每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

北京首個(gè)“現(xiàn)房銷售”樓盤項(xiàng)目開(kāi)始預(yù)售了。

日前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱北京住建委）官網(wǎng)顯示，中鐵興創(chuàng)·逸境（諾德逸境小區(qū)）獲預(yù)售證，住宅擬售單價(jià)56161元/平方米起，均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右。

既然是現(xiàn)房銷售，為何也能預(yù)售？事實(shí)上，根據(jù)去年競(jìng)拍土地時(shí)的要求，中鐵興創(chuàng)·逸境項(xiàng)目有近一半的住宅面積需要現(xiàn)房銷售，而另外的部分仍是期房銷售。

“現(xiàn)房銷售對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力是很大的考驗(yàn)?，F(xiàn)在資金成本這么高，誰(shuí)都想趕快把房子賣出去，現(xiàn)房銷售不是誰(shuí)都能玩的。”近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪中鐵興創(chuàng)·逸境時(shí)，項(xiàng)目銷售人員如是說(shuō)。

中鐵興創(chuàng)·逸境售樓處 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

給房企預(yù)留合理利潤(rùn)空間

2021年8月30日，北京發(fā)布第二批集中供地公告，首次在大興黃村海戶新村DX00-0208-6020、6026地塊引入了“競(jìng)現(xiàn)房銷售”的試點(diǎn)，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格后，就轉(zhuǎn)入“競(jìng)現(xiàn)房銷售”面積，即到竣工備案后方可銷售的面積；當(dāng)可出讓居住建筑規(guī)模全部競(jìng)報(bào)為“現(xiàn)房銷售”，轉(zhuǎn)入競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)方案。

同年10月，中鐵和興創(chuàng)聯(lián)合體以總價(jià)37.84億元拍下了大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊，也就是中鐵興創(chuàng)·逸境項(xiàng)目的建設(shè)用地。該地塊建設(shè)用地面積5.44萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模12.32萬(wàn)平方米，按競(jìng)拍要求，其中5.4萬(wàn)平方米的面積需要現(xiàn)房銷售，銷售指導(dǎo)價(jià)為5.9萬(wàn)元/平方米。也就是說(shuō)，該項(xiàng)目有近一半的貨值需要待2024年建成現(xiàn)房后才能銷售。

“現(xiàn)房銷售對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力是很大的考驗(yàn)?，F(xiàn)在資金成本這么高，誰(shuí)都想趕快把房子賣出去，現(xiàn)房銷售不是誰(shuí)都能玩的。”中鐵興創(chuàng)·逸境售樓處的銷售人員有些自夸地告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

從銷售人員的現(xiàn)場(chǎng)介紹看，中鐵興創(chuàng)逸境的戶型和周邊其他樓盤并沒(méi)有太大不同，戶型包括78平方米的兩居，以及95平方米、98平方米、115平方米的三居，134平方米的四居。同時(shí)，每個(gè)戶型也都有慣常的空調(diào)機(jī)位的“贈(zèng)送面積”，但銷售人員很婉轉(zhuǎn)地說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商并不保證（贈(zèng)送面積），后期要不要擴(kuò)大面積在您。”

記者查詢北京住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，中鐵興創(chuàng)逸境目前尚無(wú)簽約房源。

來(lái)源：北京住建委官網(wǎng)

對(duì)于試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的目的，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)曾表示，“相較期房預(yù)售而言，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)明顯，一方面未來(lái)購(gòu)房人可切身考察項(xiàng)目情況，通過(guò)看得見(jiàn)、摸得著的真實(shí)房源提升購(gòu)房人安全感，減少購(gòu)房糾紛，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益；另一方面也在一定程度上減輕了購(gòu)房者資金壓力，避免了因項(xiàng)目爛尾帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。”

同時(shí)，現(xiàn)房銷售對(duì)于市場(chǎng)也益處良多，“特別是針對(duì)于周邊區(qū)域近年來(lái)供地?cái)?shù)量較多的區(qū)域，可有效避免同一區(qū)域內(nèi)商品房項(xiàng)目集中扎堆入市。同時(shí)對(duì)于該類項(xiàng)目，已充分考慮房企開(kāi)發(fā)成本，預(yù)留合理利潤(rùn)空間，保證未來(lái)企業(yè)可打造一定品質(zhì)的住宅。”

記者注意到，在北京2022年首批集中供地中已于2月17日結(jié)束的北京2022年首批集中供地出讓中，有50%的項(xiàng)目設(shè)置了“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)。

現(xiàn)房銷售也有“高低配”套路

不過(guò)，在走訪中鐵興創(chuàng)·逸境項(xiàng)目過(guò)程中，記者也發(fā)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售存在的一些“套路”。

曾經(jīng)在2019-2020年北京市場(chǎng)占據(jù)主流地位的限競(jìng)房流行過(guò)“高低配”的設(shè)計(jì)，也即“高層住宅+別墅”配置。之所以這樣設(shè)計(jì)，是因?yàn)?ldquo;7090”的政策，也即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。實(shí)際操作中，承載大多數(shù)購(gòu)房者的高層住宅一般都被分配在項(xiàng)目的邊邊角角，而項(xiàng)目的核心區(qū)域則被利潤(rùn)率更高但低矮的別墅所占據(jù)。

中鐵興創(chuàng)·逸境的操作也是類似。

中鐵興創(chuàng)·逸境現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

從現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)劃圖來(lái)看，項(xiàng)目北高南低，低層洋房和高層建筑南北依次排列，由19棟5至18層的小高層和洋房組成，其中項(xiàng)目北側(cè)的6棟高層為現(xiàn)房銷售。

“我們采用的是北高南低的圍合式的布局。”現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，“前期開(kāi)售的都是低樓層，一梯兩戶的小洋房得房率挺高的，這可是是南五環(huán)邊上為數(shù)不多的洋房項(xiàng)目。”

關(guān)于項(xiàng)目的現(xiàn)象部分，銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“要現(xiàn)房銷售的是后邊的高層，得建好了才能出售。當(dāng)然洋房和高層是一起建設(shè)一起交房的。高層是兩梯兩戶，主力戶型是95平米。因?yàn)楦哂?2層住宅必須有兩部電梯，得房率就要低一些。”

不過(guò)，銷售人同時(shí)表示，“現(xiàn)在我能告訴您的是，二期肯定比一期要貴，我估計(jì)到時(shí)候高層現(xiàn)房是6萬(wàn)多，所以您要承擔(dān)現(xiàn)房和現(xiàn)在（洋房）的價(jià)差。并且要知道高層現(xiàn)房的品質(zhì)肯定沒(méi)有期房的洋房好。我們需要用先期銷售的利潤(rùn)去保證后期的現(xiàn)房順利建成，所以期房的品質(zhì)肯定更好一些了。”

記者注意到，在距離中鐵興創(chuàng)·逸境項(xiàng)目約一公里的綠地海珀云翡，目前的售價(jià)為75000元/平方米。

按照銷售人員的說(shuō)法，如果選擇購(gòu)買中鐵興創(chuàng)·逸境的房，要么選擇期房洋房的“低價(jià)格高品質(zhì)”，要么選擇兩年后建好的現(xiàn)房高層的“高價(jià)格低品質(zhì)”。顯然，這種營(yíng)銷方式和限競(jìng)房時(shí)代用別墅來(lái)平衡剛需房的套路如出一轍。

出了售樓處，記者來(lái)到中鐵興創(chuàng)·逸境的施工區(qū)域，不過(guò)工地大門口的安保人員表示，未經(jīng)過(guò)登記人員不能入內(nèi)，“這里天天施工，挺緊張的”。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝