每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“這兩年受疫情影響，外地購房者銳減，新房、二手房銷售很難了，尤其是從去年下半年開始，成交量下滑尤為明顯。”在防城港有著多年房地產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)歷的經(jīng)紀(jì)人張欣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

作為北部灣沿海地區(qū)的重要城市，防城港曾憑借優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和相對低廉的房價吸引了大量外地人前來置業(yè)。然而，嚴(yán)重依賴“候鳥”跨省購房、本地居民改善型住房以及炒房團(tuán)的防城港，如今的商品房庫存去化周期卻高居全國百城榜首。

“受嚴(yán)格管控與疫情傳播的雙重影響，防城港地區(qū)本就十分脆弱的樓市變得更加岌岌可危，樓市投資下降和庫存攀升已經(jīng)是一個必然的結(jié)果。”廣西金融職業(yè)學(xué)院副教授、碩導(dǎo)嚴(yán)偉向記者表示。

2022年2月末商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月） 來源：克而瑞

成交量不斷下跌

北部灣大道是防城港市最為重要的交通要道，而道路兩側(cè)也早已成為地產(chǎn)廣告的“聚集地”，不過當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)目前正經(jīng)受著巨大的銷售壓力。

“防城港目前的房地產(chǎn)市場主要還是以投資客為主，外地購房者比例在60%以上。”張欣告訴記者，但由于近兩年來疫情的反復(fù)，“外地購房者越來越少了，今年銷售情況還不如去年。”

廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年防城港市（含東興、上思）商品房銷售共18606套，累計實現(xiàn)銷售面積159.26萬平米，位列廣西14市倒數(shù)第二位，同比下降21.3%；銷售額80.68億元，位列全省第十二位，同比下降23.3%。無論是成交面積還是成交金額的增長幅度，防城港均位列全省最后一位。

來源：廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計局 

雪上加霜的是，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月末，防城港商品房庫存去化周期已達(dá)到90個月以上，成為全國商品房去化周期最長的城市。

90個月意味著什么？即便防城港從當(dāng)下起不再建設(shè)新房，按照目前的銷售速度，需要近8年的時間才能賣完現(xiàn)在的庫存房源。

事實上，為吸引購房者促進(jìn)項目銷售，防城港的樓盤項目去年也曾紛紛拿出特惠房政策，無論是線上還是線下，都隨處可見各個樓盤項目的特價廣告。

“4”字頭、“5字”頭、“低首付3萬”、“一口價房源”……有些項目還推出“低首付+分期”等優(yōu)惠政策，其中不乏一些關(guān)注度很高的熱點樓盤項目，如商貿(mào)中心清盤價甚至只需3680元/平方米。

盡管如此，防城港各樓盤銷售中心卻難回昔日門庭若市的風(fēng)光景象。位于港口區(qū)核心地段某項目置業(yè)顧問李玉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“從去年6月至今，整個樓盤銷量下降了差不多四成。”而李玉在一年內(nèi)已經(jīng)換了三份工作（三個項目樓盤），幾乎每個樓盤都一樣，“銷量不斷下跌”。

“防城港本身并不是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，與北海相比，在旅游業(yè)方面也沒有優(yōu)勢可言。”嚴(yán)偉表示，加之缺乏足夠的人口與經(jīng)濟(jì)增長支持，本地人對城市新房的剛需始終處于一個相對較低的水平，一旦庫存過高以及出現(xiàn)房價下跌的情況，就可能導(dǎo)致樓市長期處于低迷狀態(tài)。

也曾“跳躍式”增長

事實上，防城港新房庫存問題早已有之。

早在2016年2月，防城港商品房待售面積就已約358萬平方米，按照月均銷售14萬平方米計算，預(yù)計去化周期為26個月，去庫存壓力比較大。

為此，2016年11月底，防城港市政協(xié)就曾為此專門召開了名為“化解我市房地產(chǎn)庫存”專題協(xié)商會，并提出了“防城港13條”：即精準(zhǔn)政策和研究落實；完善棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源信息平臺；支持農(nóng)民工等新市民購房需求；鼓勵機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和大型國企等穩(wěn)定就業(yè)的工作人員團(tuán)購存量房；上項目聚人氣，促進(jìn)房地產(chǎn)剛需；加快完善城市配套設(shè)施，進(jìn)一步改善宜居條件；加大金融稅務(wù)部門支持力度；大力發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)；積極培育房產(chǎn)租賃市場；嚴(yán)格控制新增供地；繼續(xù)實行“生態(tài)移民”政策；加大宣傳力度，組織企業(yè)抱團(tuán)走出去；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。

到了2018年4月，國務(wù)院批準(zhǔn)成立廣西防城港邊境旅游試驗區(qū)。同月，海南全島施行樓市限購，大批投資客以及海南中介公司轉(zhuǎn)移目標(biāo)至跟海南島氣候、旅游資源相對比較接近的防城港、欽州等地。在兩大因素助推下，防城港的樓市以及土地實現(xiàn)了量價齊漲。

來源：防城港住建局官網(wǎng)

這一年，防城港房地產(chǎn)市場商品房銷量、成交價、土地出讓價格都實現(xiàn)了“跳躍式”增長。

據(jù)防城港房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年防城港市（含港口區(qū)、防城區(qū)、東興市）共計銷售商品房48486套，相比2017年增長85.46%；銷售面積為423.61萬平方米，相比2017年增長71.64%；銷售總額232.33億元。無論是銷售套數(shù)、銷售面積、銷售總額都遠(yuǎn)超2017年。

而在價格方面，2018年防城港商品房成交均價在4、5月份一度飆升至7000-9500元/平方米。“主要原因在于5月份大批海南中介機(jī)構(gòu)以及意向客戶轉(zhuǎn)移到防城港，而土地出讓價格以及樓面價多次破紀(jì)錄，購房者對樓市前景十分看好，購買意向極高。”防城港市房協(xié)方面表示，盡管此后成交價格有所下滑，但基本備案數(shù)量仍保持在每月3000-3500套之間。

此后，防城港商品房成交一路下滑，庫存進(jìn)一步拉大。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理防城港住建局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019-2021年，防城港全市分別成交新建商品房39477套、21444套、18606套，同比分別下滑了23.33%、45.68%、17.79%。而2021年銷售的套數(shù)，甚至已經(jīng)達(dá)到自從2015年至今7年來的新低。

“2018至2019年，防城港房價達(dá)到最高點，均價接近7000元/平方米，目前已經(jīng)下降至5500元/平方米左右。”

嚴(yán)偉表示，防城港作為一個邊境小城，自身體量并不足以支撐這一房價，在海南出臺限購令后，許多北方人選擇將防城港一類城市作為購房替代城市。也就是說，防城港并無特殊優(yōu)勢。“其銷售方法也采用旅游購房、外地包銷等方式，當(dāng)房價上升至一定程度后，外來購房熱情將迅速減退，形成現(xiàn)在的高庫存態(tài)勢。”

去化難度增大

需要注意的是，防城港屬于典型的外部需求驅(qū)動型市場，樓市銷售主要以外地人群為主。但受疫情影響，外地人的購房占比明顯下降。

“這兩年疫情隨時都有，外地購房者少了很多。2022年防城港房價應(yīng)該是已經(jīng)到底了， 不會有太大的波動了。”張欣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，經(jīng)歷了兩年的“跌跌不休”，目前防城港房價已降至五年前，房企保利潤之下，后期房價下跌空間已明顯收窄。

據(jù)中國房價行情平臺最新數(shù)據(jù)，今年2月，防城港新房均價為5335元/平方米，環(huán)比上漲1.24%，同比下跌6.86%。

盡管如此，防城港近年來的土地供應(yīng)量仍保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)防城港市房地產(chǎn)交易中心、防城港市住建局?jǐn)?shù)據(jù)不完全整理發(fā)現(xiàn)，2016-2020年防城港住宅用地供應(yīng)面積連續(xù)增長，合計共成功出讓了2155畝住宅用地。

數(shù)據(jù)來源：防城港統(tǒng)計局

“防城港目前在售項目很多是在2015年前就拿地了，新拿地項目大多都還未推向市場。”廣西一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，隨著這幾年防城港新建商品房成交價格逐漸回落，疊加住宅用地出讓增加，新建商品房庫存增加，開發(fā)商購置土地欲望相對2018年有所降低。

不過另一方面，3月20日晚，廣西壯族自治區(qū)市場利率定價自律機(jī)制召開會議，商定下調(diào)部分城市房貸首付比例：其中在北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%，進(jìn)一步降低居民購房門檻，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

“無論是首付比例為30%還是20%，客觀上都有助于降低首付成本，對于激活第二套購房需求、保障改善型需求等都有積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，類似放松的做法，也說明近期一些沿海城市或文旅資源城市面臨的壓力，即外來購房需求萎縮，房屋庫存消化難度增大。

不過，在嚴(yán)偉看來，去庫存的長期辦法仍是加強(qiáng)城防城港市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造沿邊沿海城市名片，從外貿(mào)、港口、旅游和養(yǎng)生等方面提高城市吸引力，增加城市居民收入，使群眾能夠買得起房，也愿意買房。

“短期來看，要促進(jìn)房價回歸正常水平并保持穩(wěn)定，避免出現(xiàn)房價長期下降的情況，一要規(guī)范購地行為，二要統(tǒng)籌新房銷售價格。此外，不應(yīng)該過度干預(yù)市場正常的交易活動，而是要從供給側(cè)進(jìn)行調(diào)整，爭取用五年左右的時間降低新房庫存，使樓市重返健康狀態(tài)。”嚴(yán)偉續(xù)稱。

（應(yīng)受訪者要求，文中張欣、李玉為化名）

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-501535931