“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從沖浪運(yùn)動轉(zhuǎn)變?yōu)榉\(yùn)動。”

新城控股董事長王曉松在公司2021年度業(yè)績會上直言，以前踏浪而行，“浪”是可以看到的?，F(xiàn)在要御風(fēng)前進(jìn)，“風(fēng)”卻是看不見、摸不著的，要怎么前行？唯有靠自己，不斷提升能力去找準(zhǔn)風(fēng)向，才能迎風(fēng)而上。

正是由此，新城控股在2021年展開了多種努力“修煉內(nèi)功”，夯實(shí)雙輪業(yè)務(wù)、進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)全綠檔，度過了平穩(wěn)的一年。

通過新城控股披露的2021年年度報(bào)告可見期內(nèi)公司總資產(chǎn)達(dá)5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)593.10億元，同比增長17.23%；公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2337.75億元，累計(jì)銷售面積約2354.73萬平方米，規(guī)模保持穩(wěn)定。

報(bào)告期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64%，歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元，經(jīng)營指標(biāo)和效益指標(biāo)也平穩(wěn)向上。

公司的穩(wěn)健態(tài)勢，以及房地產(chǎn)的穩(wěn)固地位，也讓王曉松對行業(yè)未來充滿信心，其直言“相信沒有一個(gè)冬天不會過去，沒有一個(gè)春天不會到來。”

業(yè)績穩(wěn)定增長，財(cái)務(wù)基本面持續(xù)向好

2021年，新城依然保持著戰(zhàn)略定力和增長驅(qū)動力，公司以“重銷售、抓回款、強(qiáng)歸集”為核心，全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位于行業(yè)前列，真正從現(xiàn)金流層面做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”。

同時(shí)，公司2021年新增竣工面積3290.34萬平方米。截至報(bào)告期末，新城控股末已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積3421.88萬平方米，鎖定未來營收及利潤的可結(jié)算資源充足。

長期以來，新城控股堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，住宅開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)同共進(jìn)，構(gòu)筑了公司可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。

根據(jù)年報(bào)，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標(biāo)，同比增長51%，全年新開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場共30座。

2021年，新城商業(yè)物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)收入同比提升46.6%至79.7億元。出租及管理毛利率則持續(xù)走高，同比提升1.9個(gè)百分點(diǎn)至72.6%。

充足可售貨值支持著業(yè)績長期提升。截至2021年底，新城控股共擁有1.38億平方米的總土儲建筑面積，其中已售未結(jié)轉(zhuǎn)建面3422萬平方米，已獲取土地中2022年可售貨值超2800億元足夠滿足企業(yè)2~3年的開發(fā)銷售所需。

區(qū)域分布上，中西部建面占比略高達(dá)39%，高出長三角區(qū)域的37%，環(huán)渤海和大灣區(qū)分別占比19%和5%。

杠桿持續(xù)下降，資本結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

財(cái)務(wù)方面，2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)凈利潤138億元，近5年復(fù)合增長率22%；歸母凈利潤126億元，近5年復(fù)合增長率20%；扣非歸母凈利潤102億元，近5年復(fù)合增長率20%。

公司合理控制有息負(fù)債，2021年末有息負(fù)債899億元，較2020年末下降18億元；同時(shí)，在合聯(lián)營公司中的權(quán)益有息負(fù)債為115億元，債務(wù)透明、安全性有保障。整體899億元中有109億元為通過吾悅廣場進(jìn)行的融資，未來還有更大的空間可以去盤活。公司整體平均融資成本6.57%，較2020年末逆勢下降15個(gè)bp。

在業(yè)績?nèi)嬖鲩L的同時(shí)，新城控股的各項(xiàng)負(fù)債指標(biāo)也得到持續(xù)改善，近年來，新城先于政策要求，主動落實(shí)“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”，年末所有指標(biāo)均達(dá)綠檔要求，按監(jiān)管口徑計(jì)算，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，凈負(fù)債率為48.12%，現(xiàn)金短債比為1.07。

現(xiàn)金流層面，新城也呈現(xiàn)出更充裕態(tài)勢。

新城的融資結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，信托借款規(guī)模連續(xù)兩年大幅下降。

去年11月，新城控股就提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，也是當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。

今年2月，新城控股又提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷。

3月9日，新城控股宣布，以自有資金提前完成2019年公開發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計(jì)25.92億元的支付。

3月18日，新城控股則再次發(fā)布公告稱，基于對公司發(fā)展前景和戰(zhàn)略規(guī)劃的認(rèn)同，同時(shí)為了積極維護(hù)公司債券價(jià)格的穩(wěn)定，切實(shí)保護(hù)投資者利益，新城控股部分董事和高級管理人員將按照交易場所交易規(guī)則，以市場化方式在二級市場購買新城控股發(fā)行的公司債券。根據(jù)計(jì)劃，新城控股管理層擬購買總規(guī)模不超過2000萬元存續(xù)的公司債券。

3月30日，新城控股發(fā)布公告宣布，擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。

一邊降杠桿優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，一邊維持安全穩(wěn)健高質(zhì)量增長態(tài)勢，新城的經(jīng)營表現(xiàn)不斷收獲國際機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

報(bào)告期間，國際三大評級機(jī)構(gòu)均維持了新城控股和其母公司新城發(fā)展的主體評級。

其中，目前惠譽(yù)和標(biāo)普的長期發(fā)行人評級均為“BB+”，穆迪的企業(yè)家族評級（CFR）維持在“Ba1”，均位于行業(yè)較高評級水平。中誠信國際和聯(lián)合資信均維持新城控股主體及相關(guān)債項(xiàng)的AAA評級。中誠信亞太還將新城控股的境外長期信用評級上調(diào)至BBBg，展望穩(wěn)定。

輕重并舉 繼往開來

2021年，新城控股新簽約32座吾悅廣場，其中輕資產(chǎn)項(xiàng)目16個(gè)，占比近半。截至年底，合計(jì)在135個(gè)城市布局了188座吾悅廣場，建立起了規(guī)?；娜珖虡I(yè)版圖。年內(nèi)新開業(yè)吾悅廣場30座（含4座托管在營項(xiàng)目），順利完成2021年制定的開業(yè)30座目標(biāo)，其中新開業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目8座，累計(jì)在營吾悅廣場已達(dá)到130座。2022年企業(yè)計(jì)劃再新開25座吾悅廣場，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)版圖。

在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，加大對剛需、改善住房需求的支持力度，市場有望重回穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)而走向良性循環(huán)。房企應(yīng)著力于精細(xì)管理、提質(zhì)增效、租售并舉、多元渠道發(fā)力，實(shí)現(xiàn)規(guī)模、效益和風(fēng)險(xiǎn)的平衡穩(wěn)健發(fā)展。

在此背景下，公司將堅(jiān)持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動2.0戰(zhàn)略，圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”穩(wěn)健運(yùn)營，不斷“降占用、增資本”；大力推進(jìn)資管能力建設(shè)，運(yùn)用成熟的物業(yè)開發(fā)及商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目端引入股權(quán)投資者共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，助力公司持續(xù)發(fā)展的同時(shí)進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)安全性。

同時(shí)，公司將在戰(zhàn)略深耕過程中不斷思考和努力提升客戶服務(wù)品質(zhì)，圍繞客戶需求做好產(chǎn)品適配，重視客戶體驗(yàn)和客戶立場，提供具有差異化的產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)良好的品牌口碑和品牌溢價(jià)。公司將進(jìn)一步加強(qiáng)組織協(xié)同，堅(jiān)持長期主義，做難而正確的事，把做制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的態(tài)度貫穿到項(xiàng)目開發(fā)和商業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，以精益管理之道切實(shí)做好產(chǎn)品與服務(wù)。

新城管理層在業(yè)績會上表示，公司依然堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)模式，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，堅(jiān)持地域深耕的總策略、圍繞現(xiàn)有布局做強(qiáng)做深，堅(jiān)持運(yùn)營優(yōu)先的總抓手，堅(jiān)持科技賦能的總保障，同時(shí)重視風(fēng)險(xiǎn)管控體系的建設(shè)與完善、讓風(fēng)險(xiǎn)意識貫穿企業(yè)經(jīng)營的全過程。文/屯天