合生創(chuàng)展（00754，HK）的穩(wěn)健及盈利能力一直是業(yè)界標(biāo)桿的存在，2021年，這位地產(chǎn)佼佼者又繼續(xù)突破了邊際。

根據(jù)3月31日午間，合生創(chuàng)展發(fā)布2021年業(yè)績公告。公告顯示，2021年合生創(chuàng)展銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額達(dá)人民幣423億元，較2020年的358億元有大幅提高。物業(yè)合約銷售額人民幣402.73億元，提升58億元，裝修合約銷售額人民幣20億元，也有6.5億元的提升。

如此優(yōu)異的成績，離不開合生創(chuàng)展在地產(chǎn)、商業(yè)、合生活、基建、投資等多元業(yè)態(tài)優(yōu)化布局，更離不開對先進(jìn)技術(shù)的積極利用。

新高業(yè)績

年報(bào)顯示，2021年合生創(chuàng)展銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額達(dá)人民幣423億元（2020年為358億元），包括物業(yè)合約銷售額人民幣402億元（2020年為人民幣345億元）及裝修合約銷售額人民幣20億元（2020年為人民幣13.8億元）。

物業(yè)發(fā)展仍為合生創(chuàng)展的核心業(yè)務(wù)（72%）。2021年，合生創(chuàng)展在環(huán)渤海地區(qū)、珠江三角洲及長江三角洲三個(gè)核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域的業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展。華南（包括廣州、惠州、中山及陽朔）占合生創(chuàng)展的收益為37%，其后為華東（包括上海、杭州、昆山、寧波、慈溪及太倉）為31%，華北（包括北京、天津、廊坊、大連、太原及秦皇島）為32%。

就北京和天津而言，合生創(chuàng)展2021年新晉推出的金茂府、合生縵云以及合生me悅獲得了熱銷，售出建筑面積合共為305580平方米，賬面值達(dá)到了219億元。

在上海和杭州，杭州合生創(chuàng)展名邸及昆山合頌蘭亭新開盤推售，售出建筑面積合共為332070平方米，賬面值為人民幣90億元。

2021年中，合生創(chuàng)展共交付了總建筑面積為1235695平方米的貨值，有關(guān)交付及落成物業(yè)的整體平均售價(jià)為每平方米人民幣14651元（2020年：每平方米人民幣13582元），較去年同期相比上升8%。

可貴的是，合生創(chuàng)展截至2021年12月31日總貨值約927億元，且公司可售貨量高度集中于一線城市，占比超60%，足以保障公司5~8年供貨充足。此外合生創(chuàng)展擁有大規(guī)模高質(zhì)量的土地儲(chǔ)備，該公司深耕環(huán)渤海、長三角、大灣區(qū)三大經(jīng)濟(jì)圈核心位置及重點(diǎn)城市，年報(bào)顯示截至2021年12月31日，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備約29.44百萬平方米。地產(chǎn)板塊一線城市（北京、上海、廣州、深圳和惠州）土儲(chǔ)高達(dá)16.7百萬平方米，占比75%，于2021年新增大興舊宮、昆山玉湖兩個(gè)項(xiàng)目。

除物業(yè)開發(fā)之外，合生創(chuàng)展的商業(yè)租賃收入也在持續(xù)上升。年報(bào)顯示該項(xiàng)目下營業(yè)收入達(dá)到了40.49億港元，同比上升23%，涉及的在租面積約為115.99萬平方米，而管理費(fèi)也實(shí)現(xiàn)約8億港元的收入。

合生匯作為合生商業(yè)中的明星項(xiàng)目，自開業(yè)后產(chǎn)品線出租率動(dòng)態(tài)保持在99%，北京、上海區(qū)域單項(xiàng)目的日均客流突破12萬人次，自有會(huì)員數(shù)超過200萬人，幾乎每年的收入都有20%的增長幅度，利潤增長35%，銷售額增長超60%，僅合生匯產(chǎn)品線就獲得超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2倍的業(yè)績水平。

據(jù)資料顯示，合生商業(yè)業(yè)務(wù)線覆蓋商業(yè)綜合體、寫字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體、高端酒店及服務(wù)公寓這四大板塊，已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個(gè)主流城市擁有近100余個(gè)在營項(xiàng)目，已建成運(yùn)營的項(xiàng)目面積超過500萬平方米。

安全流動(dòng)性

年報(bào)顯示，截至2021年12月31日，合生創(chuàng)展總有息負(fù)債941億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債233億元，占比24%，且公司信用債僅占總有息負(fù)債余額8%。據(jù)了解，公司在境內(nèi)無公司債、中票等信用債余額。公司2022年1月已償還5億美元美元債，年內(nèi)無公開市場信用債到期。相較于其他地產(chǎn)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)健康，流動(dòng)性較好。

同時(shí)，合生創(chuàng)展有息負(fù)債品種配置合理，90%以上均為資產(chǎn)抵押貸款，其中開發(fā)類占比38%、商業(yè)運(yùn)營類占比26%、城更舊改類貸款15%、信用債占比8%、信托貸款占比7%、境外貸款占比6%。

整體來看，合生創(chuàng)展的融資渠道多元化，并能夠不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)行短期債務(wù)長期化策略。

年報(bào)顯示，合生創(chuàng)展經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)多年為正，融資利率處于較低水平，境外發(fā)債成本明顯低于其他房企。合生創(chuàng)展的融資成本一直維持在一個(gè)較低水準(zhǔn)，其加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本約為6.3%，處于同行低位，相比于2020年下降0.5%。

合生創(chuàng)展的價(jià)值觀一直是量入為出，理性投資，不盲目追高，把握行業(yè)周期性，2022年合生創(chuàng)展地產(chǎn)投資取得舊宮、昆山玉湖兩宗土地，充分體現(xiàn)了其謹(jǐn)慎的投資策略。

可以看到，通過穩(wěn)健發(fā)展的策略始終保持較低資產(chǎn)負(fù)債率、借貸成本逐年下降以及充足安全的現(xiàn)金流，合生創(chuàng)展構(gòu)筑了堅(jiān)固的運(yùn)營護(hù)城河。信貸指標(biāo)優(yōu)于多數(shù)評級同業(yè)公司合生創(chuàng)展的主體信用及債券信用等級為AAA級，標(biāo)普信用評級B級，惠普B+，評級展望均為穩(wěn)定。

精品戰(zhàn)略

每個(gè)公司都需要拿產(chǎn)品說話，合生創(chuàng)展風(fēng)雨多年，過硬的產(chǎn)品力是其又一標(biāo)簽。

在合生創(chuàng)展看來，做產(chǎn)品需要“始終堅(jiān)持尊重客戶、尊重土地價(jià)值和城市價(jià)值，結(jié)合城市歷史和文化，打造代表城市形象的地標(biāo)性建筑，深度挖掘土地的價(jià)值。”

“中高端精品戰(zhàn)略”的發(fā)展之路，是合生創(chuàng)展一直秉承的理念。合生創(chuàng)展的核心競爭力便是擁有高端生活方式差異化，其能夠不斷升級迭代產(chǎn)品線，引入國際潮流人居理念，先后推出市場熱銷的合生·縵系、悅系、帝景系、駿景系、國際城系等一系列精品，率先構(gòu)建出了屬于地產(chǎn)行業(yè)的特色產(chǎn)品IP，鑄就具有合生特點(diǎn)的城市高品質(zhì)人居名片。

2021年，合生集團(tuán)向市場隆重推出了合生·縵系產(chǎn)品線。合生·縵系開創(chuàng)中國首個(gè)世界高端生活方式品牌，匯聚來自全球的超前理念，為當(dāng)代精英帶來獨(dú)特的居住體驗(yàn)?？z系合計(jì)貢獻(xiàn)銷售業(yè)績202億港元，占集團(tuán)總銷售額39%，且公司2022年仍計(jì)劃推出上?？z云以及廣州縵云項(xiàng)目。

同時(shí)，合生創(chuàng)展以改善和剛需型產(chǎn)品確保去化率，加快資金回籠，以高端產(chǎn)品保利潤，以遠(yuǎn)郊大盤保可持續(xù)性，尋求多元化發(fā)展，重去化，重現(xiàn)金，重利潤，以領(lǐng)先的產(chǎn)品競爭力提升品牌溢價(jià)。

銷量能夠回答一切。

2021年，合生創(chuàng)展全新推出的新一代生活方式品牌：ME悅，一經(jīng)入市便受到市場熱捧；位于廣州的合生·中央城表現(xiàn)也不同凡響，一路熱銷、量價(jià)齊升，成為了黃埔區(qū)銷量及口碑俱佳的網(wǎng)紅大盤；位于杭州的合生創(chuàng)展名邸以全方位數(shù)字推廣，靈活運(yùn)用線上線下組合營銷路徑，閉環(huán)式推動(dòng)項(xiàng)目銷售爆點(diǎn)，開盤即實(shí)現(xiàn)全盤高達(dá)95%去化；位于上海昆山的合頌蘭亭、合樾蘭亭、廣州的湖山國際等項(xiàng)目持續(xù)熱銷貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。

以創(chuàng)新思維帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，為其高質(zhì)量增長提供了充足保障，從更多維度彰顯了合生創(chuàng)展的投資價(jià)值，成為合生創(chuàng)展持續(xù)長期增長的有力保證，持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展新潮流。

擁抱新科技

科技是第一生產(chǎn)力，合生創(chuàng)展認(rèn)為科技創(chuàng)新是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的不竭動(dòng)力。

年報(bào)顯示，合生創(chuàng)展旗下涉及城市更新、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營管理、物業(yè)管理、金融投資、基金管理及智慧服務(wù)，科技賦能是將各個(gè)環(huán)節(jié)打通，使得其能跨周期打造線上線下全業(yè)務(wù)流程的大小閉環(huán)，通過新的模式和打法帶來行業(yè)變革，建立競爭優(yōu)勢。

在內(nèi)部運(yùn)營管理方面，合生創(chuàng)展利用科技實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理體系“閉環(huán)式”提質(zhì)增效，依托信息化管理系統(tǒng)、智慧管理駕駛艙、智能管控模型、工單結(jié)算系統(tǒng)、智慧移動(dòng)辦公等系列科技平臺(tái)、管理體系和考核方式，實(shí)現(xiàn)全業(yè)務(wù)流程的智能化管控，完成“平臺(tái)+個(gè)人+項(xiàng)目”的科技賦能，提升運(yùn)營管理效能。

房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，合生創(chuàng)展的科技賦能全業(yè)務(wù)流程，針對客戶的不同場景，從拿地研判到設(shè)計(jì)、工程建設(shè)以及銷售前后端的服務(wù)等環(huán)節(jié)，保證展示、客戶權(quán)證、交易、簽約、按揭等形成真正的全流程閉環(huán)，將科技化與數(shù)字化融入到企業(yè)經(jīng)營管理的血管與微細(xì)胞中。

在品質(zhì)把握上，合生創(chuàng)展的科技賦能工程能夠?qū)崿F(xiàn)品質(zhì)和過程的管控，進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控及與結(jié)算，付款節(jié)點(diǎn)更加透明化，保證工程節(jié)點(diǎn)。營銷層面，在科技加持下，合生創(chuàng)展打造了全流程產(chǎn)業(yè)鏈的全場景智慧營銷平臺(tái)，幫助達(dá)成經(jīng)營目標(biāo)，更好地服務(wù)客戶。

此外，合生創(chuàng)展還通過云建設(shè)科技平臺(tái)、智慧交付、智慧社區(qū)及商業(yè)管理和物業(yè)管理自主研發(fā)的“合生通、合生活”App等，提供一系列智能科技管理系統(tǒng)，快速提升服務(wù)管理質(zhì)量和運(yùn)營效率，更好地服務(wù)于客戶。

合生創(chuàng)展在年報(bào)中表示：“主動(dòng)擁抱新科技，加速企業(yè)科技化、信息化賦能及不斷拓展的業(yè)務(wù)觸角，已經(jīng)成為集團(tuán)領(lǐng)先同業(yè)的硬核實(shí)力，成為其內(nèi)外部革新、提升自身競爭力的利器。未來，集團(tuán)將通過科技提升管理效能，以創(chuàng)新思維帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，為集團(tuán)持續(xù)長期高質(zhì)量增長提供充足保障，不但引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展新潮流，亦能為股東帶來長遠(yuǎn)的可觀回報(bào)。”

2022年對于合生創(chuàng)展來說是個(gè)特殊的年份，恰逢該集團(tuán)在香港成立三十周年。盡管房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整周期，但合生創(chuàng)展受益于長久以往的穩(wěn)健質(zhì)量增長，加上通過資源整合優(yōu)化，達(dá)到良性循環(huán)發(fā)展，五大板塊實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的持續(xù)發(fā)展。在穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況上，持續(xù)不斷地提升運(yùn)營管理能力及水平，充分展現(xiàn)出集團(tuán)的優(yōu)秀與實(shí)力。

三十而立，合生創(chuàng)展表示：“將站在新起點(diǎn)，用科技與創(chuàng)新，不斷為企業(yè)注入向上的活力，以多年積淀的實(shí)力和大膽變革的魄力穿越周期穩(wěn)健前行，積極迎接新挑戰(zhàn)和新機(jī)遇。未來，集團(tuán)發(fā)展策略始終都是圍繞輕重結(jié)合，看重品牌打造、質(zhì)量認(rèn)可、市場覆蓋，以得到市場資本的認(rèn)可。集團(tuán)計(jì)劃于2022年好好裝備自己，全力落實(shí)各項(xiàng)指標(biāo)，尋找合適機(jī)會(huì)強(qiáng)化資本，積極爭取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，進(jìn)一步壯大實(shí)力。”（文/王西嶺）