)率來(lái)看，福州今年首批集中土拍溢價(jià)率僅4.42%，雖然兩幅地塊撤牌流拍，但從實(shí)際情況來(lái)看，起拍價(jià)175.08億元，實(shí)際成交價(jià)僅77億元，相比去年的第三批次集中土拍縮水約47%。

“雖然自去年9月份以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)信貸端有所改善，但在地方政府加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、市場(chǎng)周期性調(diào)整，致去化速度放緩等因素疊加影響下，房企現(xiàn)金流壓力仍然較大，民營(yíng)房企拿地積極性并未有顯著提升，現(xiàn)金流的持續(xù)承壓，民企的投資力度持續(xù)降低已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。”

張暑嬌表示，土地市場(chǎng)能否回暖，還是要看金融端，能否向以往一樣將資金引入房企。春節(jié)后高層就連續(xù)表態(tài)要把房地產(chǎn)引導(dǎo)到平穩(wěn)階段，并給房企紓困。但目前來(lái)看，涉險(xiǎn)房企的資金問(wèn)題并未得到真正解決。

“福州今年的商品房用地們基本沒(méi)有民企參與。”張暑嬌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，民營(yíng)房企自去年第二批集中供地到本次的共三批次土拍，基本是銷聲匿跡，偶爾在租賃住房和安置房用地上才有民營(yíng)房企的身影。

上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，福州在土拍在價(jià)格上也沒(méi)有讓步，尤其是純商品房地價(jià)和以前相比還有所增加，雖然有15%的溢價(jià)規(guī)定，但起拍價(jià)留給房企的利潤(rùn)空間已經(jīng)很小了。“如福州東二環(huán)兩宗非常優(yōu)質(zhì)的地塊，起拍樓面價(jià)接近每平米3萬(wàn)元，雖然政府放開(kāi)銷售指導(dǎo)價(jià)，但目前市場(chǎng)看，是很難賣(mài)到這個(gè)價(jià)格，所以很多企業(yè)在首輪就會(huì)取消跟蹤。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向記者表示，未來(lái)限購(gòu)放松的城市會(huì)增多。從全國(guó)調(diào)控放松的節(jié)奏來(lái)看，一二線熱點(diǎn)城市步子普遍偏小偏慢也更謹(jǐn)慎，而三四線城市以及部分高庫(kù)存的二線城市則步子更大。放松限購(gòu)本身就屬于放松力度偏大的政策類型，也是拉動(dòng)市場(chǎng)改善需求以及部分外來(lái)人群首置需求的重要政策。這類政策一旦出臺(tái)，就說(shuō)明市場(chǎng)壓力已經(jīng)偏大，市場(chǎng)信心建立的內(nèi)在訴求已經(jīng)偏強(qiáng)。

不過(guò)，張暑嬌表示，近期市場(chǎng)仍然存在買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈行為，但受到外部大環(huán)境和內(nèi)部市場(chǎng)走勢(shì)等因素影響，購(gòu)房者的觀望情緒還將持續(xù)加重。“預(yù)計(jì)接下來(lái)樓盤(pán)以價(jià)換量現(xiàn)象還將進(jìn)一步向福州中心板塊蔓延。”

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封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)--VCG211308787791