每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在行業(yè)處于調(diào)整期的當(dāng)下，房企與中介代理公司之間的關(guān)系也在發(fā)生微妙的變化。

近日，合富輝煌（00733.HK）發(fā)布公告稱，保利發(fā)展將不再持有合富中國(guó)43.9%股權(quán)，合富輝煌接手相應(yīng)股權(quán)。同時(shí)，雙方解除不競(jìng)爭(zhēng)承諾，保利發(fā)展將每12個(gè)月就可銷售物業(yè)價(jià)值不少于800億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目與合富或其成員公司訂立一手物業(yè)代理業(yè)務(wù)合約，為期五年。

這也意味著，保利發(fā)展與合富輝煌的合作將從股權(quán)聯(lián)系走向戰(zhàn)略合作關(guān)系。另外，合富輝煌將向保利發(fā)展出售保利顧問集團(tuán)。

合富輝煌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，優(yōu)化調(diào)整后，合富輝煌與保利發(fā)展將在新的合作框架下展開全國(guó)范圍的業(yè)務(wù)合作，以實(shí)現(xiàn)雙方更大的合作價(jià)值。

來源：合富輝煌公告

四年整合生變

2018年，保利發(fā)展向合富中國(guó)注入所持保利顧問集團(tuán)全部權(quán)益，以換取合富中國(guó)其中的43.9%股權(quán)，合富輝煌持有合富中國(guó)56.1%的股權(quán)。合富中國(guó)于2018年1月31日的估值為21.5億港元，保利顧問估值為16.8億港元。

彼時(shí)，保利發(fā)展承諾，將繼續(xù)委聘物業(yè)代理銷售有關(guān)物業(yè)，而保利顧問集團(tuán)或合富中國(guó)將享有優(yōu)先權(quán)利按相同商業(yè)條款獲委聘為有關(guān)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的物業(yè)代理。

此后，保利投顧拓展迅速?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了解到，以華東某地為例，保利投顧通常會(huì)獨(dú)家代理保利項(xiàng)目，不太好賣的項(xiàng)目才會(huì)多帶一家代理公司。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020年10月，保利地產(chǎn)投資顧問有限公司（以下簡(jiǎn)稱保利投顧）已成功布局全國(guó)近100座城市，涵蓋長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等都市圈，累計(jì)代理項(xiàng)目近1000個(gè)。

而本次重組之后，保利發(fā)展不再持有合富中國(guó)任何股權(quán)，保利顧問也將由保利發(fā)展獨(dú)立運(yùn)營(yíng)處理。

來源：中指研究院

對(duì)于持續(xù)4年的整合合作改變的原因，合富輝煌表示，公司與保利發(fā)展已盡最大努力共同促進(jìn)合富中國(guó)及其附屬公司（包括保利顧問集團(tuán)）之全面整合。然而，盡管上述者及基于本公司與保利發(fā)展在業(yè)務(wù)文化、組織架構(gòu)及營(yíng)運(yùn)模式之差異，本公司與保利發(fā)展未能就整合之各個(gè)方面（包括合富中國(guó)集團(tuán)及保利顧問集團(tuán)之業(yè)務(wù)、員工薪酬及管理系統(tǒng)）達(dá)成全面共識(shí)。鑒于有關(guān)整合進(jìn)展緩慢，盡管訂約方之間持續(xù)友好合作，合富中國(guó)集團(tuán)及保利顧問集團(tuán)于董事會(huì)層面以下之實(shí)際日常營(yíng)運(yùn)及管理仍然相對(duì)獨(dú)立，主要分別受本公司及保利發(fā)展之文化及制度影響，與2018年合作重組前之經(jīng)營(yíng)模式類似。

從2019年度到2021年度，合富中國(guó)除稅后純利分別為1.54億元、1.92億元、-3.97億元，保利顧問除稅后純利分別為2.59億元、1.52億元、-1.53億元。不過，保利顧問的收益在三年內(nèi)是持續(xù)增長(zhǎng)的，2021年度收益達(dá)到了44.77億元。

本次重組后，合富輝煌預(yù)期錄得未經(jīng)審核出售虧損（未計(jì)稅項(xiàng)及開支）約2.82億港元。

聚焦業(yè)務(wù)合作

“于考慮原有合作模式及迄今所取得之成果時(shí)，我們認(rèn)為已獲得有關(guān)合作之大部分價(jià)值，而進(jìn)一步整合將不會(huì)創(chuàng)造額外價(jià)值或協(xié)助本集團(tuán)之長(zhǎng)期策略。另一方面，透過以建議重組形式改變合作模式，合富中國(guó)集團(tuán)與保利顧問集團(tuán)可全面達(dá)成增長(zhǎng)價(jià)值，并可發(fā)掘新之業(yè)務(wù)協(xié)同效益，例如物業(yè)代理交易。”

在拆出股權(quán)聯(lián)系后，保利發(fā)展和合富輝煌有了新的合作模式。

公告顯示，保利發(fā)展已向合富訂約方承諾，將每12個(gè)月就可銷售物業(yè)價(jià)值不少于800億元（視乎保利發(fā)展或其指定附屬公司與合富中國(guó)或其指定之本集團(tuán)成員公司之間之相關(guān)銷售代理合約所協(xié)定實(shí)際價(jià)值而定）的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與合富訂約方或其指定之本集團(tuán)成員公司訂立一手代理業(yè)務(wù)合約，為期五年。

來源：合富輝煌公告

就物業(yè)代理交易而言，保利發(fā)展可委聘合富訂約方作為獨(dú)家代理，或者合富訂約方及另一代理作為共同代理以銷售保利發(fā)展之房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之物業(yè)。保利發(fā)展就物業(yè)代理交易之房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類型將主要為住宅項(xiàng)目。

保利發(fā)展方面回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，鑒于目前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的形勢(shì)，雙方股東認(rèn)為調(diào)整合作模式更符合當(dāng)前的市場(chǎng)特點(diǎn)，更能促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，也更有利于各自的發(fā)展。因此雙方股東達(dá)成共識(shí)，改變合作模式，聚焦于業(yè)務(wù)合作。

自定義立主協(xié)議以來，2019年度-2021年度合富中國(guó)向保利發(fā)展提供該等物業(yè)代理服務(wù)之物業(yè)交易價(jià)值分別約為130億元、110億元、130億元。

合富輝煌方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，合富輝煌與保利發(fā)展的合作關(guān)系，由股權(quán)合作關(guān)系調(diào)整為集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作關(guān)系。未來，合富輝煌將更充分發(fā)揮自身在企業(yè)文化、運(yùn)營(yíng)模式上的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，更開放、全面地為全國(guó)各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及合作伙伴提供更專注高效的專業(yè)服務(wù)。

在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，業(yè)務(wù)合作或許是比股權(quán)合作更好的方式。易居中國(guó)2021年錄得虧損約92億元至96億元，世聯(lián)行預(yù)計(jì)2021年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損8.5億元至12.5億元。融創(chuàng)2021年拋售貝殼股票，預(yù)期出售事項(xiàng)將在2021年度錄得稅前虧損約人民幣56.3億元。

據(jù)2021財(cái)年年報(bào)，合富輝煌實(shí)現(xiàn)收益71.66億港元，同比增長(zhǎng)15.72%；公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)虧損為5.45億港元，去年同期盈利為1.84億港元。其在年報(bào)中表示，由于合作方多家大型發(fā)展商相繼出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難、本集團(tuán)傭金獲取難度大增，全年業(yè)績(jī)收益無(wú)可避免受到嚴(yán)重影響。

“由于在2021年第四季度若干從事房地產(chǎn)開發(fā)的客戶的信貸質(zhì)素惡化，本集團(tuán)就其未償還的應(yīng)收賬款的預(yù)期信貸虧損（預(yù)期信貸虧損）作出額外撥備，本集團(tuán)整體表現(xiàn)亦因而受到影響，因此錄得應(yīng)收賬款之預(yù)期信貸虧損的撥備增加3.06億港元。”

截至4月11日收盤，保利發(fā)展股價(jià)報(bào)17.93元/股，總市值為2146億元；合富輝煌股價(jià)報(bào)1.250港元/股，總市值為8.43億港元。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500984377