每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝 孫志成    

北京首個“競現(xiàn)房銷售”試點樓盤項目入市了。

日前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會（以下簡稱北京住建委）官網(wǎng)顯示，中鐵興創(chuàng)·逸境（諾德逸境小區(qū)）獲預售證， 住宅擬售單價56161元/平方米起，均價在6萬元/平方米左右 。

既然是現(xiàn)房銷售，為何也能預售？事實上，根據(jù)去年競拍土地時的要求， 中鐵興創(chuàng)·逸境項目有近一半的住宅面積需要現(xiàn)房銷售 ，而另外的部分仍是期房銷售。

“現(xiàn)房銷售對開發(fā)商的資金實力是很大的考驗。現(xiàn)在資金成本這么高，誰都想趕快把房子賣出去，現(xiàn)房銷售不是誰都能玩的?！苯眨睹咳战?jīng)濟新聞》記者實地探訪中鐵興創(chuàng)·逸境時，項目銷售人員如是說。

中鐵興創(chuàng)·逸境售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

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給房企預留合理利潤空間

2021年8月30日，北京發(fā)布第二批集中供地公告，首次在大興黃村海戶新村DX00-0208-6020、6026地塊引入了“競現(xiàn)房銷售”的試點，當競買報價達到土地合理上限價格后，就轉(zhuǎn)入“競現(xiàn)房銷售”面積，即到竣工備案后方可銷售的面積； 當可出讓居住建筑規(guī)模全部競報為“現(xiàn)房銷售”，轉(zhuǎn)入競高品質(zhì)建設方案。

同年10月，中鐵和興創(chuàng)聯(lián)合體以總價37.84億元拍下了大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊，也就是中鐵興創(chuàng)·逸境項目的建設用地。該地塊建設用地面積5.44萬平方米，建筑控制規(guī)模12.32萬平方米。按競拍要求， 其中5.4萬平方米的面積需要現(xiàn)房銷售 ，銷售指導價為5.9萬元/平方米。也就是說， 該項目有近一半的貨值需要待2024年建成現(xiàn)房后才能銷售 。

“現(xiàn)房銷售對開發(fā)商的資金實力是很大的考驗?，F(xiàn)在資金成本這么高，誰都想趕快把房子賣出去，現(xiàn)房銷售不是誰都能玩的?！敝需F興創(chuàng)·逸境售樓處的銷售人員有些自夸地告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

從銷售人員的現(xiàn)場介紹看，中鐵興創(chuàng)逸境的戶型和周邊其他樓盤并沒有太大不同，戶型包括78平方米的兩居，以及95平方米、98平方米、115平方米的三居，134平方米的四居。同時，每個戶型也都有慣常的空調(diào)機位的“贈送面積”，但銷售人員很婉轉(zhuǎn)地說，“ 開發(fā)商并不保證（贈送面積），后期要不要擴大面積在您 ?！?/span>

記者查詢北京住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，中鐵興創(chuàng)逸境目前尚無簽約房源。

來源：北京住建委官網(wǎng)

對于試點現(xiàn)房銷售的目的，北京市規(guī)劃和自然資源委員會曾表示，“相較期房預售而言，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢明顯，一方面未來購房人可切身考察項目情況，通過看得見、摸得著的真實房源提升購房人安全感，減少購房糾紛，維護住房消費者的合法權益；另一方面也在一定程度上減輕了購房者資金壓力，避免了因項目爛尾帶來的資金風險，維護社會穩(wěn)定?！?/span>

同時，現(xiàn)房銷售對于市場也益處良多，“特別是針對于周邊區(qū)域近年來供地數(shù)量較多的區(qū)域，可有效避免同一區(qū)域內(nèi)商品房項目集中扎堆入市。同時對于該類項目，已充分考慮房企開發(fā)成本，預留合理利潤空間，保證未來企業(yè)可打造一定品質(zhì)的住宅?！?/span>

記者注意到，已于2月17日結束的北京2022年首批集中供地出讓中，有50%的項目設置了“競現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)。

現(xiàn)房銷售也有“高低配”套路

不過，在的走訪中鐵興創(chuàng)·逸境項目過程中，記者也發(fā)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售存在的一些“套路”。

曾經(jīng)在2019-2020年北京市場占據(jù)主流地位的限競房流行過“高低配”的設計，也即“高層住宅+別墅”配置。之所以這樣設計，是因為“7090”的政策，也即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。實際操作中，承載大多數(shù)購房者的高層住宅一般都被分配在項目的邊邊角角，而項目的核心區(qū)域則被利潤率更高但低矮的別墅所占據(jù)。

中鐵興創(chuàng)·逸境的操作也是類似。

中鐵興創(chuàng)·逸境現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

從現(xiàn)場的規(guī)劃圖來看，項目北高南低，低層洋房和高層建筑南北依次排列，由19棟5至18層的小高層和洋房組成。其中，項目北側的6棟高層為現(xiàn)房銷售。

“我們采用的是北高南低的圍合式的布局?！爆F(xiàn)場銷售人員介紹，“前期開售的都是低樓層，一梯兩戶的小洋房得房率挺高的，這可是是南五環(huán)邊上為數(shù)不多的洋房項目?！?/span>

關于項目的現(xiàn)象部分，銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“要現(xiàn)房銷售的是后邊的高層，得建好了才能出售。當然洋房和高層是一起建設一起交房的。高層是兩梯兩戶，主力戶型是95平米。因為高于12層住宅必須有兩部電梯，得房率就要低一些?！?/span>

不過，銷售人同時表示，“現(xiàn)在我能告訴您的是，二期肯定比一期要貴，我估計到時候高層現(xiàn)房是6萬多，所以您要承擔現(xiàn)房和現(xiàn)在（洋房）的價差。并且要知道 高層現(xiàn)房的品質(zhì)肯定沒有期房的洋房好 。我們需要用先期銷售的利潤去保證后期的現(xiàn)房順利建成，所以期房的品質(zhì)肯定更好一些了。”

記者注意到，在距離中鐵興創(chuàng)·逸境項目約一公里的綠地海珀云翡，目前的售價為75000元/平方米。

按照銷售人員的說法，如果選擇購買中鐵興創(chuàng)·逸境的房子，要么選擇期房洋房的“低價格高品質(zhì)”， 要么選擇兩年后建好的現(xiàn)房高層的“高價格低品質(zhì)” 。顯然，這種營銷方式和限競房時代用別墅來平衡剛需房的套路如出一轍。

出了售樓處，記者來到中鐵興創(chuàng)·逸境的施工區(qū)域，不過工地大門口的安保人員表示，未經(jīng)過登記人員不能入內(nèi)，“這里天天施工，挺緊張的。”

記者|王佳飛?編輯|魏文藝?孫志成 杜波 王嘉琦

校對|王月龍

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