2021年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持恢復(fù)發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，但新冠肺炎疫情仍在持續(xù)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，行業(yè)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。面對(duì)復(fù)雜多變的外部環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去一年緊抓疫情后的消費(fèi)恢復(fù)期，主動(dòng)作為，提升運(yùn)營(yíng)能力，以適應(yīng)新時(shí)期的消費(fèi)新需求。2022年，中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動(dòng)“2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”研究，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)潛力大、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)在客觀認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，不斷提高企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)水平，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從規(guī)模表現(xiàn)看，受局部疫情沖擊等多重因素影響，商辦市場(chǎng)供需兩端均偏弱，而商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)憑借較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力及資金優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)規(guī)模保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速小幅放緩。2021年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積均值為464.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.7%，增幅較2020年收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)。

隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，2020年廣泛采取的租金減免政策逐步退出，代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入同比增速有所回升。2021年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入均值為28.7億元，在上年低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)20.2%，兩年平均增長(zhǎng)12.1%。

從成長(zhǎng)性看，300城商辦用地供需規(guī)?？s量，2021年，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹(jǐn)慎。同時(shí)，輕資產(chǎn)模式和收并購(gòu)也成為企業(yè)拓展的重要方式。

從經(jīng)營(yíng)質(zhì)量看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)著力提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，平均出租率小幅提升。商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)以“用戶體驗(yàn)”為核心，通過(guò)專屬IP打造等方式提升消費(fèi)者黏性，同時(shí)推進(jìn)數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)，提升運(yùn)營(yíng)能力。2021年，辦公租賃需求有所恢復(fù)，但部分城市空置率仍高，運(yùn)營(yíng)企業(yè)不斷加快完善服務(wù)體系，提升租戶穩(wěn)定性。

從穩(wěn)健性看，“管理紅利”時(shí)代，代表企業(yè)為實(shí)現(xiàn)降負(fù)債和促發(fā)展的雙重目標(biāo)，通過(guò)做優(yōu)做強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，增強(qiáng)短期抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，發(fā)行以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為企業(yè)融資的重要途徑之一。2021年，類REITs和CMBS/CMBN發(fā)行小幅縮量，底層資產(chǎn)中辦公類物業(yè)占比提升。

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量開(kāi)發(fā)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，告別過(guò)去粗放式增長(zhǎng)方式，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)將成為行業(yè)主旋律，尤其是依賴于“運(yùn)營(yíng)能力”的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。面對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)洞悉行業(yè)變化，精準(zhǔn)把握布局方向，探索運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

消費(fèi)需求旺盛的核心一二線及城市群強(qiáng)三線城市商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)仍存。在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市有助于核心一二線城市聚集新的消費(fèi)資源，城市群強(qiáng)三線城市在核心一二線城市的帶動(dòng)下，消費(fèi)市場(chǎng)也有發(fā)展壯大空間，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在發(fā)展機(jī)遇。

頭部企業(yè)繼續(xù)分拆商管業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，運(yùn)營(yíng)能力價(jià)值兌現(xiàn)。通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高效擴(kuò)張成為企業(yè)共識(shí)，頭部企業(yè)逐漸形成規(guī)模效應(yīng)，價(jià)值凸顯，受到資本市場(chǎng)青睞，走上將輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)分拆上市之路。未來(lái)，伴隨消費(fèi)需求升級(jí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)將迎來(lái)更大發(fā)展空間，商管分拆上市潮有望持續(xù)。

房企探索新模式，轉(zhuǎn)型商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商恰逢其時(shí)。“規(guī)模紅利”時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)，房企需要對(duì)開(kāi)發(fā)主業(yè)強(qiáng)化降本增效的同時(shí)，逐步向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，在“共同富裕”與“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀椴糠址科髽I(yè)務(wù)發(fā)展的“第二增長(zhǎng)曲線”。

2022年是黨的二十大召開(kāi)之年，盡管疫情影響仍在持續(xù)，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)沒(méi)有改變，億萬(wàn)人民追求美好生活的愿望沒(méi)有改變，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也必將在挑戰(zhàn)中繼續(xù)前行。在外部環(huán)境復(fù)雜多變與行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)積極把握行業(yè)變化、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，挖掘新增長(zhǎng)點(diǎn)，保障自身穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的同時(shí)引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（以上研究?jī)?nèi)容由中指研究院提供）