2021年，大悅城控股實現(xiàn)了逆勢擴(kuò)張。

2022年4月11日，大悅城控股公布了2021年年報，其中顯示年內(nèi)項目銷售業(yè)績良好，簽約額創(chuàng)新高，完成簽約金額727億元，較去年增長5%，簽約面積287萬平方米，同比下降8%。

但如果繼續(xù)深入審視，大悅城控股所達(dá)成的遠(yuǎn)不是簡單的幾組數(shù)據(jù)可以涵蓋，其所倡導(dǎo)的“城市運(yùn)營與美好生活服務(wù)商”正在逐漸變得清晰。

新高！

2021年，在上海，中糧瑞虹海景壹號三開三罄。在西安，中糧奧體壹號四開四罄。蘇州，大悅瀾庭首開即罄。南昌，祥云悅府首開去化率90%。

這是大悅城控股產(chǎn)品力和品牌力不斷提升的有力證明。

即使面對2021年疫情的沖擊及政策調(diào)控，大悅城控股依舊簽約額創(chuàng)新高，完成簽約金額727億元，較去年增長5%，簽約面積287萬平方米。

由于通過加快自身存貨周轉(zhuǎn)提升了發(fā)展的內(nèi)生動力，大悅城控股2021年全口徑銷售回款764.10億元。報告期內(nèi)，大悅城控股實現(xiàn)營業(yè)收入426.14億元，同比增加41.69億元，同比增長10.84%。

2021報告期末，大悅城控股總資產(chǎn)2127.27億元，較年初增長6.43%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)188.38億元，較年初增長2.66%。

商業(yè)方面，2021年19家大悅城、春風(fēng)里及祥云小鎮(zhèn)在營項目累計銷售額259.9億元，同比增長40%；累計客流2.06億人次，同比增幅31%。截至2021年底會員總量達(dá)1118萬人，較2020年（861.6萬人）提升29.75%，會員消費(fèi)占比達(dá)32.1%。

報告期末，大悅城控股商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線已開業(yè)18家（含輕資產(chǎn)）購物中心，包括15個大悅城購物中心、3個大悅春風(fēng)里項目，累計總建筑面積410.1萬平方米、商業(yè)面積272.8萬平方米、可出租面積137.8萬平方米，平均出租率94.3%；其他非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品在營項目（如成都鴻云悅街、杭州大悅城悅街、北京永豐悅界等）共6個，總建筑面積31.9萬平方米、商業(yè)面積20.9萬平方米。在建擬建籌備的大悅城、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)及非標(biāo)項目共20個，商業(yè)面積約178.8萬平方米。

土地儲備方面，報告期大悅城控股獲取16個項目，目前公司已進(jìn)入了全國38個城市，土地儲備主要分布于京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心都市圈。新增土地面積147萬平方米，新增土儲計容建筑面積327萬平方米，土地款總額316億元，平均樓面價為9659元/平方米，平均溢價率為16%。

從布局來看，新增土地儲備有39%位于長三角城市群，23%位于成渝經(jīng)濟(jì)圈，9%位于京津冀城市群，多數(shù)地塊土地成本低于周邊項目。截至報告期末，大悅城控股土地儲備可售貨值約2230億元。

有質(zhì)

2021年中，很多房企都處于艱難求生的邊緣，但大悅城控股依舊維持了高質(zhì)量的發(fā)展。

2021年銀行貸款額度相對緊張，回款成為房企難點，大悅城控股通過統(tǒng)籌策略，積極應(yīng)對市場變化，第一時間發(fā)布“加速銷售回款專項措施指引”，引導(dǎo)項目加速銷售回款，建立高效回款機(jī)制，推進(jìn)難點項目解決方案快速實施，全年實現(xiàn)高質(zhì)量回款，綜合回款率創(chuàng)新高。報告期，公司全口徑結(jié)算金額815億元，結(jié)算面積347萬平方米，已售未結(jié)算的合同面積372萬平方米。

輕資產(chǎn)的操作方式也有利于企業(yè)輕量化經(jīng)營，但更是對企業(yè)運(yùn)營能力的考驗。2021年大悅城全力推動商業(yè)輕資產(chǎn)管理輸出項目落地，在組織建設(shè)、制度流程、投資研究等多方面共同發(fā)力，全年落地輕資產(chǎn)合作項目7個，其中5個項目已于報告期內(nèi)達(dá)成合作協(xié)議簽署，另外2個項目近期簽約。

同時，大悅城控股的財務(wù)狀況也不斷改善。憑借良好的市場信用，大悅城控股創(chuàng)新了融資形式，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，精準(zhǔn)把握發(fā)行時機(jī)，2021年新增借款平均成本4.63%，有效地降低了公司整體的融資成本。

報告期大悅城控股發(fā)行了20億元購房尾款A(yù)BS、35.2億元中期票據(jù)，控股子公司大悅城地產(chǎn)有限公司成功籌組6億美元俱樂部貸款（其中1億美元成功獲得香港品質(zhì)保證局簽發(fā)認(rèn)證為綠色貸款）；此外，大悅城控股還積極探索商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化，形成盤活存量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的良性循環(huán)模式，成功發(fā)行規(guī)模為18.01億元的沈陽大悅城CMBS。

報告期末，該公司有息負(fù)債余額717.98億元，長短期融資結(jié)構(gòu)合理匹配并不斷優(yōu)化，平均融資成本降至4.91%，較年初下降0.19個百分點，處于行業(yè)較低水平。2022年1月公司再次成功發(fā)行15億元公司債，3+2年期利率3.08%、5+2年期3.49%，成本較2021年進(jìn)一步下降。報告期末，公司貨幣資金余額248.86億元，現(xiàn)金短債比1.44，公司短期償債能力較強(qiáng)。

有基于此，中誠信國際信用評級有限公司、中證鵬元資信評估股份有限公司維持對大悅城控股的AAA主體信用評級。

“城市運(yùn)營與美好生活服務(wù)商”

隨著中國經(jīng)濟(jì)邁向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、服務(wù)人民美好生活的訴求日益強(qiáng)烈。

因而“城市運(yùn)營與美好生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略方向也水到渠成，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)逐漸從單純的開發(fā)向城市運(yùn)營、服務(wù)延伸，從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)探索發(fā)展，在這一背景下，綜合國家政策導(dǎo)向、行業(yè)發(fā)展趨勢、自身資源優(yōu)勢等，積極整合優(yōu)質(zhì)資源，形成城市開發(fā)綜合創(chuàng)新能力的必然趨勢。

展望2022年，房地產(chǎn)政策將繼續(xù)堅持“房住不炒”方向，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

2022年，大悅城控股將重點投資具備良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)、人口持續(xù)增長、房地產(chǎn)市場發(fā)展好的一線、強(qiáng)二線及三四線城市，堅持精準(zhǔn)投資，持續(xù)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張。 文/王西嶺