每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“收并購”幾乎成為今年上市房企年度業(yè)績會上的必答題。

從目前已經(jīng)舉行業(yè)績會或投資者會的房企來看，大致分為兩類：一是獲得并購貸額度的頭部企業(yè)，多被問及“已有哪些收并購目標(biāo)”和“出手時機咋選擇”等；二是出險房企，多被問及“已將哪些項目列入資產(chǎn)包”“資金籌集進(jìn)展如何”等。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2022年房企間將迎來收并購浪潮，而這之后，行業(yè)格局或?qū)⒅厮?。不過據(jù)克爾瑞分析，上一波市場化收購主力是民企，但由于去年以來民企普遍流動資金緊張，當(dāng)前收購主力逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閲?。雖然國企雖具備資金優(yōu)勢且收購意愿大，但決策效率偏低，因此并購規(guī)模恐難回到2017-2018年的峰值。

審慎態(tài)度

今年房企年報已披露過半，與往年最大的不同是，房企因疫情或?qū)徲嫷榷喾N原因，出現(xiàn)了規(guī)模性的年報延遲披露現(xiàn)象。與之對應(yīng)的是，資金相對充裕、獲取渠道相對順暢、綜合成本低的房企或快或慢已在收并購的路上。

惠譽評級認(rèn)為，鑒于處于財務(wù)困境中的房企致力于籌集資金償付到期債務(wù)，2021年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)的收并購交易量持續(xù)增長，并可能保持在高位，這與此前房市低迷時期收并購交易增加的情形一致。

但無論行動快慢，在業(yè)績會上，擁有雄厚資金實力被看作是“白衣騎士”的房企，無不透露出“審慎”的態(tài)度。

今年1月初，招商蛇口拿到了地產(chǎn)行業(yè)第一筆收并購貸，注冊完成30億元并購票據(jù)，也標(biāo)著房企并購類債券發(fā)行破冰。

此后有消息稱，銀行針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)，對于行業(yè)收并購而言無疑加大了操作空間。

在3月24日的業(yè)績會上，旭輝控股CFO楊欣表示，并購額度既不計算在金融機構(gòu)的兩道紅線之內(nèi)，也不計入房企三道紅線計算的新增有息負(fù)債之內(nèi)，因此未來會積極拓展。而此前的3月9日，旭輝控股公告稱，平安銀行將授予其50億元并購融資額度。3月31日，交行上海分行與旭輝確認(rèn)了一項并購戰(zhàn)略合作協(xié)議，將提供后者100億元框架性并購貸款授信額度。

對于目前優(yōu)質(zhì)企業(yè)而言，收并購政策為融資提供了保障，而其審慎的主要原因則是需要充分考慮風(fēng)險與收益性價比。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在3月10日的業(yè)績會上表示，公司在接觸、積極研究，核心還是要有好的項目標(biāo)的，資金不是問題。

招商蛇口管理層則在3月22日的業(yè)績會表示，有合適項目的基礎(chǔ)上，充分考慮收益跟風(fēng)險，會積極爭取并購機會，同時也會利用相應(yīng)的一些并購貸款，落地到執(zhí)行則是積極尋找、謹(jǐn)慎決策、慎重出手。

在3月31日的業(yè)績會上，華潤置地管理層表示，目前公司已共獲得400億元并購額度，但更多側(cè)重于項目端收并購，不考慮對公司或平臺的收并購。萬科管理層則在3月31日的業(yè)績會上透露，會秉持保證自己安全，不要給行業(yè)添麻煩的前提下，盡其所能做對行業(yè)健康發(fā)展良性循環(huán)的事情，留意相關(guān)機會。

而同時出于審慎和增值服務(wù)考慮，作為收并購市場上被看好的種子選手，除內(nèi)部整合并購?fù)猓＠捌湮飿I(yè)公司在市場上并未出手，在3月24日的業(yè)績會上表示“還在洽談中”。

已有進(jìn)展

事實上，已有部分頭部房企率先開啟了收并購模式。

在3月30日的業(yè)績會上，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜透露，去年四季度開始，公司對現(xiàn)有合作項目進(jìn)行收并購安排，跟10多個合作方80多個項目進(jìn)行了溝通，目前已有35個項目完成了收并購，還有30個項目基本談妥。

今年動作稍快的房企已經(jīng)完成了交割，華潤萬象生活管理層在3月31日的業(yè)績會上表示，今年初已經(jīng)落實了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)兩個收并購項目。截至3月底，禹洲物業(yè)已完成交割，實際管理方已轉(zhuǎn)交給華潤萬象生活；中南服務(wù)也正在交割辦理中，下一步中南服務(wù)也會很快實現(xiàn)交割。

1月中下旬，中海及其系列公司共斥資36.9億元，先后從雅居樂和世茂合作方手中拿下了廣州亞運城的項目股權(quán)，此后又斥資10億元獲得了龍崗集團(tuán)大本營汕頭的優(yōu)質(zhì)股權(quán)項目。

惠譽評級分析認(rèn)為，許多國企收購了合資公司合作方的項目公司股權(quán)，原因是他們對這些項目較為了解，且能獲得準(zhǔn)確的項目數(shù)據(jù)，包括任何表外負(fù)債，這縮短了盡職調(diào)查周期，并降低了項目執(zhí)行風(fēng)險。

除項目層面直接收購股權(quán)外，另一種合作形式則是先簽訂大的框架協(xié)議。最早受到邀約的招商蛇口在4月5日晚公告稱，已與佳兆業(yè)、長城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、互利共贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

趨勢變化

從目前銀行和機構(gòu)端與信用級別高房企簽訂的框架協(xié)議來看，行業(yè)對于收并購支持力度在加大，高層對行業(yè)風(fēng)險出清意愿強烈，其中也有不少機構(gòu)直接下場，做起了項目方的大股東，為項目后期正常交付提供保障。

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，今年二三季度仍是主力房企的嘗債高峰期，這也意味這些房企需要加快遴選出清優(yōu)質(zhì)項目以快速回籠資金。而作為接盤方，保證項目利潤不被拖累，是肯坐上談判席的首要條件。

值得注意的是，從目前已發(fā)布的2021年房企年報來看，在行業(yè)整體下行大環(huán)境下，房企利潤被不斷壓縮，最直觀表現(xiàn)是，前幾年毛利率做到30%僅為行業(yè)平均水平，而現(xiàn)在能做到25%且凈利保持正向增長已是很優(yōu)，去年多家主流房企的毛利率已降到20%以下?？v向相比，成為一家優(yōu)秀房企的門檻在逐漸降低。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員艾振強認(rèn)為，受疫情及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等綜合影響，當(dāng)下很多人進(jìn)入主自覺降杠桿的狀態(tài)，社會總需求不足，最典型的是房地產(chǎn)市場，盡管利好政策一茬接一茬，但作用沒預(yù)想的那么明顯。一是終端購房者的需求不足，二是民營房企進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表式衰退，購地需求不足。有些房企拿到并購貸之后，大部分拿去還債，而不是去做收并購。

克爾瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，未來市場收并購趨勢將從收購資產(chǎn)包的形式轉(zhuǎn)向單項資產(chǎn)收購，如單個優(yōu)質(zhì)項目或如物管等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此外，聯(lián)手AMC處理流動性出現(xiàn)問題的但潛力較大的開發(fā)項目。一般情況下AMC先對項目進(jìn)行風(fēng)險排除，負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)的處置和重組，而房企對項目進(jìn)行改造、再開發(fā)，最終推向市場變現(xiàn)，雙方各自獲得相應(yīng)的收益。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle）

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