每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“跟很多三四線城市面臨的情況類似，今年以來(lái)資陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售尚未恢復(fù)。”

資陽(yáng)市GIMHOM菁屋旗艦店中介張柯告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，近期資陽(yáng)部分樓盤通過(guò)折扣優(yōu)惠、特惠房、送裝修等營(yíng)銷方式吸引客源，“一些項(xiàng)目的優(yōu)惠措施甚至能達(dá)到年前最后一波活的動(dòng)水平。”

而就在上周，資陽(yáng)剛剛宣布下調(diào)公積金貸款首付比例，“職工購(gòu)買商品住房，屬首套普通自住住房的，最低首付款比例為20%”，同時(shí)還提高了公積金貸款最高額度。

不過(guò)值得注意的是，來(lái)自資陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~3月，資陽(yáng)市主城區(qū)商品房銷售面積35.93萬(wàn)平方米，同比下降46.9%。而2021年資陽(yáng)市中心城區(qū)商品房待售面積達(dá)327.58萬(wàn)平方米，同比上漲4.60%。

2022年2月27日，四川資陽(yáng)，安岳新城樓盤鱗次櫛比 視覺(jué)中國(guó)圖

一季度銷售不如去年

資陽(yáng)位于成都市中心東南方向約87公里，同時(shí)連接成都、重慶“雙核”，是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、成都經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分。乘坐成渝高鐵從資陽(yáng)出發(fā)20多分鐘可到成都、1小時(shí)到重慶。

“跟很多三四線城市面臨的情況類似，今年以來(lái)資陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售尚未恢復(fù)。”從業(yè)多年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張柯告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，受疫情反復(fù)以及購(gòu)房者觀望情緒影響，“今年第一季度銷售情況還不如去年。”

可供佐證的是，一組來(lái)自資陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示，2021年1~3月資陽(yáng)市完成商品房銷售面積和住房銷售面積的數(shù)據(jù)分別為122.62萬(wàn)平方米、106.07萬(wàn)平方米；其中，資陽(yáng)主城區(qū)2021年完成的商品房銷售面積67.66萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額37.80億元，商品住宅銷售57.41萬(wàn)平方米。

而今年一季度，資陽(yáng)全市完成商品房銷售面積和住房銷售面積分別為71.74萬(wàn)平方米、61.78萬(wàn)平方米，同比分別降低了41.49%、41.76%；資陽(yáng)中心城區(qū)完成商品房銷售面積則是35.93萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額19.55億元，商品住宅銷售31.07萬(wàn)平方米，同比也是分別降低了46.9%、48.28%、45.88%。

事實(shí)上，今年以來(lái)為吸引購(gòu)房者促進(jìn)項(xiàng)目銷售，資陽(yáng)市各樓盤項(xiàng)目也紛紛拿出各種優(yōu)惠措施，“部分項(xiàng)目的優(yōu)惠措施甚至能達(dá)到年前最后一波活動(dòng)水平。”

其中，送裝修、送車位成為各項(xiàng)目最為常見(jiàn)的促銷措施。張柯向記者舉例道，如一個(gè)項(xiàng)目根據(jù)備案價(jià)是不能低于6000元/平方米出售，“但現(xiàn)在的情況是，為了銷售開發(fā)商會(huì)送產(chǎn)權(quán)車位、送裝修，這樣折算下來(lái)最終的銷售價(jià)格就在5500~5600元/平方米。”

至于資陽(yáng)部分樓盤為何推出如此大的優(yōu)惠活動(dòng)，“一方面反復(fù)的疫情讓很多購(gòu)房者一直持觀望狀態(tài)，開發(fā)商也急于銷售回款，因此促銷活動(dòng)力度會(huì)特別大，送的東西也多。”張柯解釋道，另一方面因?yàn)槊總€(gè)樓盤都有備案價(jià)，既不能高于最高備案價(jià)出售，也不能低于最低備案價(jià)出售，“現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境也讓開發(fā)商只能以其他優(yōu)惠活動(dòng)去體現(xiàn)最低備案價(jià)的方法吸引客戶。”

事實(shí)上，此前受成都房?jī)r(jià)上漲、限購(gòu)等多重因素影響，資陽(yáng)房?jī)r(jià)在2017年下半年至2018年迎來(lái)了接近翻倍的增長(zhǎng)。以位于資陽(yáng)市雁江區(qū)大千大道的恒大名都為例，2016年1月首次開盤時(shí)均價(jià)4000元 /平方米卻去化平平，2017年底漲至5500元/平方米。2018年中旬再開盤時(shí)價(jià)格已達(dá)7500元/平方米，256套兩天去化200多套。2019年該項(xiàng)目最后一批次亮相時(shí)，均價(jià)已達(dá)到8000元/平方米。

不過(guò)，自去年下半年以來(lái)，資陽(yáng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大下降。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年前3月，資陽(yáng)市商品住宅均價(jià)為5448元/平方米 ，其中中心城區(qū)商品住宅均價(jià)為5956元/平方米。但在2021年，全市商品住宅均價(jià)則為5731元/平方米 ，而主城區(qū)商品住宅均價(jià)為6049元/平方米，同比分別下降了4.9%和1.5%。

可供參考的是，2021年5月，資陽(yáng)的陽(yáng)光·云璟臺(tái)項(xiàng)目首批次開盤，均價(jià)6500元/平米。但到了今年1月，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整為6200元/平米。張柯告訴記者，“現(xiàn)在購(gòu)買該項(xiàng)目還送臥室、廚房、廁所的裝修材料，再加兩萬(wàn)元的車位抵用券，折扣后的單價(jià)就6000元出頭。”據(jù)資陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，今年4月以來(lái)資陽(yáng)市商品住宅成交均價(jià)為6004元/平方米。

待售面積仍在增加

面對(duì)持續(xù)下行的樓市，給出措施的不僅只有開發(fā)商，還有資陽(yáng)市的相關(guān)政府部門。

4月8日，資陽(yáng)市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市部分住房公積金使用政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），下調(diào)公積金貸款首付比例，同時(shí)提高了公積金貸款最高額度。根據(jù)《通知》，職工購(gòu)買商品住房（含期房、現(xiàn)房），屬首套普通自住住房的，最低首付款比例為20%；屬二套改善性住房的，最低首付款比例為30%。相比之前，均下調(diào)了10個(gè)百分點(diǎn)。另外，《通知》還提到，購(gòu)買再交易住房，屬首套普通自住住房的，最低首付款比例為30%；屬二套改善性住房的，最低首付款比例為40%。

《通知》對(duì)公積金貸款額度也進(jìn)行了調(diào)整：繳存職工家庭夫妻雙方均繳存住房公積金的，最高貸款額60萬(wàn)元；職工家庭單方繳存住房公積金的，最高貸款額40萬(wàn)元。組織、人社部門統(tǒng)一引進(jìn)和認(rèn)定的高層次人才，最高貸款額70萬(wàn)元。而此前，資陽(yáng)市職工家庭夫妻雙方均繳存公積金的單筆貸款最高額為50萬(wàn)元，僅一方繳存公積金的單筆貸款最高額度為35萬(wàn)元。

對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部資市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，下調(diào)公積金貸款首付比例是當(dāng)前城市放松樓市政策的主要調(diào)整層面。公積金貸款的受眾面較廣，這將會(huì)助力市場(chǎng)回暖，使?jié)撛诤侠淼膭傂杓案纳菩枨蟮玫结尫牛瑥亩椒€(wěn)購(gòu)房者的置業(yè)預(yù)期，進(jìn)一步促進(jìn)樓市成交有所回升，也將有效緩解城市庫(kù)存壓力。

“政策才出來(lái)不久，目前從整體市場(chǎng)成交來(lái)看，還沒(méi)有特別明顯的效果，不過(guò)咨詢的人確實(shí)有所增加。”張柯表示。

記者注意到，在此之前的2015~2017年，資陽(yáng)市曾連續(xù)第三年出臺(tái)購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)措施，購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)金額逐年提高，從2015年的9000元，上浮三成至2016年1.2萬(wàn)元，再到2017年的1.6萬(wàn)元。若加上對(duì)購(gòu)買車庫(kù)的獎(jiǎng)勵(lì)，2017年在當(dāng)?shù)刭?gòu)房最高可以拿到1.8萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。

而資陽(yáng)市連續(xù)三年依靠財(cái)政鼓勵(lì)購(gòu)房的背景，是三四線城市去庫(kù)存整體艱難的體現(xiàn)。據(jù)資陽(yáng)市政府網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2021年全年資陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降9.1%；商品房施工面積889.8萬(wàn)平方米，下降9.1%；商品房銷售面積316.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.6%；商品房竣工面積39.9萬(wàn)平方米，下降58.1%。

此外，資陽(yáng)中心城區(qū)商品房待售面積為327.58萬(wàn)平方米，商品住房待售面積為118.31萬(wàn)平方米，同比分別增加4.60%、-5.47%，商品房待售面積略有上升。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，根據(jù)第七次全國(guó)人口普查結(jié)果顯示，資陽(yáng)市常住人口為2308631人，比2010年第六次全國(guó)人口普查時(shí)減少285212人，同比減少11%。

“從開發(fā)角度上講，資陽(yáng)市的樓面價(jià)并不高，”一家某TOP20房企投拓負(fù)責(zé)人王浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“但開發(fā)商拿地講求人、地掛鉤，即新增人口與土地新增配給要相適應(yīng)，因此基本上不會(huì)去人口凈流出，消費(fèi)能力有限的地區(qū)去投資。資陽(yáng)恰好呈現(xiàn)出人口持續(xù)凈流出、城市居民消費(fèi)能力不足的特點(diǎn)。”

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐也表示，除人口因素、就業(yè)吸納能力將影響樓市銷售外，西部地區(qū)各省市首位城市的虹吸效應(yīng)明顯，也將增加周邊城市的去庫(kù)存難度。

（應(yīng)受訪人要求，文中張柯、王浩為化名）