3月30日下午，綠景中國地產（00095.HK）發(fā)布2021年度業(yè)績報告并舉行業(yè)績發(fā)布會。 2021年，綠景中國地產實現總營收約人民幣43.78億元，同比下降約19.3%；毛利約人民幣21.88億元，同比下跌約17.9%；毛利率50.0%，去年同期為49.1%。 綠景中國地產今年不出意外地仍舊維持了其過往的高毛利率，不過房地產行業(yè)趨緊的融資環(huán)境和遇冷的銷售市場對其亦產生了一定影響，而短期近百億規(guī)模的待償債務如何安排，成了今年業(yè)績會上高層管理者的必答題。 連續(xù)多年超高毛利率 綠景中國地產成立于1995年，是深圳知名的綜合性房地產開發(fā)及商業(yè)物業(yè)運營商，擁有房地產開發(fā)與銷售、商用物業(yè)投資與經營、綜合服務三大業(yè)務板塊，長期專注于深圳和其他珠三角地區(qū)，擁有多元化土地獲取途徑,而城市更新是其獲取土地的主要方式。 綠景中國地產在行業(yè)內一直因能獲得高毛利率獲譽“小而美”，2016-2020年，其毛利率分別是50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%。綠景中國之所以能做到毛利率遠高于同行，與其土儲獲取模式有很大關系——鮮少在公開市場競拍拿地，多以舊改談判形式獲取，而舊改向來有開發(fā)周期長、利潤高的特點。 綠景中國地產總裁唐壽春曾表示，綠景的特征是高盈利、不講規(guī)模，百名之內根本看不到綠景的影子，我們是第二類公司，屬于特色地產商。 不過，在去年地產行業(yè)密集調控之下，公司高毛利率給股東創(chuàng)造的實在效益有所減少。報告期內，綠景中國地產利潤約人民幣13.35億元，同比下降約61.3%；股東應占盈利約人民幣11.53億元，同比下降約66.6%；每股基本盈利為人民幣22.61分，同比下降約66.8%。 截至報告期末，綠景中國地產一年內到期的有息負債約為98億元人民幣，但在手現金及現金等價物39.07億元。 對于這近100億元到期有息負債償付及資金來源問題，綠景中國地產首席財務官兼公司秘書陳健民在業(yè)績會回應稱，一年內到期的98億元中，有70%以上屬于有抵押的銀行貸款，這部分再融資的機會比較大。對于沒有抵押品的融資，諸如可轉債及境內小公募，由于白石洲項目進展比較良好，公司現在初步與投資人溝通，只要項目按計劃在明年達到預售階段，基本存續(xù)的機會也是很大的。 陳健民還強調，綠景沒有任何一筆表外負債。 唐壽春在業(yè)績會上表示，公司絕不躺平，保安全將是接下來一年到一年半內的首要任務。 操盤深圳最大城中村舊改 綠景中國地產應對市場和債務的底氣，或許還在于其操盤的深圳最大城中村白石洲的舊改，該項目最快有望明年入市銷售。 綠景中國地產旗下重點城市更新項目包括深圳白石洲項目、深圳綠景黎光項目、珠海東橋城市更新項目、綠景國際花城項目及深圳綠景紅樹灣一號二期項目等。 陳健民表示，綠景的舊改基本上100%持有，真有資金需求，可以考慮給其他投資人參與機會。此外，2023年距離白石洲大規(guī)模銷售時間非常接近，去化理想的背景下，投資人對借新還舊是有信心的。 白石洲舊改被深圳業(yè)界譽為“舊改航母”，位于深圳市南山區(qū)深南大道核心區(qū)域。項目規(guī)劃總建筑面積約440萬平方米，計容面積約358萬平方米，計劃分四期開發(fā)，在未來8-10年完成，綠景中國地產間接收購持有白石洲城市更新項目合共約80%股權。 綠景中國地產3月24日公告稱，附屬公司深圳綠景天盛已確認為項目一期的實施主體，并根據白石洲城市更新項目一期的土地使用權出讓合同，分別于2021年月28日及2022年3月21日分兩次提前繳清01-08地塊土地使用權出讓金合計8.09億元人民幣(含01-10地塊已繳土地出讓金合計為12.95億元人民幣)，并預計2022年4月初取得該地塊土地使用權證，從而達到“四證”齊備。 而土地使用權出讓金提前支付完成，意味著白石洲城市更新項目一期開發(fā)建設進入快車道，也讓白石洲城市更新項目一期滿足了提取項目開發(fā)貸款的重要前提條件。 綠景中國地產表示，預期下個月初可以取得土地使用權證，按目前的施工進度來排，白石洲項目明年有望銷售，一期建筑面積超過90萬平方米，權益占比為80%，有將近33萬平方米屬于可售部分。從目前周邊項目批復的限售價看，按單價13萬元/平方米計，一期預計可售貨值超過400億元。 土儲方面，截至報告期末，綠景中國地產擁有土地儲備約737.7萬平方米，其中約78%位于大灣區(qū)內的深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。此外，控股股東所擁有的土儲資源規(guī)模約770萬平方米，包括位于深圳、珠海及東莞樟木頭項目，亦全部位于粵港澳大灣區(qū)核心位置。 截至3月30日收盤，綠景中國地產股價報0.87港元/股，漲幅達14.47%，總市值為44.35億港元。