每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年一季度，土地市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對(duì)規(guī)模為2013年以來同期最低水平；住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%；成交溢價(jià)率僅為4.4%。而且流拍撤牌率高企，土地市場(chǎng)回暖之路充滿波折。

企業(yè)拿地方面，一季度TOP100房企拿地總額2271.6億元，同比下降59.3%。TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為58.5%。

雖然一季度北京、合肥、廈門等多城開啟2022年首批集中供地，并帶動(dòng)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)升溫，但整體來看，受行業(yè)下行及房企資金壓力較大等因素影響，一季度房企拿地?zé)崆椴蛔?，疊加地方政府推地力度明顯放緩，土地市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行。

值得注意的是，一季度50家代表房企招拍掛拿地權(quán)益金額占比均值為77.9%，較同期降低5.8個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)傾向合作拿地。

從房企布局城市等級(jí)來看，50家代表房企2022年1~3月在二線城市的投資面積占比最高，為51.4%。此外長(zhǎng)三角成為房企拿地最為集中的區(qū)域，占比達(dá)到31.6%。

土地供應(yīng)9年來同期最低

今年以來中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，如財(cái)政部明確今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，兩會(huì)定調(diào)探索行業(yè)新發(fā)展模式，支持新市民等三類購(gòu)房需求等。

具體到各地，在今年首批集中供地中，多城除了掛牌的地塊位置更優(yōu)越外，還調(diào)整了土拍規(guī)則。如上海將之前的“隨機(jī)值”政策調(diào)整為所有競(jìng)拍人均可修改其報(bào)價(jià)，使公平性得到更好保證；東莞取消建成后的限售價(jià)格，同時(shí)大幅下調(diào)競(jìng)買保證金，并部分取消配建要求；杭州取消一次性拿地和競(jìng)品質(zhì)等限制；南京下調(diào)競(jìng)買保證金比例、取消租賃住房配建等，這些調(diào)整均增加了拿地企業(yè)的利潤(rùn)空間。

不過從數(shù)據(jù)來看，今年各地的“兩集中”供地市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)分化，同時(shí)300城住宅用地供需規(guī)模同比明顯縮量，成交樓面價(jià)自2019年來首次出現(xiàn)季度同比下滑。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，一季度全國(guó)300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對(duì)規(guī)模為2013年以來同期最低水平；其中住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%。今年已發(fā)布首批集中供地的18城中，合計(jì)供地面積較去年首批次下降53%。

成交方面，一線城市成交規(guī)模同比下降最多，達(dá)76.5%；二線城市成交規(guī)模同比下降65.0%，三四線城市成交規(guī)模同比下降54.9%。從已完成今年首批次集中供地的北京、福州等8個(gè)城市的情況看，受供地縮量影響，成交面積較2021年首批次均出現(xiàn)大幅下滑，整體下降75%。

受此影響，土地成交價(jià)格持續(xù)低溫，一季度全國(guó)300城成交樓面均價(jià)4621元/平方米，同比下降6.4%，為2019年以來首次季度同比下滑；成交溢價(jià)率僅為 4.4%。一線和二線城市樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，其中優(yōu)質(zhì)地塊增加帶動(dòng)一線和二線城市住宅用地成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，分別同比上漲22.2%和4.2%，三四線城市成交樓面價(jià)同比下跌14.7%。

此外，一季度全國(guó)住宅用地流拍和撤牌地塊數(shù)量共計(jì)836宗，受土地市場(chǎng)供地縮量影響，流拍和撤牌地塊數(shù)量同比下降15.6%，流拍撤牌率為23.5%，較2021年四季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

百?gòu)?qiáng)房企拿地額降近六成

土地整體成交低迷的背后，是房地產(chǎn)企業(yè)仍然處于償債高峰，資金面仍偏緊帶來的謹(jǐn)慎投資。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，一季度百?gòu)?qiáng)房企中近七成企業(yè)依舊未拿地。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度TOP100房企拿地總額2271.6億元，同比下降59.3%；TOP100房企拿地門檻值為8億元，較2021年3月下降6億元；TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為58.5%。

同時(shí)，房企拿地分化顯著。3月50家代表房企拿地總額同比下降68.0%。具體來看，50家代表企業(yè)中以央企國(guó)企為主的房企拿地積極，中海、保利、華潤(rùn)等全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國(guó)企。

值得注意的是，一季度50家代表房企招拍掛拿地權(quán)益金額占比均值為77.9%，較同期降低5.8個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)傾向合作拿地。其中TOP31~50陣營(yíng)企業(yè)拿地權(quán)益金額占比降幅最大，下降11.4個(gè)百分點(diǎn)；TOP11~30陣營(yíng)企業(yè)拿地權(quán)益金額占比下降11個(gè)百分點(diǎn)；TOP10陣營(yíng)企業(yè)拿地權(quán)益金額占比上升了8.7個(gè)百分點(diǎn)。

從房企布局城市等級(jí)來看，50家代表房企2022年1~3月在二線城市的投資面積占比最高，為51.4%。此外長(zhǎng)三角成為房企拿地最為集中的區(qū)域，占比達(dá)到31.6%。具體到城市來看，50家代表房企拿地面積TO10城市中，北京位列第一，重慶和合肥占據(jù)二、三位置。其中，北京以87.5萬平方米位列第一，重慶以82.8萬平方米位列第二。

從各城市群拿地金額來看，京津冀地區(qū)持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。3月，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額449億元，居四大城市群之首，其中，綠城中國(guó)拿地金額為98億元；長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額418億元，位列第二；中西部TOP10企業(yè)拿地金額181億元，位列第三。拿地面積來看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以385萬平方米位居三區(qū)域首位，繼續(xù)領(lǐng)跑。

“此前由于部分企業(yè)融資借貸高位運(yùn)行，通過政策調(diào)整之后，部分企業(yè)率先回歸正軌，并且積極參與新一輪土拍市場(chǎng)活動(dòng)當(dāng)中，接下來在更多企業(yè)進(jìn)一步調(diào)整之后，對(duì)土拍市場(chǎng)重新回歸正軌充滿信心。”

中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從目前已供應(yīng)的重點(diǎn)城市土拍規(guī)則來看，各地方政府均在拿地成本方面作出一定讓步，以保證房企的利潤(rùn)空間，從而激發(fā)房企拿地意愿。預(yù)計(jì)二季度表現(xiàn)將明顯高于今年一季度冷清表現(xiàn)。