每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在經(jīng)歷了去年第四季度發(fā)債規(guī)?；嘏?，今年一季度房企再度陷入發(fā)債規(guī)模大幅下滑的窘境。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2022年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴(kuò)大20個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，這已經(jīng)是在一季度后兩個(gè)月穩(wěn)步回升的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)的整體數(shù)據(jù)。今年1~3月，房企整體融資規(guī)模同比分別下降70%、59%和43%。

每經(jīng)資料圖

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，與之前相比，當(dāng)前融資渠道已經(jīng)基本恢復(fù)開放，其中符合政策導(dǎo)向的融資模式開放力度更為強(qiáng)勁。當(dāng)前政策的邊際放松仍處于窗口期，并將有望伴隨近期銷售端政策的放松持續(xù)一段時(shí)間，因此對(duì)未來房企融資將起到一定修復(fù)和支撐作用。

3月發(fā)債規(guī)模“翹尾”

從單月數(shù)據(jù)來看，3月房企信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均大幅下降，但環(huán)比上升幅度明顯。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份房企信用債發(fā)行規(guī)模為514.91億元，環(huán)比上升78.97%，但相較于去年3月的811.53億元，同比下降36.55%。3月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為25.58億元，同比下降80.7%。

從信用債發(fā)行規(guī)模變動(dòng)趨勢(shì)來看，自2021年10月探底之后開始緩慢復(fù)蘇，但始終未能達(dá)到2021年8月之前的力度。但3月份信用債反彈明顯，達(dá)到近7個(gè)月來的高點(diǎn)。另一方面，海外債的發(fā)行幾乎在2021年11月份接近0點(diǎn)，且始終反彈乏力。

值得注意的是，一季度優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企受到融資支持，參與到收并購(gòu)陣營(yíng)。平安銀行、浦發(fā)銀行、郵儲(chǔ)銀行等銀行也積極與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。

3月3日，招商銀行分別向碧桂園、美的置業(yè)授予150億元和60億元并購(gòu)融資額度。3月9日，交通銀行廣東省分行授予美的置業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)專項(xiàng)融資額度90億元；同日，旭輝集團(tuán)也獲得平安銀行50億元的地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)融資額度。3月25日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行授予碧桂園200億元地產(chǎn)并購(gòu)及保障性租賃住房相關(guān)的綜合金融服務(wù)。

“隨著并購(gòu)融資快速落地，目前的融資總額已達(dá)2251.2億元，其中房企獲得的融資共計(jì)1801.2億元，占比80.0%，國(guó)央企、民企均有惠及。”陳星表示，對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)，當(dāng)前市場(chǎng)并購(gòu)融資額度較為充足，因此要抓住機(jī)會(huì)，通過積極處置資產(chǎn)回籠資金，盡快緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，為未來可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)重新奠定基礎(chǔ)。

發(fā)債格局“內(nèi)升外降”

從整體融資結(jié)構(gòu)看，一季度房企境內(nèi)債和境外債呈現(xiàn)一升一降的格局。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，境內(nèi)發(fā)債規(guī)模約1378億元，同比下降28.6%；房企境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比80%，較2021年同期上升16個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，在整體融資規(guī)模收縮的基礎(chǔ)上，境外債規(guī)模收縮推高了境內(nèi)債規(guī)模占比，一季度境外債規(guī)模約355億元，同比下降68.0%。

結(jié)構(gòu)的巨大差異導(dǎo)致境內(nèi)外票面利率截然不同的表現(xiàn)。境內(nèi)方面，一季度債券平均票面利率3.65%，較2021年同期下降112個(gè)基點(diǎn)，環(huán)比上一季度票面利率下降49個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，央企國(guó)企成為一季度發(fā)債的絕對(duì)主力。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，一季度境內(nèi)共發(fā)行債券融資123筆，其中116筆發(fā)行人企業(yè)性質(zhì)為央企國(guó)企，占比高達(dá)94%。在行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清的階段，企業(yè)信用的影響力將會(huì)進(jìn)一步放大。

利率方面，一季度境外債券融資發(fā)債門檻受信用風(fēng)險(xiǎn)影響抬升明顯，平均票面利率升至8.24%，較2021年同期上升128個(gè)基點(diǎn)。

“今年以來境外融資幾近冰點(diǎn)，但仍不乏優(yōu)質(zhì)企業(yè)成功發(fā)行債券。與上年相比，新發(fā)債券通過提升發(fā)行利率、配備增信措施等方式提高了發(fā)行概率。在行業(yè)整體信用受損的背景下，房企可通過借鑒這些企業(yè)的發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，以樹立自身信用形象、維持海外融資渠道的通暢。”

陳星表示，對(duì)于境內(nèi)融資，有能力融資的企業(yè)要抓住政策窗口期，通過積極參與并購(gòu)、住房租賃等行業(yè)新模式，拓展符合政策導(dǎo)向的融資渠道，達(dá)到業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更新、資金補(bǔ)充的雙贏目的。

一年內(nèi)到期債務(wù)近8000億

發(fā)債規(guī)模的縮減令本就債務(wù)壓頂?shù)牟糠址科蟪袎骸?/p>

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年3月31日，房企一年內(nèi)到期的信用債余額4656.4億元，海外債余額3308.6億元，合計(jì)7965.0億元。

但自2020年四季度至今，房企新增發(fā)債規(guī)模長(zhǎng)期低于到期債務(wù)規(guī)模。盡管今年一季度境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約2521億元，同比大幅下降32.5%，但一季度新增融資僅1733億元，粗略計(jì)算到期債務(wù)凈額為788億元，與2021年同期相比，債務(wù)增加694億元，較上一季度減少4億元。

同時(shí)，受到房企信用風(fēng)險(xiǎn)的影響，債權(quán)人對(duì)房企還款信心不足，導(dǎo)致現(xiàn)階段債務(wù)展期難度提升，部分存在集中到期債務(wù)的房企仍保持一定的違約風(fēng)險(xiǎn)。

“一方面大環(huán)境的不確定性增加。國(guó)內(nèi)疫情的不斷反彈、擴(kuò)散，影響了部分城市地區(qū)正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)秩序，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)惡化，影響金融端、產(chǎn)業(yè)鏈、需求端預(yù)期；另一方面，今年以來行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，全產(chǎn)業(yè)鏈條上的參與者信心缺乏，導(dǎo)致積極性下降，信心修復(fù)仍需時(shí)間。”

貝殼研究院指出。房企自身經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，大規(guī)模舉債發(fā)展的模式逐漸退出，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)導(dǎo)向房企，將主動(dòng)降低自身負(fù)債規(guī)模。