每日經(jīng)濟新聞 2022-04-07 13:51:09
每經(jīng)編輯 彭水萍
4月7日，今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT，面向公眾正式開售。截至4月7日上午11：30，新產(chǎn)品僅僅開賣2小時，公眾投資者認購規(guī)模已經(jīng)超過200億元。
圖片來源：攝圖網(wǎng)-500598979
據(jù)悉，按照基金9.399元/份的發(fā)售價格計算，預計僅公眾認購總份額已經(jīng)超過21億份，按照面向公眾發(fā)行0.75億份、7.05億元的預定規(guī)模，目前公眾投資者的配售比例約為3.5%。
由于基金仍在火爆發(fā)行中，預計新基金認購規(guī)模仍將攀升，該只基金預計將達到93.99億元的募集規(guī)模上限，成為目前市場上發(fā)行規(guī)模最大的公募REITs產(chǎn)品。
經(jīng)過前期的充分預熱，2022年首單公募REITs今天面對公眾投資者正式開售，發(fā)行伊始就受到資金的追捧。
據(jù)中國基金報，記者從渠道人士處獲悉，華夏中國交建REIT今天正式面向公眾開售，發(fā)行僅僅1小時，在上午10：30左右，新基金認購規(guī)模已經(jīng)超過100億元，按照新基金面向公眾發(fā)行0.75億份（9.399元/份）、7.05億元的募集規(guī)模要求，公眾投資者部分的比例配售已成定局。
在上午11：30，新基金認購規(guī)模再度越過200億元大關，公眾獲配比例約為3.5%。
而新基金的戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下發(fā)售部分，也面臨“僧多肉少”的局面，網(wǎng)下發(fā)售將在基金發(fā)行日繳款認購。按照新基金10億份的發(fā)行總額，9.399元/份的發(fā)售價格，該只基金將大概率達到93.99億元的成立規(guī)模，成為我國目前發(fā)行規(guī)模最大的公募REITs產(chǎn)品。
事實上，在華夏中國交建REIT發(fā)售前夕，4月6日，華夏基金就發(fā)布公告，新增國金證券、長江證券、浦發(fā)銀行等機構作為場外發(fā)售代理機構，自4月7日起，公眾投資者可在新增的7家銷售機構辦理基金的場外認購業(yè)務。
據(jù)悉，華夏中國交建REIT的發(fā)售方式主要有戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售三種方式，基金募集的基金份額總額為10億份。
其中，初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為7.5億份，網(wǎng)下初始發(fā)售份額為1.75億份，公眾初始發(fā)售份額為0.75億份，認購價格為9.399元/份，發(fā)售期間自2022年4月7日至4月8日止。如網(wǎng)下發(fā)售及公眾發(fā)售發(fā)生比例配售，則遵循全程比例配售原則。
在3月31日公示的華夏中國交建REIT份額發(fā)售公告中，對基金的戰(zhàn)略配售情況進行了公示，該只基金的戰(zhàn)略配售總份額是7.5億份，占基金發(fā)售份額總額的75%。
其中，原始權益人中交投資有限公司、中交第二航務工程局有限公司、中交第二公路勘察設計研究院有限公司（或同一控制下的關聯(lián)方）認購數(shù)量2億份，占發(fā)售份額總數(shù)比例的20%，限售期都為60個月；其他戰(zhàn)略投資者認購數(shù)量5.5億份，占發(fā)售份額總數(shù)的55%，這些戰(zhàn)略投資者中既有申萬宏源證券、中信證券等券商機構，也有中國人壽保險等險資機構，還有券商資管計劃、公募資管計劃、基金子公司資管計劃、私募基金等，限售期皆為12個月，并公布了該只基金戰(zhàn)略投資者的名單和認購數(shù)量。
圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝（每經(jīng)資料圖）
而在網(wǎng)下詢價中，本次提交有效報價網(wǎng)下投資者數(shù)量64家，管理的配售對象149個，有效擬認購份額數(shù)量總和為6.65億份，參照1.75億份的網(wǎng)下發(fā)售份額，網(wǎng)下詢價的火爆程度，擬認購份額配售比例將可能低于20%。
公眾投資者認購，將從4月7日-4月8日的9：30-11：30、13：00-15：00進行業(yè)務辦理，辦理渠道有直銷機構，招商銀行、中信銀行等場外代銷機構。
由于目前公募REITs普遍采用了戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售的發(fā)行方式，且面向公眾投資者的發(fā)行份額偏少，公眾投資者的認購配售比例普遍較低。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月7日，目前已經(jīng)成立的11只公募REITs產(chǎn)品，公眾投資者的平均認購配售比例僅為5.5%，建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT、中航首鋼生物質REIT兩只產(chǎn)品配售比例還不到2%，都受到了公眾投資者的熱捧。
業(yè)內(nèi)人士表示，參照過往經(jīng)驗，面向公眾發(fā)售部分的公募REITs認購火爆，配售比例較低，目前華夏中國交建REIT開賣2小時大賣200億元，預計配售比例也將處于較低的水平。
多位投研人士還表示，近兩年發(fā)售的公募REITs產(chǎn)品普遍受到資金的追捧，主要與該類產(chǎn)品整體規(guī)模小、產(chǎn)品供應較少、在當前股債市場波動中呈現(xiàn)穩(wěn)健收益特點有密切關系。
上海一家公募機構表示，公募REITs作為國內(nèi)市場的一個新品種，在引發(fā)市場關注的同時也體現(xiàn)出了一定的稀缺性，從而可能引發(fā)資金追捧的現(xiàn)象。該機構建議，可以增加產(chǎn)品供給、擴大市場容量，同時，繼續(xù)加強投資者教育和公募REITs基本知識宣傳，促使投資人更全面的了解REITs產(chǎn)品的運作模式、內(nèi)在價值和風險收益特征，便于投資人理性決策。
北京一家公募REITs投資部也表示，由于國內(nèi)公募REITs仍處于行業(yè)發(fā)展初期，整體規(guī)模較小，在“錢多貨少”和股市缺乏賺錢效應的情況下，該類產(chǎn)品更容易受到資金的追捧。該投資部也建議，增加公募REITs產(chǎn)品的供應，增大市場規(guī)模，隨著可投資標的的不斷豐富，該類產(chǎn)品“供不應求”，以及二級市場高溢價的現(xiàn)象才會逐步回歸理性。
REITs（Real Estate Investment Trust），這一金融名詞近幾年以來密集出現(xiàn)在公眾視野。2021年5月，上交所、深交所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）首批項目申報啟動，我國基礎設施公募REITs試點邁進了關鍵的一步。對于普通投資者來說，公募REITs開辟了新的資產(chǎn)配置路徑。那么，什么是基礎設施公募REITs？此類產(chǎn)品推出有什么意義？
REITs起源于美國，由美國國會于1960年創(chuàng)立，初衷是使得所有投資者、尤其是小型投資者獲得產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)相關產(chǎn)品。此后該模式被全球許多國家所借鑒，至今已有澳大利亞、日本、新加坡40多個國家和地區(qū)發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場、工業(yè)地產(chǎn)、基礎設施等，已成為專門投資不動產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。
我國試點的“基礎設施公募REITs”，是依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產(chǎn)，通過基礎設施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產(chǎn)品。
據(jù)華安基金介紹，基礎設施公募REITs可以讓投資者用較少的資金參與到大型基建項目中（比如建一條收費公路），從而分享項目的基礎收益和資產(chǎn)升值。值得注意的是，本次試點的基礎設施包括倉儲物流、收費公路、信息網(wǎng)絡、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)華安基金，中國為何要發(fā)展基礎設施REITs市場？基礎設施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補當前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經(jīng)濟質效。
第一，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重。
傳統(tǒng)的基礎設施建設和房地產(chǎn)開發(fā)以信貸、債券融資為主，在較高的負債成本之下，不動產(chǎn)企業(yè)通常采取高周轉率的“開發(fā)-銷售”模式，通過提高資產(chǎn)周轉效率來維持利潤率。
REITs出現(xiàn)后，企業(yè)融資由債務融資轉變?yōu)闄嘁嫒谫Y，可以減少企業(yè)債務融資所帶來的財務成本。不動產(chǎn)企業(yè)向“持有-運營”模式轉型，將提升不動產(chǎn)運營水平，提升企業(yè)的整體競爭力。
第二，有助于盤活海量存量資產(chǎn)，為基礎設施投資提供退出渠道。
中國基礎設施建設和房地產(chǎn)投資長期依賴債務融資，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿行為加劇了債務風險的聚集，并可能將風險傳導至銀行體系進而影響金融市場的穩(wěn)定。
基礎設施REITs的推出，可以為海量存量資產(chǎn)提供交易市場。通過市場化的方式為基礎設施資產(chǎn)進行定價，提升存量資產(chǎn)的流動性，盤活存量資產(chǎn)，為地方政府和不動產(chǎn)運營商提供退出渠道，實現(xiàn)風險在整個經(jīng)濟體系的分散。
第三，REITs將作為大類資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理市場提供新的供給。
伴隨中國居民收入不斷提升，中國資產(chǎn)管理市場規(guī)模也隨之持續(xù)擴容，在2008-2017年的10年間增長近19倍。但是不動產(chǎn)作為大類資產(chǎn)中極為重要的一類資產(chǎn)，中國普通投資者卻無法通過資產(chǎn)管理市場對不動產(chǎn)進行直接投資。
REITs的推出將降低不動產(chǎn)投資的門檻，有助于普通投資者參與到不動產(chǎn)投資中來，讓每一個普通投資者都能充分分享國家經(jīng)濟和不動產(chǎn)市場發(fā)展的紅利。同時不動產(chǎn)與其他大類資產(chǎn)收益的低相關性，也使投資者分散風險、實現(xiàn)資產(chǎn)配置成為可能。
來源：每日經(jīng)濟新聞綜合中國基金報、華安基金、公開信息等
（免責聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構成投資建議，使用前核實。據(jù)此操作，風險自擔。）
封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500598979
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