每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自去年5月以來，深圳二手房價格已連續(xù)下跌10個月，過往學區(qū)房的神話也被打破，福田百花片區(qū)部分樓盤二手房價格甚至跌超40%。

不過，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，在過去的半年里，深圳仍有少數(shù)樓盤的二手房價格實現(xiàn)了逆勢上漲。其中，后海片區(qū)的澳城花園成交價上漲5.5%，大沖片區(qū)的城市山谷花園上漲了3.3%、紅樹別院上漲了4.4%，大芬片區(qū)的慢城和福田區(qū)的園嶺新村項目也均實現(xiàn)上漲。

《每日經(jīng)濟新聞》記者對上述二手房源上漲樓盤進行梳理后發(fā)現(xiàn)，這些項目的產(chǎn)品類型跨度較大，既有高端豪宅，也有普通住宅，還有上世紀80年代建成的老舊小區(qū)。

其中，澳城花園、城市山谷花園、紅樹別院均為深圳的老牌豪宅項目，項目建成時間均在2004-2006年不等，均價普遍超過10萬元/平方米；大芬片區(qū)的慢城項目則屬于典型的普通住宅，均價為5.5萬元/平方米；而福田區(qū)的園嶺新村項目建成于1983年，均價約10萬元/平方米。

在深圳二手房價格普遍下滑10%-20%的市場行情下，上述樓盤的二手房價格為何能逆市上漲？每經(jīng)品房小程序通過11個維度，對這些樓盤項目進行綜合解析。

以澳城花園為例，該項目地處豪宅云集的深圳灣片區(qū)，區(qū)域內(nèi)的翡翠海岸、陽光海濱花園等項目價格均超過10萬元/平方米。

來源：每經(jīng)品房小程序

每經(jīng)品房小程序顯示，澳城花園二期的估值參考價為16.99萬元/平方米。從該項目周邊的各項配套來看，小學配置、通勤城市和消費檔分別得分9.4分、7.4分和6.6分（滿分10分）。以評分最高的小學配置為例，在項目1公里范圍內(nèi)有4所小學，優(yōu)于南山區(qū)94%的住宅項目，屬于小學舒適度高的區(qū)域。

此外，該項目周邊的居住宅密度和消費檔次分別得分5.6和6.6，通勤加速為7.4分。每經(jīng)品房通過以上綜合分析預(yù)計，未來5年澳城花園二期的價格漲幅將跑輸南山區(qū)平均水平，但高于全國96%的區(qū)縣。

再看位于南山區(qū)的城市山谷花園，該樓盤坐落于南山區(qū)豪宅云集的華僑城片區(qū)，其中南外科華學區(qū)房片區(qū)是整個科技園新盤和次新盤最集中的地帶，包括華潤城潤府（一二三期）、大沖城市花園、城市山谷一二三期、英倫名苑一二三四期在內(nèi)的多數(shù)樓盤都是系列開發(fā)，且銷售均價普遍在10萬元+起步。

來源：每經(jīng)品房小程序

每經(jīng)品房小程序顯示，城市山谷三期的參考估值價為12.81萬元/平方米。項目周邊各項指標中，消費檔次、通勤車速及小學配置位列前三，分別得到8.0分、7.4分和4.3分。以評分最高的消費檔次為例，項目周邊1公里范圍內(nèi)餐飲消費的客單價為95元，在南山區(qū)內(nèi)高于80%的住宅項目，屬于同城中高檔消費區(qū)域。

相對來說，大芬片區(qū)的慢城項目是這些逆勢上漲項目中為數(shù)不多的普通住宅項目。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目一期的估值參考價為43866元/平方米。

來源：每經(jīng)品房小程序

每經(jīng)品房小程序顯示，慢城周邊的人口結(jié)構(gòu)得分僅為2.4分，相當于2-3線城市的人口結(jié)構(gòu)，在龍崗區(qū)屬于年輕人比例偏低、老年人和學生兒童比例偏高的區(qū)域。小學和醫(yī)療配置得分均超過5分，周邊有大小醫(yī)療機構(gòu)6個，1公里內(nèi)有2所小學。此外，周邊的消費檔次、公交配置和地鐵配置得分均超過3分。

綜合以上維度分析，每經(jīng)品房小程序預(yù)計，未來5年慢城的房價漲幅會跑平龍崗區(qū)的平均水平，高于該區(qū)29%小區(qū)，高于全國93%的區(qū)縣。

在眾多二手房中實現(xiàn)逆勢上漲的還有地處福田的園嶺新村，該樓盤建成于1983年，已經(jīng)有近40年房齡。該項目集“地段+學區(qū)+舊改”于一身，或是其價格堅挺的重要因素，每經(jīng)品房小程序顯示，該項目估值參考價為105773元/平方米。

來源：每經(jīng)品房小程序

從周邊配套看，每經(jīng)品房小程序顯示，園嶺新村項目周邊教育配套十分優(yōu)越，小學和幼兒園配置得分別為9.8分和8.7分，周邊1公里范圍就有7座小學和14座幼兒園，在福田區(qū)教育舒適度高的區(qū)域。同時，項目周邊的地鐵、醫(yī)療和商務(wù)密度配置的得分均超過6分。

基于以上綜合分析，每經(jīng)品房小程序預(yù)計，未來五年園嶺新村項目的價格漲幅將跑贏福田區(qū)的平均水平，高于該區(qū)83%的小區(qū)，高于全國99%區(qū)縣。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle）

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